«Купи-продай»: на какие уловки идут недобросовестные риелторы

За два месяца самоизоляции активизировалось множество мошенников, в том числе и на рынке аренды жилья

В Прикамье по вине риелтора-мошенника семья с маленьким ребенком осталась без жилья. Тем временем в Санкт-Петербурге расследуют дело в отношении шести риелторов, которые подделали документы и приобрели право на выморочное имущество двух квартир, оставшихся от умерших владельцев. А в Томской области перед судом предстанет группа лжериелторов, которые предлагали помощь в оказании информационных услуг в сфере недвижимости: деньги взяли, но обязательства не выполнили. Среди потерпевших — более 70 человек. О том, как не попасть в сводки криминальных новостей и на какие уловки идут недобросовестные риелторы, — в материале «Известий».

Одна из самых распространенных уловок, которую используют ушлые «посредники» рынка недвижимости, — искусственно создаваемый ажиотаж. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум», недобросовестный риелтор может намекнуть сомневающемуся клиенту, что пока он думает, за квартирой уже буквально выстроилась очередь. Говорить, конечно, можно что угодно, но нередко риелтор для правдоподобности подстраивает целые ситуации.

Так, во время просмотра риелтор может торопить клиента, поскольку «через пять минут придет другой потенциальный покупатель (или арендатор)». В этом случае клиент впопыхах может не успеть посмотреть всю квартиру и заметить недостатки. Или же во время показа жилья у риелтора внезапно звонит телефон: «Как неожиданно! Еще один клиент хочет немедленно посмотреть этот же вариант!» Здесь вы рискуете поддаться сиюминутному порыву и, отказавшись от просмотра других предложений, не успев как следует подумать, сказать: «Беру». Собственно чего и добивался ушлый риелтор.

Что делать? Специалисты советуют взвесить все за и против и не принимать поспешных решений сразу после показа. Возьмите паузу хотя бы на день. Ведь даже народная мудрость гласит: утро вечера мудренее.

Еще один нечестный ход — создание дублей объявлений о продаже квартиры, но по заниженной цене (собственник, понятно, об этом не знает). Таким образом нечестные риелторы собирают максимальный спрос с рынка. Когда покупатели откликаются на фейковое объявление и готовы купить недвижимость, агент начинает давить на собственника («Такой шанс нельзя упустить»), и тот соглашается продать квартиру за более низкую цену.

Как не допустить подобное? Эксперты советуют продавцу мониторить основные базы объявлений и прописать в договоре порядок отчетности агента за действия по продаже квартиры (тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты).

Экскурсия по сараю

Другая хитрость: риелтор начинает общаться с клиентом по-приятельски. Между делом заводит разговоры о жизни, на какие-то личные темы, которые не имеют никакого отношения к сделке. С одной стороны, вроде приятная атмосфера доверия, а с другой эксперты предупреждают: профессионал не должен переходить грань между дружелюбием и вторжением в личное пространство клиента. Вполне возможно, что таким образом риелтор хочет усыпить вашу бдительность, пытаясь занизить стоимость на продаваемую недвижимость, или, наоборот, продать подороже вариант, который объективно стоит меньше.

Кстати, о вариантах похуже. Допустим, вы оглашаете свой бюджет (на покупку квартиры у вас, к примеру, есть 7 млн рублей), но на лице риелтора появляется выражение сожаления: «За такие деньги, увы, вы не найдете достойных вариантов, лучше доплатить». Для пущей убедительности вам устроят экскурсию по «неликвиду». Дескать, гляньте, что за сарай вы можете себе позволить за такие «гроши», давайте посмотрим что-то поприличнее.

«Не следует считать слова риелтора истиной в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне. Эти нехитрые действия помогут составить объективное представление о рынке», — советуют эксперты компании «Метриум».

Третья улица Строителей

Мошенник и совесть — это как параллельные прямые, которые не пересекаются. Поэтому, купив квартиру в одном месте, вы можете внезапно узнать, что на самом деле приобрели совсем другую недвижимость и по другому адресу. Если речь идет о типовой застройке в спальном районе, то раскусить мошенников не так просто.

