Квартиры не заселяются

Первичный рынок оказался затоварен жильем

Новостройки в этом году дорожали почти в три раза медленнее, чем в прошлом. Но покупателей это мало мотивировало. Спрос просел, объем предложения на первичном рынке максимальный, а скидки у девелоперов достигают 30%. Участники рынка опасаются отмены льготной ипотеки в следующем году. В этом случае, на их взгляд, последует стагнация продаж — в конце осени с привлечением ипотеки заключалось 80% сделок на первичном рынке.

Рынок нового жилья немного оживился только к концу года. Эксперты «ЦИАН. Аналитики» подсчитали, что в ноябре застройщики продали на 26% квартир больше, чем в октябре. В последний осенний месяц было заключено 9,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). После резкого снижения числа сделок в октябре на фоне объявления частичной мобилизации — тогда спрос упал к майским минимумам — продажи вернулись на уровень июля. Но спрос остается на 37% ниже, чем в прошлом году.

«Внешний фон стал спокойнее, и проявился сезонный тренд. В конце года активность покупателей традиционно растет. В этом году ее стимулируют заявления финансовых властей об отмене льготной ипотеки», — говорится в материалах «ЦИАН. Аналитики». В Московском регионе падение спроса в октябре было очень сильным — на 36%, при среднем по стране — 10%. В ноябрьском оживлении большую роль сыграл эффект низкой базы.

Стабильно 80% всех сделок на первичном рынке Московского региона проходят с привлечением ипотеки. В прошлом году их было только 67%. Сейчас покупатели стараются успеть оформить кредит на покупку жилья на хороших условиях. Программа льготной ипотеки позволяет любому совершеннолетнему гражданину России взять деньги на жилье под 7% годовых. В Москве и Санкт-Петербурге предельная сумма кредита — 12 млн руб. Плюс у застройщиков есть собственные субсидированные ипотечные программы со ставкой от 0,1%. Квартира в этом случае обходится дороже от 7% до 20%, но из-за невысокого процента ежемесячный платеж по кредиту может быть до двух раз ниже, чем по ипотеке по льготной ставке. Для сравнения, средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройку сейчас составляет 10,8% (расчеты «Дом.РФ»).

Привлечение покупателей снижает доходы застройщиков. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в декабре в проектах столичных девелоперов были спецпредложения со скидками от 10% до 30%. В «Миэль» долю проектов, в которых предлагают дисконты, оценивают в 70%. Причем это только публично анонсированные акции, без учета индивидуальных предложений в офисах продаж.

В итоге оценочная выручка за ноябрь в этом году оказалась на 36% ниже, чем за аналогичный месяц прошлого года, подсчитали в Dataflat. Средняя цена проданной квартиры в Москве на 7% выше, чем год назад, а квадратного метра — на 14%, но произошло сокращение средней площади проданного жилья на 4%.

Ценам некуда расти

В ноябре средняя цена квадратного метра в Москве составила 318,2 тыс. руб., в Московской области — 164 тыс. руб. Относительно ноября прошлого года цены выросли на 12%. По оценке управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, с января по октябрь этого года квадратный метр в новостройках подорожал на 6,9%. За аналогичный период 2021 года цены на жилье на первичном рынке выросли на 20%.

«В этом году новостройки в Москве дорожали медленнее из-за увеличения объема экспозиции студий и однокомнатных квартир в массовом сегменте», — говорит госпожа Коркка, добавляя, что предложение в целом тоже выросло. «С начала года примерно на 43%», — подсчитала эксперт. По ее словам, на рынок выходили проекты, реализация которых была отложена во время пандемии. «С начала специальной военной операции многие крупные девелоперы существенно нарастили объем экспозиции в строящихся домах. Компании решили стимулировать потребительскую активность, предоставив покупателям больший выбор», — рассказала Надежда Коркка.

В «Миэль» оценивают объем экспозиции в 25% всех новостроек, и эта четверть — максимальный с прошлого года показатель. «Экспозиция — это только та часть предложения на первичном рынке, которая на витрине. Объем остатков у застройщиков на начало ноября оценивался в 186 тыс. объектов. Дефицита предложения на рынке точно нет», — уверена главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, цены на квартиры в новостройках не начали стремительно падать, но ассортимент акций и спецпредложений многим позволяет найти квартиру на выгодных условиях. «Цены экспозиции и цены продажи по ДДУ, пусть и „замаскированно“, но все-таки снижаются. Предпосылок для разворота этого тренда пока нет», — констатирует госпожа Бережнова.

Девелоперы не выдерживают конкуренции

Российский рынок недвижимости год существует в нестандартной ситуации, когда новостройки дороже квартир на вторичном рынке. В октябре прошлого года средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках Москвы сравнялась, а с мая 2022 года новостройки по цене «квадрата» обогнали вторичку. Поэтому, несмотря на все старания застройщиков, покупатели все чаще смотрят в сторону готового жилья. Так, когда в октябре спрос на первичном рынке рухнул почти на 40%, на вторичном сделок было на 11% больше.

В нестабильной ситуации покупатели активнее проводят сделки на вторичке. В феврале и марте на фоне роста ключевой ставки и ажиотажного спроса со стороны инвесторов из-за снижения курса рубля именно вторичный рынок показал больший рост сделок: в марте относительно февраля рост составил 36% на готовое жилье и почти в два раза ниже — на новостройки.

Средний рост цен с начала года на 5,5% (данные «ЦИАН. Аналитики») на первичном рынке — минимальный за последние три года. В 2021 году за тот же период цены выросли на 27%, а в 2020 году, даже с учетом локдауна, — на 13%. Кроме того, зарабатывать на перепродаже становится все сложнее. На вторичном рынке — рекордное количество объявлений о срочных продажах. По оценке ЦИАН, 20% предложения — в новых домах, построенных в 2018-2021 годах. «Это говорит о том, что среди продавцов немало инвесторов, которые выводят ранее вложенные средства, а не инвестируют», — говорится в материалах ЦИАН.

Доля инвестиционных сделок, которые обеспечивают основной спрос на новостройки, к концу года заметно упала. Весной этого года 14-15% ДДУ в Москве прошло как минимум от двух сделок на одного дольщика в проекте. К осени доля таких ДДУ составила 9-10%. «Общая неопределенность ведет к снижению инвестиционной активности, что мало актуально для вторичного рынка», — пишут эксперты ЦИАН.

Если не брать льготные программы, рыночные ставки по ипотеке на покупку жилья в новостройке и на вторичном рынке сейчас сравнялись. Для заемщика это делает более выгодной покупку на вторичном рынке, где цена в среднем ниже и можно заезжать после сделки, не ожидая ключей два-три года.

Согласно расчетам на основе статистики ЦБ РФ, после резкого роста ключевой ставки в конце февраля доля ипотек, приходящихся на первичный рынок в Москве, была на максимальном уровне: 55% — в апреле, 66% — в мае и 58% — в июне. Сейчас только 46% ипотек выдается на новостройки, что соответствует уровню конца 2021 года, когда льготной ипотеки не было. То есть при улучшении условий кредитования на вторичном рынке спрос заемщиков смещается в пользу готового жилья, даже несмотря на наличие более выгодных условий от застройщиков.

Екатерина Геращенко