Лакомство реновации Москвы

Программа реновации Москвы вызывает вопросы у девелоперов

Москвичи уже смогли ознакомиться со списком пятиэтажек, которые будут включены для голосования по программе реновации. Тем временем сама программа была воспринята неоднозначно не только москвичами, но и застройщиками: не все понимают "экономику проекта" для девелоперов и ход реализации сноса жилья и переселения граждан.

В начале рабочей недели после майских праздников был опубликован список пятиэтажек, которые будут включены для голосования по программе реновации. Речь идет о 4,5 тыс. домах, 70% и более жителей которых, по предварительным данным, поддерживают программу реновации. Ранее предполагалось, что под снос могут попасть около 8 тыс. домов.

Реклама

Саму реновацию многие девелоперы оценивают положительно. "Это правильная инициатива. Может быть, единственный способ решения проблемы сноса ветхого жилья", - говорит генеральный директор холдинга "Главстрой Девелопмент" Иван Богатов.

Однако он обращает внимание, что для потенциальных инвесторов, застройщиков подобные проекты будут интересны только в случае, если город сможет взять на себя вопросы разработки градостроительной документации (ПЗЗ, ППТ) и обеспечения объектами инженерной социальной инфраструктуры первой волны жителей.

"На сегодняшний день у подобных проектов пока нет ясности в части технико-экономического потенциала", - говорит эксперт.

Пока для девелоперского сообщества непонятно, на каких условиях будет вестись снос: будет город привлекать бизнес или нет. "Но мне кажется привлечение бизнеса логичным, поэтому будем исходить из этого", - обращает внимание директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет. Но тут же замечает, что программа интересует практически всех девелоперов и строителей, которые работают в центральном регионе - Москве и Московской области. В частности, сама компания проводит аналитическую работу, чтобы понять, на какой объем в этом глобальном проекте могла бы претендовать.

Не у всех игроков столичного рынка жилья радужные ожидания. Как отметил источник в девелоперских кругах, в представленный перечень вошли территории, расположенные далеко от зон приложения интересов московских застройщиков - самые "лакомые" куски выпали из программы сноса.

"Некоторые районы из центральной части города действительно исключены, но осталось множество других привлекательных районов, например Пресненский, Филевский парк, Раменки, Кунцево, Щукино, Хорошево-Мневники. Это привлекательные территории, близкие к Москве-реке, к зеленым зонам", - не соглашается генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.

Тем не менее теперь ряд районов не участвуют в реновации, и, что получится в экономике проекта, никто не понимает, говорит партнер компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. По его словам, вопрос девелопера не в том, насколько лакомый кусок или нет, а в том, что делать с квадратными метрами, которые должны вернуть ему затраты после выполнения обязательств. Если девелопер понимает, что кроме реновации есть еще и другие процессы, в том числе и реновация промзон, то для него это целая угроза: а хватит ли людей, чтобы все это купить.

Действительно, это один из вариантов дальнейшего развития событий: если объем ежегодно вводимого нового жилья будет значительным, а реальный спрос будет находиться на крайне низком уровне, то программа реновации приведет к затовариванию рынка недвижимости Москвы и, соответственно, к снижению цен на жилье, говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.

Однако, по его словам, есть и другие прогнозы. Если количество ежегодно выводимых на рынок квартир будет не настолько велико, то при стабильной экономической обстановке и нормальном уровне платежеспособности населения продажная стоимость объектов в новых домах, построенных вместо пятиэтажек, может даже увеличиться. Предсказать заранее, что произойдет с ценами на жилье в долгосрочной перспективе, очень сложно, так как для этого необходимо учитывать, во-первых, баланс спроса и предложения, а во-вторых, социально-экономическую ситуацию в стране.

Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов не понимает таких разговоров, поскольку в одном из своих выступлений мэр Москвы Сергей Собянин уже говорил, что у города есть средства на старт реализации этой программы. Стоимость программы оценивается в 3,5 трлн рублей, и "Москва не возьмет ни копейки из федерального бюджета", обратил ранее внимание в ходе первого чтения законопроекта в Госдуме депутат Николай Гончар.

"Пока никаких не было прямых обсуждений, что будут привлекать девелоперов не просто как подрядчиков, выполняющих строительно-монтажные работы, а именно как соинвесторов. Многие участники рынка об этом говорят, но пока мы не видим никакой обратной связи от Москвы", - замечает эксперт. Он уверен, что пока рассуждать о каких-то лакомых кусках не совсем корректно. Скорее тут нужно говорить о том, что Москва ищет подрядные организации, которые смогли бы в гарантированные сроки выполнить объем работ.

Брызгалов сообщает, что корпорация направила свое предложение по участию в программе реновации. "Мы можем сделать предложение с точки зрения реновации районов, в том числе типовых проектов и монолитного строения", - рассказывает собеседник "Газеты.Ru".

Куликов же поддерживает точку зрения о том, что говорить о конкретных застройщиках и их будущей прибыли пока еще преждевременно. Правда, по его прогнозам, мелкие девелоперы не будут принимать участие во втором этапе программы по сносу пятиэтажного жилья, так как многие из них понесли убытки при реализации ее первой части, и во многом это произошло из-за того, что ранее застройка новых объектов была точечной.

Однако в будущем сносить старые здания власти собираются не локально, а целыми кварталами. В этом случае застройка будет носить массовый характер, а на продаже большого объема жилья заработать легче.

В любом случае, во втором этапе программы по сносу ветхого жилья смогут принять участие лишь самые крупные и известные застройщики, обладающие ресурсами для расселения жителей пятиэтажек, возведения домов и реализации большого объема нового жилья.

На сегодняшний день законопроект о реновации содержит только упоминание о том, что создаваемая с целью реализации программы государственная структура получит право привлекать девелоперов. Однако каким образом будет построено их сотрудничество и на каких условиях - пока неизвестно, соглашается с коллегами управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.