Как это работает? Клиента привозят на показ квартиры в темное время суток и сразу к подъезду, чтобы не видно было таблички с адресом, а в договоре прописывается настоящий адрес недвижимости. В итоге вы посмотрели хорошую квартиру, вам все понравилось, а на деле купили «убитое» жилье. Так что обращайте внимание на все — даже на номер корпуса дома.

Также недобросовестные агенты могут замалчивать истории о «темном прошлом» недвижимости. Это могут быть сведения, которые не влияют на качество предложения (например, о том, что в квартире было совершено разбойное нападение). Или принципиальные моменты с точки зрения закона — такие как банкротство собственника. Так что запросите выписку ЕГРП перед сделкой, проверьте продавца на банкротство и так далее.

«На вторичном рынке недвижимости риски столкнуться с мошенничеством гораздо выше, чем на первичном, — говорит „Известиям“ управляющий директор компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Клиент покупает квартиру у физического лица, а не у юридического. Форма договора купли-продажи менее регламентирована, чем договора долевого участия. Наконец, сделка на первичном рынке проходит несколько стадий контроля — со стороны регистрационной палаты, банка, самого риелтора. В случае со вторичной недвижимостью вся ответственность ложится на плечи брокера ».

По словам эксперта, может помочь в поиске надежного риелтора «мини-тендер» — возможно, друзья или знакомые имели удачный опыт и могут посоветовать хорошего специалиста. Как правило, тщательно подбирают персонал в авторитетных агентствах, которые следят за своей репутацией: рынок недвижимости достаточно тесен, и в профессиональном сообществе существуют черные списки, куда вносят недобросовестных игроков.

Арендуй правильно

В начале месяца профессиональные риелторы пожаловались на разгулявшихся за период самоизоляции мошенников в сфере аренды жилья. По информации компании «Инком-Недвижимость», за два месяца число заявлений от пострадавших граждан выросло в пять раз по сравнению с показателями за весь прошлый год (с марта 2019 года по март 2020 года). Так, например, лжериелтор под видом сотрудника известного агентства за предоплату предлагал выгодную сделку по найму жилья, а получив деньги, испарялся. Обманывают как потенциальных арендаторов, так и собственников: первым продают информацию о несуществующем жилье и наймодателе, вторым — услугу по быстрому подбору арендатора.

В компании обращают внимание, что крупные агентства недвижимости работают без предоплаты и на основании договора о предоставлении риелторских услуг, а никак не «информационных». Кроме того, сотрудники агентств не предоставляют нанимателям контакты собственников квартир.

Об общих правилах аренды жилья напомнили в Росреестре. Во-первых, изучите внимательно все документы сторон договора. Список недействительных паспортов можно посмотреть здесь. Убедитесь в корректности всех указанных в договоре данных о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер, описание состояния недвижимости и т.д.) и ее собственнике.

Во-вторых, ознакомьтесь с прописанными условиями оплаты, каковы обязанности, дополнительные расходы и условия расторжения договора. В договоре можно прописать перечень лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем жилья, и предельное количество проверок со стороны собственника.

В ведомстве советуют подписывать договор усложненным вариантом подписи с расшифровкой ФИО — так мошенникам будет сложнее подделать подпись. Кроме того, неплохо периодически просматривать интернет-ресурсы и базы недвижимости: вдруг квартиру, которую вы снимаете, выставили на продажу или хотят пересдать.

Кстати, в ближайшее время, по крайней мере, в Москве, услуги риелторов не подорожают. С одной стороны, это связано с высокой конкуренцией за клиента и снижением издержек. Как сообщает агентство «Москва» со ссылкой на руководителя аналитического центра «Циан» Алексея Попова, на рынке постоянно совершенствуются технологии, ряд рутинных операций переходит в автоматизированный режим. С другой стороны, отмечает вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Векшина, увеличение стоимости услуг не прогнозируется в связи со снижением покупательской способности населения.