«Крупняк» рулит. Куда вырулит?

Перейдет ли строительный рынок в руки крупных игроков и к чему это может привести? На этот вопрос Business FM ответили сами застройщики

На V ежегодном форум е РБК «Недвижимость в России» вице-президент компании «Инград» Артем Бортневский сделал весьма резкое заявление. В кратком изложении телеграм-канала «Всем_СТРОИТЬся» позиция «Инграда» выглядит так: у самых крупных игроков рынка (Артем Бортневский дал им определение «качественный крупняк») в целом все будет хорошо, несмотря на грядущее падение выручки в 10-20%. Почему? Потому что этот самый «крупняк» будет забирать под себя региональный рынок, то есть займет место тех, у кого денег нет, кому не дадут кредит и так далее.

В краткосрочной перспективе российский рынок жилищного строительства еще больше сузится, на нем останется не более тысячи застройщиков на всю страну, а по отдельным регионам с серьезными объемами ввода жилья (таким, как Казань) — не более десяти. И качество продукта от этого только вырастет, поскольку «качественный крупняк» умеет и проекты создавать сугубо качественные, да и банкам работать с крупными и не единожды проверенными компаниями проще и приятнее.

Прежде чем пойти дальше, стоит отметить, что «качественным крупняком» можно считать, например, те 23 компании, объем строительства которых, по данным «Дом.РФ», составляет более 500 тысяч квадратных метров. Или самых крупных, надежных и вообще лучших столичных девелоперов, в число которых, по оценкам портала «Застройщики Москвы», входит «Донстрой», Capital Group, КРОСТ, А101, ЛСР и ряд других всем хорошо известных структур, в том числе и сам «Инград».

Грубо по форме, но, по сути, «Инград» далеко не единственная компания, предрекающая именно такое развитие событий. И коронакризис тут — лишь определенный катализатор процесса, начавшегося пару лет назад, в пору еще только подготовки к переходу рынка от классической «долевки» к банковскому проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Резкий спад ввода жилья, который в ближайшие годы начнет носить характер обвала, массовое банкротство застройщиков и подрядчиков, почти полное отсутствие строительной жизни в средних и малых городах — такие перспективы многие рисовали уже тогда. В прошлом июне на Петербургском экономическом форуме президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий в беседе с Business FM призывал : эффекта «какой ужасный ужас» крупным городам и компаниям избежать удалось, поэтому теперь в повышенном внимании нуждаются все остальные.

Вениамин Голубицкий президент ГК «Кортрос» «Самое главное — это небольшие города, где никогда не было высокой маржинальности, где работали только небольшие компании, где, по сути, со строительными мощностями плохо. Что с этим будем делать, мне до сих пор непонятно. Поэтому мне кажется, что, если мы говорим об избежании каких-то таких явлений, сегодня фокус должен быть именно на регионах с низкой маржинальностью девелоперского бизнеса. И это не вопрос разъяснительной работы. Я с губернаторами об этом много говорил: если вы не обратите внимание на своих местных застройщиков, быть беде».

Непременно обратим, обещали и федеральные регуляторы, и региональные власти. Но уже не летом, а в ноябре прошлого года СМИ активно цитировали круглые столы Национального объединения строителей, где звучали, например, такие заявления: результаты исследования жилищного рынка в городах с населением 50-100 тысяч жителей свидетельствуют, что две трети работающих в малых городах застройщиков обратились за проектным финансированием и 75% получили отказ из-за недостатка собственных средств и низкой маржинальности проектов, а еще 8% отказались сами — из-за дороговизны кредита.

Или, например, вот такие: эксперты подсчитали, что компаниям, которые раньше строили на средства дольщиков, а теперь должны привлекать проектное финансирование, предстоит увеличить объем вложений собственных средств в три-пять раз. Такое под силу немногим, и застройщики, чтобы удержаться на плаву, нередко уходят в преддоговоры, инвестдоговоры и прочие серо-черные схемы. Похоже, у регулятора отрасли и Генпрокуратуры скоро прибавится работы — это уже вывод, который сделала тогда Business FM.

Обещания позаботиться о региональных застройщиках продолжали звучать, а тем временем в декабре 2019-го директор по маркетингу и продажам компании «РКС девелопмент» Александр Коваленко делился с радиостанцией следующей статистикой.

Александр Коваленко директор по маркетингу и продажам компании «РКС девелопмент» «Мы наблюдаем уменьшение количества застройщиков в регионах. За последние три года количество застройщиков в Пензе уменьшилось с 44 до 13. По разным причинам: кто-то банкротится, кто-то уходит — заканчиваются проекты. В Твери на начало этого года было 57 застройщиков — сейчас их 47. И такая статистика по всем регионам, можно сказать, что это тренд 2019 года. По нашим прогнозам, в 2020-2021 годах нас ждет ровно то же самое, причина — ужесточение 214-го федерального закона. Застройщики, которые будут играть по новым правилам, будут либо расширять количество площадок, либо займутся fee-девелопментом, и это будет либо коллаборация, партнерство, либо это будет чистый fee-девелопмент, когда мой участок — твоя стройка».

