Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

КВАРТИРА-КОРМИЛИЦА

Московский Комсомолец

Секрет достатка в старости - приобретение жилья для сдачи в аренду

Каждый потенциальный пенсионер хотел бы обеспечить себе достойную старость. Однако сказать такое легко - да выполнить трудно. А жить, собственно, на одну пенсию - удовольствие сомнительное.

Но никто не отменял чувство юмора, присущее многим нашим гражданам. Вот, например, есть мудреная шутка: если вы твердо решили дожить до пенсии, несмотря на реформы и невзгоды, имеет смысл как можно быстрее озадачиться поиском надежного инвестиционного актива - иначе не доживете. Вариантов вложений много, но самым "вечным" остается жилая недвижимость в Москве.

По этому критерию российская столица еще долго будет оставаться наиболее привлекательной территорией. Спрос на недвижимость едва ли упадет настолько, что вложения в личный пенсионный фонд обесценятся. В рублевом выражении стоимость жилья в столице повышается и будет повышаться.

Как не растеряться при приближении старости

Повышение пенсионного возраста огорчило многих россиян, заставив их задуматься об альтернативных способах заработать на старость. Эксперты подготовили инструкцию по инвестициям в новостройку, которая поможет выйти на пенсию досрочно с приличным капиталом в распоряжении.

- Мы исходим из того, что будущему пенсионеру-мужчине сейчас 40 лет - таков средний возраст покупателя жилья на столичном рынке, - говорят специалисты.

Краткий алгоритм создания личного пенсионного фонда следующий:

1. Найти квартиру в строящемся доме.

2. Приобрести ее в ипотеку на 20 лет.

3. Дождаться ввода дома в эксплуатацию.

4. Сдать квартиру в аренду.

5. Гасить ипотеку за счет арендной выручки.

6. Выплатив ипотеку, получить квартиру в собственность.

7. Продать квартиру или сдать ее в аренду, обеспечив себя альтернативным доходом.

8. Выйти на пенсию досрочно.

Как найти квартиру для покупки

Успех создания личного пенсионного фон - да зависит от того, удастся ли инвестору найти максимально ликвидную квартиру. Эксперты рекомендуют придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.

1. Низкая стоимость. Оптимальный бюджет -4-6 млн рублей, поэтому инвестору нужна квартира в новостройке комфорт-класса. Чем ниже стоимость, тем больше шансов, что аренда покроет ипотеку. Однако охотиться за самым дешевым предложением рискованно: низкая цена иногда указывает на некоторые неликвидные характеристики. Такая квартира не подойдет для аренды.

2. Отделка. Лучше приобрести жилье с ремонтом или предчистовой отделкой. Вкладываться в квартиру без отделки нет смысла, так как на ремонт потребуется еще 15-25% от стоимости объекта. На столичном рынке доля апартаментов комфорткласса с отделкой достигает 35%, квартир -30%.

3. Расположение. Чем ближе квартира к центру, тем выше арендные ставки, а значит, и доход. Кроме того, спрос на жилье здесь всегда более активный и платежеспособный, чем на периферии.

Это позволит минимизировать простои во время поиска новых арендаторов. Особенно удачный выбор - жилой комплекс вблизи крупных бизнес-парков или вузов.

4. Транспортная доступность. Необходимый минимум по транспортной обеспеченности - станция метро (не более 15 минут пешком), удобный выезд на магистраль, ведущую в центр или область, а также остановки наземного транспорта.

5. Инфраструктура. Жилой комплекс должен быть хорошо обеспечен коммерческой и социальной инфраструктурой: паркинг, супермаркеты, кафе, аптеки, фитнес-клубы. Все эти объекты могут предусматриваться проектом или находиться поблизости.

6. Масштаб комплекса. В будущем инвестору придется конкурировать за арендаторов. С этой точки зрения крупные жилые комплексы (свыше 600 квартир) менее привлекательны - там достаточно таких же инвесторов-арендодателей. Районы активной жилой застройки и обилие вторичных предложений тоже считаются не очень удачным вариантом.

