Купить новую квартиру в РФ стало сложнее

Счетная палата заметила несоответствия в отчетах чиновников

Жилищная государственная программа оказалась в России одной из самых проблемных. Показатель доступности покупки нового жилья ухудшился почти в полтора раза, сообщила Счетная палата. Аудиторы Алексея Кудрина обнаружили, что чиновники не публикуют реальных достижений и показателей жилищной госпрограммы. Эксперты объясняют снижение доступности жилья его резким подорожанием.

Анализ исполнения жилищной государственной программы, которая называется «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», выявил серьезные проблемы. Вместо увеличения доступности жилья происходит ее снижение. Для оценки доступности покупки нового жилья чиновники ввели специальный показатель — «коэффициент доступности жилья».

Это соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек. Три года назад этот коэффициент составлял около 2,6. А к 2025 году показатель доступности планируется улучшить до 2,3. Однако резкий рост стоимости жилья опрокинул эти планы.

В прошлом году при планах снизить коэффициент доступности жилья до 2,4 единицы он подпрыгнул до рекордного значения в 3,09. Именно этот показатель самым наглядным образом показывает ухудшение ситуации с жилищным строительством в стране.

Правда, для всей жилищной госпрограммы установлены 68 целевых показателей (индикаторов). Но фактические значения Минстроем России представлены только по 48 показателям, а по 20 показателям фактические значения не представлены. При этом чиновники отчитываются об исполнении госпрограммы не реальными достижениями, а просто переписыванием плановых цифр. «Фактические значения показателей в открытом доступе не опубликованы», — отмечают аудиторы СП.

Уровень выполнения показателей госпрограммы в целом не дотянул и до 70%, хотя бюджетное финансирование было увеличено в 1,6 раза, отмечается в отчете Счетной палаты.

«Одной из главных проблем отечественного строительного комплекса является отсутствие долгосрочной стратегии развития в рамках как отдельных регионов, так и всей территории страны. Строительство — это сложная и комплексная отрасль с длительным производственным циклом. Поэтому принятия решений в ручном режиме, без оценки влияния на отрасль, в итоге приводит к дестабилизации рынка недвижимости и возникновению локальных перегревов», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Льготная ипотека привела к дефициту предложения и высоким ценам на рынке недвижимости. Сейчас наблюдается возврат к ипотечным ставкам, примерно сопоставимым с уровнем марта 2020 года. Но при этом цены в настоящий момент существенно выше, чем полтора года назад, что и обуславливает снижение доступности из-за увеличения ежемесячного платежа по ипотеке. Мы наблюдаем инфляцию спроса, когда интерес покупателей превысил возможности производства», — говорит эксперт.

«Решить проблему аварийного и ветхого жилья исключительно за счет бюджета невозможно», — считает Надежда Корка. По ее словам, до настоящего времени не разработан эффективный и выгодный для девелоперов механизм их вовлечения в проекты ликвидации жилья.

Возможно, поэтому статистику растущей площади аварийного жилья обнаружить становиться все труднее (см. «НГ» от 19.05.21).

«Одна из ключевых проблем жилищного строительства в РФ — рост стоимости строительства многоквартирных домов, в том числе и рост цен на строительные материалы на фоне снижения уровня доходов граждан, связанного с кризисными явлениями и последствиями пандемии», — соглашается Марина Садовникова, преподаватель кафедры теории и практики конкуренции университета «Синергия». Проблемы с планированием и выполнением госпрограмм связаны, в том числе, с их масштабами и сроками — управлять такими программами сложно, и 100%-ное соответствие планам зачастую просто недостижимо, считает эксперт.

«В жилищной сфере есть три насущные проблемы: взлетевшие из-за льготной ипотеки цены, расселение аварийного жилья и катастрофическая изношенность жилищно-коммунальной инфраструктуры», — считает Николай Переславский, сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute. Он надеется, что после запуска региональных проблем комплексного развития проблема ветхого жилья будет привлекать меньше внимания. «Масса людей по всей стране до сих пор живут в двухэтажных многоквартирных деревянных домах, которые де-факто вообще не должны существовать в статусе постоянного жилья», — отмечает Переславский.

По итогам 2020 года в России обанкротились 162 застройщика, которые возводили 374 дома (2,4 млн кв. м). Число банкротств за год сократилось на 12%, но тренд может быть связан с действующими на фоне COVID-19 ограничениями, отмечает Владимир Кошелев, председатель комитета «Деловой России» по строительству. Пандемия привела к техническому снижению числа банкротств застройщиков, но осложнила ведение бизнеса для небольших девелоперов, которые продолжают уходить с рынка.

Работе мешают рост стоимости стройматериалов, отсутствие доступа к дешевой рабочей силе и опасения покупателей относительно устойчивости их бизнеса, объясняет эксперт.

Среди важных проблем строительной отрасли — перемены в схеме финансировании проектов после перехода на работу через эскроу-счета. «Требования к маржинальности проектов для получения проектного финансирования остаются высокими — 20-25%. До этой планки дотягиваются далеко не все застройщики.

Необходимо настроить программу повышения маржинальности проектов, в том числе с помощью снижения дополнительной инженерной, социальной и транспортной нагрузки на девелоперов», — предлагает Кошелев.