Так что резкий в своих высказываниях вице-президент «Инграда» — далеко не первый и наверняка не последний профессионал, поднимающий тему кардинального переустройства региональных рынков. Правда, большинство склоняется к мысли о том, что власть на них захватит вовсе не столичный «крупняк». «Уже сейчас львиная доля строительства в каждом городе и регионе (исключая столичные) приходится на топ-5 крупных местных застройщиков, а будет приходиться все, потому что всерьез рассчитывать на выход в регионы маститых столичных игроков не стоит: они плохо справляются с региональными объемами, ценами и маржинальностью. В итоге на местных рынках сформируется классическая олигополия, которая запросто может перерасти в дуополию, а в клинических случаях — даже в монополию. Чем это грозит? Ответ в главе „Несовершенная конкуренция“ из базового курса экономики», — писала Business FM в конце прошлого года.

Наблюдаете ли вы в своем регионе активный переход рынка в руки «крупняка»? Действительно ли банки предпочитают работать именно с ним и не хотят возиться с более мелкими компаниями? Согласны ли вы с утверждением, что консолидация рынка в руках нескольких крупных застройщиков приведет к качественному улучшению предложения? И вообще, к чему это приведет? С этими вопросами радиостанция обратилась к игрокам российского рынка недвижимости, чтобы они все вместе нарисовали реальную картину с датой «июнь, 2020».

Михаил Бесфамильный, ООО «СЗ «Орсо групп», Пермь:

«В Перми рынок всегда был сосредоточен в руках крупных застройщиков, так что нельзя говорить об этом как о тенденции. Основной объем вводимого жилья строится примерно 20 компаниями, причем большая доля приходится на пять крупных застройщиков. На мой взгляд, корректнее говорить не о масштабах застройщика, а о масштабах проектов и надежности застройщика. Банки, как и любой другой бизнес, исходят из своих интересов максимизации прибыли и минимизации рисков. Трудозатраты банка равнозначны для реализации крупного и небольшого объекта — как на этапе старта, так и в процессе контроля хода строительства. С этой точки зрения банкам интересней работать с большими проектами. С другой стороны, нет оснований для прогнозирования роста спроса в Перми, то есть сложно обеспечить требуемые темпы продажи квартир большого дома в одной локации. С этой позиции риски банка меньше при небольшом объекте. Вероятней всего, у кредитных организаций будут выработаны какие-то оптимальные показатели масштабности проекта и надежности застройщика — по критерию соблюдения сроков ввода объектов в эксплуатацию. На сегодняшний день объем строительства на рынке в Перми не настолько большой, чтобы спрос на кредитные средства превышал возможности банков, поэтому и прогнозировать их жесткую избирательную политику в ближайшее время не приходится. Консолидация рынка имеет как свои плюсы, так и минусы. С одной стороны, крупные девелоперы могут обеспечить комплексное освоение территории и развивать городскую среду по единым правилам. С другой стороны, небольшие проекты — это всегда качественное развитие: небольшой застройщик больше внимания уделяет характеристикам объекта, привносит новые и современные решения для обеспечения своей конкурентоспособности. В целом сосредоточение рынка в руках нескольких застройщиков — это в первую очередь снижение конкуренции — как ценовой, так и качественной».

Антон Вассерман, исполнительный директор компании «Ак Барс Дом», Республика Татарстан:

«Разворот банков в сторону крупных игроков рынка, безусловно, повысит качество продукта. И здесь речь не только об ипотеке. По кредитной линии между застройщиком и банками-партнерами первые вкладываются в качество предлагаемого продукта и в качество будущих проектов: инновационные технологичные решения внутри домов, благоустройство и различные дополнительные локации на территории комплексов для комфортной жизни и многое другое. Это все важно для крупного застройщика, так как крупные девелоперы остаются с жильцами своих проектов почти на всю жизнь. Более мелкие компании ведут работу по-другому и по более короткому сценарию: построил — продал».

Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС девелопмент», Тверь, Пенза, Краснодарский край:

«Мы ожидаем консолидацию рынка и исход игроков, не способных работать с проектным финансированием. Я бы не сказал, что банкам легче работать с крупными застройщиками, им скорее проще с застройщиками, которые имеют опыт работы по проектному финансированию. Необходимо отметить, что до ввода эскроу-счетов (1 июля 2019 года) около 10% застройщиков реализовывали проекты с привлечением проектного финансирования. Соответственно, большая часть компаний оказалась в равных условиях, то есть без кредитной истории и без опыта работы по проектному финансированию. Другой вопрос, что у более крупных застройщиков скорее, чем у небольших компаний, получится нанять команду финансистов, которые смогут организовать работу с банками. Если говорить о регионах, то основной проблемой является не отсутствие кредитной истории или опыта, а требование банков к размеру собственных средств, вложенных в проект (15% от бюджета проекта). Застройщики, работавшие без проектного финансирования или „с колес“, привыкли вкладывать не более 3-5%. Таким образом, отсутствие необходимого размера собственных средств уже приводит к сжатию рынка. На наш взгляд, увеличение доли крупных застройщиков в регионах будет происходить не из-за роста их портфеля проектов, а за счет общего сокращения рынка и ухода с него более мелких игроков. Крупнейший игрок на рынке проектного финансирования, Сбербанк, уже среагировал на данную проблему и запустил маркетплейс для застройщиков, не способных самостоятельно привлечь проектное финансирование. Площадка предоставляет доступ к перечню fee-девелоперов, которые имеют безупречную кредитную историю в Сбербанке и для которых действуют особые условия по проектному финансированию. Одним из таких условий является возможность по снижению требования к размеру собственных средств с 15% до 7,5%. При этом в списке „допущенных“ отсутствуют практически все „региональные гранды“, что лишний раз подчеркивает: банки скорее ищут надежность, а не объемы».

Эдуард Тиктинский, президент группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), Санкт-Петербург:

«Тренд на монополизацию не новый, такая ситуация на рынке складывается как минимум последние три-четыре года: 10-15 ведущих девелоперов в регионе занимают порядка 75% рынка. И законодательные нововведения, которые вводят все более строгие требования к застройщикам, и переход на эскроу-счета этому тренду способствуют. В низком ценовом сегменте небольшим застройщикам будет все сложнее конкурировать с крупными компаниями, так как важным фактором здесь является минимизация себестоимости, а также известность компании как надежной и давно работающей на рынке. В связи с переходом на эскроу мелким застройщикам станет сложнее привлекать проектное финансирование и реализовывать проекты, следовательно, какие-то игроки могут покинуть рынок. В зоне риска и те компании, которые привыкли использовать сомнительные экономические схемы. И наоборот, относительно безопасно чувствуют себя компании „нишевые“, ориентированные на четкий покупательский сегмент, создающие продукт „со своим лицом“. В полной безопасности и те компании, которые имеют богатый опыт привлечения проектного финансирования. Не то чтобы банки предпочитают крупных застройщиков — скорее они предпочитают компании, чья надежность проверена временем, опытом предыдущего сотрудничества, опытом прошлых проектов. Ведь банки принимают на себя значительно большие риски, чем раньше. Пока еще рынок не в полной мере ощутил эффект от перехода на эскроу, ведь многие проекты достраиваются без эскроу-счетов. Но в ближайшие два-три года этот эффект может проявиться в полной мере. Надеюсь, перемены не отразятся на качестве продукта во всех сегментах — в последние годы он заметно развивается, и высокая конкуренция этому способствует».

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федерального девелопера «Талан» (13 городов присутствия):

«2020-й стал годом развития больше «сетевых» девелоперов, строящих в двух и более городах, а не застройщиков, входящих в топ-10 в стране. По подсчетам наших аналитиков, за год доля застройщиков, строящих в нескольких регионах, увеличилась на 18%, при этом к маю 2020 года такие компании заняли 34% рынка всего строящегося жилья в стране. Примечательно, что с июля 2019 года произошло укрупнение девелоперских проектов в регионах за счет увеличения средней площади одного дома. Стоит отметить, что рост объемов строительства «сетевых» компаний происходил прежде всего за счет «середняков» строительного рынка, не входящих в топ-10 в стране. Объемы строительства сетевых девелоперов в регионах выросли на 60% за последний год. Крупнейшие девелоперские компании России, входящие в топ-10, в 2020 году, наоборот, сократили строительство на 8%, при этом доля в общероссийском объеме строящегося жилья почти не изменилась и составила 18%. Наименее защищенными участниками строительного рынка в год эскроу стали локальные компании, осуществляющие строительство в одном регионе — «домашнем». Именно на них пришлась большая доля банкротств и массовый уход с рынка. Теперь на рынке осталось 2,6 тысячи локальных девелоперов, строящих в границах одного города, их количество сократилось на 18%. При этом объем строительства сократился еще больше — на 24%. Масштаб и финансовые возможности локальных застройщиков не позволяют осуществлять экспансию в другие регионы, средний объем возводимого жилья одной такой компанией снизился на 7% и составил всего 28 тысяч квадратных метров, что фактически сопоставимо с одним трехподъездным 16-этажным домом. Такая консолидация — закономерный итог ужесточения правил строительства. Больший вес набирают «сетевые» компании средних размеров, способные оптимизировать бизнес-процессы и конкурировать как за финансовые ресурсы, так и за покупателя на более качественном уровне. У крупных девелоперов, как правило, больше опыта в строительстве, достаточно ресурсов для покупки площадок в удачных локациях, привлечения квалифицированных кадров, дорогих архитекторов. Для потребителя ужесточение правил строительства и уход с рынка привычных локальных игроков принесет качественное жилье нового уровня и одновременно сокращение предложения на рынке новостроек. Уже сейчас жилья строится меньше. По подсчетам аналитиков компании «Талан», количество возводимых домов за год сократилось на 23%. Это неизбежное следствие сокращения числа компаний-застройщиков после введения эскроу«.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», Московская область:

