КВАРТИРЫ НЕ ПРОДАЮТСЯ

Отмена главной программы льготной ипотеки обвалила продажи жилья в новостройках. В сложившихся условиях у покупателей, которые не подходят как заемщики по оставшимся программам, практически не осталось возможности улучшить жилищные условия в ближайшие год или два. Застройщики предлагают рассрочку, но платежи по ней могут в два раза превышать ипотечные.

В этом году почти 80% россиян приняли решение отложить покупку жилья из-за высоких ставок по рыночной ипотеке. Такие данные получила компания Frank RG в ходе онлайн-опроса. Респонденты назвали наиболее комфортной ставкой 6% годовых. При этом 55% опрошенных готовы оформить ипотеку под 8% и 1% согласен на 16%. Это дорого, но существенно ниже текущих условий. В ноябре средняя ставка по ипотеке достигала 28%. В результате 79% россиян решили не покупать квартиру в 2024 году. Из них 60% планируют вернуться к этому вопросу в ближайшие два-три года, а 19% рассматривают возможность покупки жилья лишь через пять лет или позже. По прогнозу Frank RG, объем ипотечного кредитования в 2024 году может снизиться на 39% по сравнению с 2023 годом, до 4,8 трлн руб., что соответствует уровню 2020 года. В 2025 году тенденция к сокращению выдачи ипотеки может продолжиться, и этот показатель, вероятно, достигнет 4 трлн руб.

В условиях высокой ключевой ставки доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы год к году сократилась с 79% до 50%, посчитали в "Метриум". Преобладают покупки с помощью семейной ипотеки (6% годовых) - единственной госпрограммы, которая продолжает действовать в столице. "Нередко клиенты оформляют заем на остаток суммы при альтернативных сделках. Менее распространены субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты. А в следующем году они будут запрещены в рамках нового ипотечного стандарта", - говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов, напоминая, что документ носит рекомендательный характер, однако за его неисполнение ЦБ предусмотрел серьезные финансовые санкции. "Поэтому, вероятно, в 2025 году эти кредитные продукты исчезнут с рынка", - констатирует он.

Главной альтернативой уходящим в прошлое ипотечным схемам служат различные виды рассрочки, которые девелоперы теперь все чаще продлевают даже на срок после ввода дома в эксплуатацию. "Программы становятся все более гибкими и привлекательными. Не исключено, что застройщики придумают альтернативные инструменты, которые в текущий непростой период окажут позитивное воздействие на темпы продаж. В частности, ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита, то есть, по сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса", - рассуждает господин Сырцов.

Востребованные предложения по рассрочке - те, которые начинаются от двух лет. "Люди заинтересованы в таких программах, так как в дальнейшем могут перейти на ипотеку по действующим ставкам. Это позволяет не откладывать покупку, в частности, из-за перспектив увеличения суммы первоначального взноса, которое произойдет, когда будет действовать новый ипотечный стандарт", - объясняет ведущий специалист по новостройкам "Миэль" Марина Шадрунова. Стандарт предусматривает, что сумма ипотечного кредита не должна превышать 80% от справедливой стоимости жилья. Это значит, что заемщику потребуется больше средств на первоначальный взнос. То есть если покупать квартиру в рассрочку с небольшим первоначальным взносом, то перейти потом на ипотеку будет сложнее. "При оформлении субсидированной ипотеки (той же семейной) банки просят не меньше 30% для первоначального взноса. Если у покупателей есть возможность внести сейчас 10-15%, а в некоторых случаях даже 5%, или обойтись без первоначального взноса, то они предпочитают воспользоваться доступными условиями", - отмечает госпожа Шадрунова. Но вопрос перехода на ипотеку остается открытым - неизвестно, какими будут ставки, когда период действия рассрочки закончится.

По словам Марины Шадруновой, застройщики предлагают индивидуальные условия, позволяющие обговаривать ежемесячные платежи по рассрочке, а остаток суммы оплачивать в момент ввода дома в эксплуатацию. Скидки в таких случаях не всегда сохраняются, но некоторые застройщики все равно могут их предоставить. При стопроцентной оплате можно договориться о хорошем уменьшении стоимости квартиры. Но в большинстве случаев при рассрочке будет удорожание, которое варьируется в зависимости от условий конкретного застройщика. Здесь все расчеты индивидуальны, на итог влияет сумма первоначального взноса. Если клиент готов внести, скажем, 50% и взять рассрочку на год-полтора, то удорожание может отсутствовать, и даже есть вероятность сохранить скидку. Однако если речь идет о небольшом первоначальном взносе, то здесь возможны значительные расходы.