Архитектурный облик новостройки, ее техническое оснащение, благоустройство территорий , социальное окружение тоже играют важную роль. Чем более прогрессивный объект инвестор выберет сейчас, тем дольше он останется актуальным для покупателей и арендаторов.

Сколько необходимо вкладывать

Инвестиции в личный пенсионный фонд складываются из трех частей:

1. Первоначальный взнос, чтобы приобрести квартиру в ипотеку. Потребуется минимум 15-20% стоимости объекта.

2. Платежи по ипотеке, которые инвестору необходимо вносить самостоятельно, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Их общий размер зависит от этапа возведения здания, на котором покупатель вступит в долевое строительство, а также от сроков ввода комплекса в эксплуатацию.

3. Вложения в ремонт и меблировку. Они оцениваются примерно в массовом сегменте 15 тысяч рублей за квадратный метр.

Реальный пример. Инвестор приобретает на начальном этапе студию за 5,38 млн рублей. Для первоначального взноса ему понадобится 807 тысяч рублей (15%). Комплекс сдается в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Предположим, что сделка произошла в январе 2019 года - до получения ключей остается 24 месяца. Все это время инвестору придется ежемесячно выплачивать 42,4 тысячи рублей (при ставке 9,42% годовых на срок 20 лет), то есть в сумме 1,02 млн рублей за два года. После ввода здания в эксплуатацию понадобится вложить еще около 580 тысяч рублей в косметическую отделку.

Общая сумма инвестиций - 2,4 млн рублей. Расходы инвестора распределены во времени: 800 тысяч рублей - на старте вложений, 1 млн - в течение двух лет равными платежами и еще 580 тысяч - через два года после покупки. Вторую часть вложений (погашение ипотеки) можно варьировать, если инвестор приобретет объект на более поздней стадии строительства, уменьшив период самостоятельной выплаты долга. Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира - самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.

Можно ли получить прибыль еще до пенсии

Как использовать доход от аренды? Чем больше чистый доход, тем лучше. Эту сумму можно использовать по-разному.

1. Сформировать "страховой" фонд на случай простоев квартиры. Откладывая доход в "кубышку", инвестор за 1,5 года накопит сумму, которая обезопасит его от трехмесячного простоя квартиры.

2. Снизить ставку для квартиросъемщиков из-за ухудшения ситуации на рынке аренды. В нашем примере собственник может снизить ставку почти на 27%, и ему все равно не придется самостоятельно выплачивать долг.

3. Досрочно погасить ипотеку. За пять лет можно накопить сумму на досрочное погашение, которое позволит сократить срок ипотеки почти на 5 лет, а значит-приблизит досрочный выход на пенсию.

Инвестор может применить все три опции последовательно. Сначала - накопить средства на "черный день", затем - отложить деньги для досрочного погашения ипотеки, потом - регулировать ставку аренды так, чтобы минимизировать простои.

- В отличие от других активов жилая недвижимость сохраняет относительно высокую стоимость практически всегда, - рассуждает управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. - По бросовым ценам в Москве не продают даже квартиры в устаревших хрущевках, которые были построены полвека назад. Стоимость жилья отражает не только качество конкретной квартиры или здания, но и уровень жизни, социальную защищенность, экологию и другие особенности города, в котором это жилье расположено. Недвижимость остается самым предсказуемым, понятным и надежным объектом долгосрочного инвестирования в России. Создать личный пенсионный фонд в виде арендной квартиры в новостройке может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения.

Посчитаем-будем жить

Пример. Вкладываем в студию в строящейся новостройке 2,4 млн рублей. Через 20 лет инвестор может рассчитывать стать собственником объекта стоимостью примерно 5,5-6 млн рублей даже в самом пессимистичном сценарии динамики цен. За 15-20 лет сдачи жилья внаем инвестор получит от аренды 2,5-3 млн рублей дополнительных доходов, если эти средства не будут направлены на досрочное погашение ипотеки.

К 60 годам в распоряжении инвестора помимо квартиры окажутся накопления (2,5-3 млн рублей). В общей сложности 8-9 млн рублей. В последующие после выхода на пенсию 20 лет ежемесячная прибавка к его государственной пенсии составит 35 тысяч рублей.

Автор: Грекова Ольга