«В Москве и Московской области значительная часть рынка уже сосредоточена в руках крупных застройщиков. Этот переход случился еще после кризиса 2008 года, который небольшие и непрофильные игроки просто не смогли пережить. Что касается регионов, там ситуация другая: крупные федеральные игроки идут туда не очень охотно, а местные компании (за редким исключением) сами по себе не очень крупные. Правда, что небольшие компании испытывают сложности: проектное финансирование им практически недоступно. И я не считаю, что консолидация рынка в руках нескольких игроков будет полезна и для потребителей, и для самого рынка. Именно конкуренция вынуждает девелоперов думать о качестве строительства, интересной архитектуре, дополнительных „опциях“ и „фишках“. И все это — в пределах доступной цены. В случае монополизации рынка цены, скорее всего, сильно не поднимутся: их по-прежнему будет ограничивать объем платежеспособного спроса. А вот качество проектов, скорее всего, упадет. Тем не менее я думаю, что монополизации не произойдет. В регионах небольшие компании сосредоточатся на строительстве небольших домов на 10-15 квартир, как в Европе. Такой проект компания может построить за счет собственных средств, так что не потребуется ни проектного финансирования, ни эскроу. И это жилье, я уверен, будет пользоваться хорошим спросом. В результате через десять лет мы придем к тому, что в регионах, наоборот, будет достаточно широкий спектр предложений: микрорайоны от крупных застройщиков и отдельные дома — от небольших».

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, Москва:

«В Московском регионе консолидация рынка в руках крупных застройщиков — давний процесс. Последние события — переход на новую систему финансирования, кризисные явления в экономике — могут его только ускорить. По статистике, доля десяти крупнейших застройщиков за десять лет в Московской области выросла в 2,5 раза — до 57%; в Москве — в 3,3 раза, до 68%. В целом по Московскому региону совокупный объем рынка, который сосредоточен в руках крупнейших застройщиков, составляет 47%. Тенденция укрупнения рынка продолжится и дальше. Крупных застройщиков можно назвать трендсеттерами на рынке недвижимости. Именно они первыми внедряют новинки, задают тренды, которые потом подхватывают более мелкие строительные компании. Поэтому консолидация большой доли рынка в руках топ-10 крупнейших застройщиков действительно приводит к качественному улучшению предложения на рынке новостроек».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), Москва:

«Безусловно, тенденция к концентрации девелоперского бизнеса имеет место, особенно в Москве. Из 17,4 млн квадратных метров строящегося здесь профессиональными застройщикам жилья 47% „квадратов“ приходится на десять лидирующих девелоперских компаний, причем доля самого крупного застройщика составляет почти 20%. Хотя, по данным Единого ресурса застройщиков, общее число игроков местного рынка — 135. С точки зрения спроса монополизация рынка еще более наглядна: 60% договоров долевого участия в Москве заключается в проектах десяти лидирующих застройщиков. Что касается банков, в целом они действительно предпочитают работать с крупными, а не с маленькими компаниями, но это не жесткое правило. Большое значение имеет сама площадка, для развития которой привлекается банковский кредит. Если это высоколиквидный и перспективный участок, финансирование может получить застройщик, не имеющий большого портфеля завершенных проектов. Иными словами, готовность банков взаимодействовать зависит от многих факторов, и масштаб девелопера (точнее, его опыт) — лишь один из них. Снижение конкуренции никогда не ведет ни к чему хорошему, тем более к улучшению качества. Однако до монополизации рынка еще далеко: в Москве работает много компаний, и пока что в сумме они создают вторую половину предложения жилья».

Как заключает Мария Литинецкая, с одной стороны, конечно, в долгосрочной перспективе возникают риски монополизации и связанных с ней негативных эффектов, с другой стороны, именно крупные игроки могут обеспечить устойчивость жилищного строительства в период системного экономического кризиса, а также способствовать росту продуктивности в этом секторе, в частности, благодаря внедрению новых технологий.