Все материалы сюжета Программа реновации в Москве
Перечень домов, которые могут быть включены в программу реновации по итогам голосования в Москве, известен.
Часть собственников планирует продать свои квартиры, кто-то наоборот, ищет варианты купить такое подлежащее переселению жилье. АиФ.ru вместе с экспертами проанализировали риски и выгоды приобретения таких объектов.
Как в 90-е метры "размножались"
Столичные "хрущевки", по данным ряда агентств, уже подорожали примерно на 10%, а их предложение на рынке вторичного жилья снизилось на 12%. Но в целом поведение владельцев и инвесторов сегодня пока отличается от того, что было в столице в 90-е. Тогда рынок бурлил и цены на пятиэтажки росли как на дрожжах. Сегодня также наблюдается всплеск интереса, но в целом, признают эксперты, настроения и собственников, и инвесторов пока скорее выжидательные. Все ждут, когда установятся параметры новой программы.
В 90-е возможность приобрести квартиру или хотя бы угол в столичной пятиэтажке "под снос" была пределом мечтаний - ведь в случае сноса можно было получить взамен уже значительно большую площадь. Так что покупали такое жилье и прописывали в нем как можно больше членов семьи.
"При переселении собственник квартиры мог рассчитывать на увеличение площади, - вспоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". - Во-первых, каждый житель "хрущевки" получал новую квартиру по норме 18 кв. м. на одного человека. То есть если в "однушке" площадью 35 кв. м. проживала семья из трех человек, то они получали квартиру равную 54 кв. м. Если же в старой квартире все прописанные довольствовались большим метражом, чем было положено по норме, то новая квартира не превышала площадь прежней. Во-вторых, можно было приобрести дополнительные квадратные метры - по рыночной стоимости предоставляемого жилья. Однако такие случаи были относительно редкими. В хрущевках проживали не самые обеспеченные москвичи, а бум на рынке недвижимости в 2000-е гг. поднял цены до заоблачных высот. Многих удовлетворял уже сам факт получения жилья по норме, что позволяло улучшить жилищные условия или даже выгодно продать квартиру и разъехаться (если речь шла, скажем, о семье, в которой жило сразу несколько поколений). Кроме того, при покупке дополнительных "квадратов" переселенец мог рассчитывать на выбор квартиры в любом районе".
В 90-е столица была, кажется, единственным городом постсоветской России, не только сохранившим очередь на улучшение жилищных условий, но и реально эти условия улучшавшим. Вместо новой квартиры можно было получить деньги, и решившиеся на это уже сами распоряжались своей дальнейшей судьбой.
По мере появления слухов о сносе цены на квартиры в пятиэтажках то взлетали, то снова падали. Поскольку число прописанных в пятиэтажках росло как на дрожжах, Москва в конце концов начала сворачивать "аттракцион неслыханной щедрости": закрывали прописку, меняли сроки сноса, исключали из программы дома и целые серии домов.
"За" и "против"
Что касается инвесторов, то здесь пока ситуация не ясна. С одной стороны, возможностей 90-х уже нет, все лазейки для спекулянтов в федеральном законодательстве перекрыты Жилищным кодексом, а в городском - новыми столичными законами. В то же время выгода очевидна: рост цен на сносимые дома на разных этапах программы составит не более 15-20%, а вот разница стоимости квартир в хрущевках и новостройках по разным оценкам составит 35-50%. То есть полученную квартиру в новостройке можно будет с выгодой перепродать.
С другой стороны, важнейшую роль будет иметь доступ к информации, полученный вовремя. "Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры, - считает Мария Литинецкая. - Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте". Дату сноса и параметры переселения просчитать не получится.
Эдуард Кудрявицкий