Рассрочка стала основным инструментом на рынке новостроек бизнес и премиум-класса. Покупатели в этих сегментах меньше зависят от ипотеки. Доля сделок с привлечением кредита в бизнес-сегменте составляет 40- 50%, а в премиум-сегменте - 20-30%. "Сейчас эти показатели снижаются, но наблюдается рост сделок с рассрочкой. Беспроцентная рассрочка обычно предоставляется на срок от 6 до 12 месяцев, но встречаются программы до 24 месяцев и даже до окончания строительства", - говорит генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева.

Цена квартиры в рассрочку зависит от условий сделки. Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, другие включают проценты в платежи. Размер ежемесячных взносов определяется сроком рассрочки: чем дольше срок, тем меньше платеж. "По сравнению с ипотекой ежемесячные платежи при рассрочке значительно выше, иногда вдвое. Например, ежемесячный платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру в новостройке в Московском регионе может составлять 100- 140 тыс. руб., а при покупке аналогичной квартиры в рассрочку - 250 тыс. руб.", - приводит пример госпожа Гусева. Но, по ее словам, покупатель, выбравший рассрочку, не переплачивает проценты. "Сумма ежемесячного платежа в 250 тыс. руб. включает только стоимость квартиры. Поэтому рассрочка доступна клиентам с высоким стабильным доходом - предпринимателям, топ-менеджерам, а также тем, кто имеет пассивный доход от ценных бумаг или аренды недвижимости", - констатирует она.

По словам директора консультационного центра "Дом.РФ" Михаила Ковалева, у этого способа есть и минусы. "В большинстве случаев период рассрочки не превышает четыре года, в связи с этим и платежи становятся очень высокими; первоначальный взнос варьируется от 10% до 80%; рассрочка работает только с жильем на первичном рынке; цена квартиры может быть выше, чем без рассрочки; человек становится собственником чаще всего только после всех выплат за квартиру", - резюмирует он.

Что кроме рассрочки

Доступна покупка жилья за счет собственных средств, в том числе вырученных от перепродажи имеющегося жилья или другого имущества. Также улучшить жилищные условия можно, воспользовавшись схемой trade-in.

Еще один способ - это использование государственных субсидий и выплат на приобретение жилья. "Тут можно говорить как о федеральных программах, таких как материнский капитал или выплата для молодых семей, так и о региональных программах. Перечень можно посмотреть на сайте спроси.дом.рф в каталоге жилищных программ, где собрано больше 390 мер поддержки по всей России", - рекомендует Михаил Ковалев.

По его словам, ипотеку не стоит сбрасывать со счетов: несмотря на то что рыночная ставка по ипотеке сейчас находится на высоком уровне, льготные ипотечные программы сохраняют доступность собственного жилья для тех категорий граждан, для которых они создавались.

"Здесь в первую очередь речь о федеральных программах, таких как семейная ипотека, ИТ-ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека и сельская ипотека, льготная ипотека в отдельных регионах. Например, ИТ-специалисты Смоленской области могут оформить жилищный кредит по ставке до 5% годовых", - рассказывает господин Ковалев. Но решение о привлечении ипотечного кредита следует принимать индивидуально, исходя из жизненной ситуации и обстоятельств конкретной семьи.

"В каком-то случае решение о покупке рациональнее отложить и сосредоточиться на накоплении большего размера первоначального взноса или получении дополнительных мер поддержки от государства, а когда-то и высокая ставка может быть не помехой, так как в семье планируется рождение ребенка, после чего кредит можно будет рефинансировать по льготной ставке", - отмечает эксперт.

Но, по словам одного из собеседников "Денег", в текущих экономических условиях ипотеку можно считать доступной, только если есть возможность воспользоваться одной из программ. "На рыночных условиях использовать ипотеку не стоит, поскольку переплата по процентам будет составлять миллионы рублей и сотни процентов от стоимости жилья. А гарантировать, что через пару лет можно будет рефинансировать ипотечный кредит, нельзя", - говорит он.

Кроме рассрочки и схемы trade-in есть еще два варианта. Некоторые застройщики предлагают аренду квартиры с последующим выкупом. Этот вариант стоит оценивать и с точки зрения размера платежей и суммы переплаты. Второй вариант - участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Это объединение граждан, которые на собственные средства строят многоквартирный дом или целый поселок малоэтажных домов (ИЖС). Каждый участник оплачивает пай и имеет право на получение в собственность построенного в будущем жилья. "Некоторые категории граждан имеют право на участие в ЖСК с господдержкой. Это значит, что государство передает таким кооперативам бесплатный земельный участок, что может снизить стоимость жилья и квадратного метра", - отмечает Михаил Ковалев. Но если текущая ситуация на рынке или личные обстоятельства делают покупку слишком рискованной, имеет смысл отложить решение. "Высокие ставки или нестабильный доход могут увеличить долговую нагрузку и оставить покупателя без жилья", - предупреждает эксперт