Инвесторы не изменяют московской элитной недвижимости, утверждают брокеры по продаже дорогих квартир. Жилье по миллиону рублей за квадратный метр остается востребованным, несмотря на очень скромную динамику цен в среднесрочной перспективе. За пять лет элитная недвижимость в Москве подорожала меньше чем на 2%, а количество инвесторов выросло почти в три раза.
«В 2014 году ставки по рублевым депозитам в банках достигали 10-14%, на этом фоне инвестиции в недвижимость выглядели более рискованными и менее доходными», — вспоминает коммерческий директор Vesper Наталья Шичанина. На ее взгляд, сейчас доходность сдачи квартиры в аренду (после вычета налогов) сопоставима со ставками по вкладам — на уровне 6%. «К тому же недвижимость не может за один день подешеветь в 50 раз, а страховка вклада покрывает депозиты на сумму до 1,4 млн руб.», — добавляет эксперт. Количество вариантов для инвестиций растет: на фондовом рынке и криптобирже доходность может быть в десятки раз выше, но при сопоставимом уровне рисков. «Не все готовы погружаться в детали использования настолько рискованных инструментов. Всегда есть часть консервативных инвесторов, которая предпочитает сохранить капитал и получать стабильный прогнозируемый доход», — отмечает Наталья Шичанина.
По ее словам, в верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости (от 750 тыс. руб. за 1 кв. м) с порогом входа в среднем 100 млн руб. традиционно невысокий процент инвестиционных сделок по сравнению с другими сегментами. «Такие покупки совершают для собственного проживания», — отмечает эксперт, добавляя, что до 2016 года на инвестиционные сделки в элитных проектах в портфеле компании приходилось 5%, в крупных — до 10%. А потом из-за сохраняющейся турбулентности в российской банковской сфере, отрицательных ставках по депозитам в зарубежных банках и геополитических осложнений инвестиционная активность в сегменте элитной недвижимости в Москве стала расти. «В конце 2016 года объем сделок по размещению капитала в элитных проектах начал стабильно расти и сейчас в некоторых проектах достигает 15%», — констатирует Наталья Шичанина. Доля инвестиционных сделок напрямую зависит от проекта и его масштабов. «Этот показатель может достигать 40% от объема предложения в небольших проектах клубного формата. В более крупных жилых и апартаментных комплексах доля инвесторов соответствует среднему по рынку уровню и составляет около 7-10%», — говорит управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.
Объем рынка элитной недвижимости в Москве почти не меняется. Сейчас в продаже 1850 лотов в строящихся жилых и апартаментных комплексах, 66% этого предложения приходится на апартаменты. Пять лет назад лотов было меньше: в 2013 году в продаже было 1645 элитных квартир. Общая же площадь предложения осталась сопоставимой: 234 тыс. кв. м — сейчас, 262 тыс. кв. м — в 2013 году. «Из-за высокого темпа строительства массового жилья доля элитного предложения в общем объеме сократилась более чем в два раза, до 7%, но в натуральном выражении сегмент остался практически прежним», — поясняет Илья Менжунов.
Рост количества квартир, выставленных на продажу в элитных новостройках, на фоне незначительного снижения общей площади предложения отражает общую для всех сегментов рынка жилья тенденцию. «Девелоперы стремятся приспособиться к условиям кризиса: покупатели недвижимости в высокобюджетных сегментах пересмотрели подходы к выбору жилья в пользу более прагматичных. Объем предложения принципиально не изменился, но этого нельзя сказать о спросе — он вырос», — говорит господин Менжунов. По его оценкам, текущее значение коэффициента поглощения — общее число приобретенных квартир от количества объектов, выставленных на продажу в этом году, — в элитном сегменте составило 23%, в 2013 году оно было 17%. «Но рост связан со структурными изменениями: в 2013 году апартаменты не пользовались популярностью, так как формат был малоизвестен покупателю. Сейчас спрос на них вырос», — пояснил Илья Менжунов.
Цены за рассматриваемый пятилетний период формально тоже выросли. Средняя стоимость квадратного метра в элитной квартире на сегодняшний день составляет 924 тыс. руб., что на 17% выше, чем в 2013 году (тогда было 793 тыс. руб.). В апартаментах рост составил 23% — до 668 тыс. руб. за 1 кв. м. Но рынок элитного жилья чувствителен к валютным колебаниям и росту предложения. «Объем рынка ограничен, значит, появление любого крупного комплекса в более дорогой локации по сравнению с остальными площадками повышает средний уровень цен», — констатирует господин Менжунов. Он считает, что с учетом этих факторов корректнее сравнивать «среднеисторическую» цену за прошедшие четыре года. «Получится, что сейчас квадратный метр дорогой жилой недвижимости всего на 1,8% дороже, чем в среднем за четыре года. А апартаменты — на 3% дешевле», — считает эксперт. По его мнению, ценовую динамику в этом сегменте можно охарактеризовать как стагнацию.
Покупателей отсутствие резко выраженной динамики на этом рынке привлекает. В «Метриум» проанализировали статистику Центробанка по объему трансграничных переводов резидентов России из-за рубежа на операции с недвижимостью в стране. В четвертом квартале прошлого года этот показатель достиг исторического максимума и составил $122 млн (на 36% больше, чем за аналогичный период 2016 года). Рост продолжается — в первом квартале он составил уже 21%.
Инвестиционные покупатели на рынке элитной недвижимости делятся на два типа. «Активные инвесторы, которые зарабатывают на изменении цены за счет строительной готовности дома, и пассивные — они вкладывают в покупку свободные средства, не придерживаясь конкретной стратегии реализации квартиры в будущем: может, продадут, а может, будут сами жить или сдадут в аренду», — перечисляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
В острый кризисный период, в 2014 году, активные инвесторы исчезли, их отсутствие компенсировали пассивные, стремясь снизить риски вложений. Сейчас инвестиционный спрос стал более равномерным. По итогам прошлого года активных инвесторов было около 15% от общего количества покупателей, пассивных — 20-25%. «Таким образом, в целом по рынку на инвестиционные покупки приходится более трети сделок: 35-40%», — отмечает госпожа Румянцева.
Активные инвесторы покупают недвижимость в течение первого полугодия с момента открытия продаж, часто даже до официального старта, когда девелопер приступает к формированию отложенного спроса, до получения всей разрешительной документации. «Такие предложения доступны через ограниченный пул брокеров, напрямую квартиру в закрытых продажах приобрести не получится», — говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что успешные сделки на данном этапе могут обладать инвестиционным потенциалом от 40%. Такую высокую прибыль можно получить в проектах, где девелопер не до конца выверил ценовую политику, например, не учел повышенный интерес к определенному количеству комнат, метражу или видовым характеристикам в конкретной локации. «Тогда квартиры попадают в закрытые продажи — это помогает проанализировать спрос и выверить концепцию ценообразования», — объясняет Екатерина Румянцева. Средний темп роста цен за счет строительной готовности составляет около 15% в год. По оценкам Наталья Шичаниной, если заходить в проект на старте продаж, то за 2-2,5 года недвижимость дорожает на 20-40%, а после ввода в эксплуатацию может генерировать стабильный рентный доход на уровне 6%. Средний бюджет инвестиционной покупки элитной недвижимости — 120-150 млн руб.
Автор: Екатерина Геращенко