Коварные дети. Сделки с недвижимостью, на которой зарегистрированы дети, могут стать серьезной проблемой

Совершая сделку с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, всем сторонам нужно быть особенно предусмотрительными: слишком велика вероятность возможных осложнений. Если права ребенка будут ущемлены, к примеру снизится количество жилых метров или новый район проживания расположен дальше от центра, то сделка скорее всего не состоится.

Покупка и продажа квартиры - процесс сам по себе непростой и длительный. Однако нередко находятся такие обстоятельства, которые еще более его усложняют, ставя под сомнение правомерность совершаемой сделки. К таким обстоятельствам можно отнести наличие детей, зарегистрированных на жилых метрах. «В Москве действуют нормы, которые касаются не только несовершеннолетних членов многодетных семей, но и вообще всех детей. В тех случаях, когда ребенок является дольщиком или сособственником квартиры, при ее продаже требуется согласие органов опеки и попечительства. При этом, во-первых, детей нельзя выписывать в никуда. А во-вторых, при переезде не должны ухудшаться жилищные условия. Возможен только равноценный обмен или улучшение. В противном случае органы опеки могут зарубить сделку», - говорит генеральный директор компании «Метриум» Мария Литинецкая. По словам члена экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда (ЦИПИФ) Дарьи Колесниковой, органы опеки следят, в частности, за тем, чтобы на каждого члена семьи приходилась площадь жилья в размере не меньше учетной нормы. А учетная норма определяется на уровне муниципалитета и может быть порядка 17- 18 кв. м на человека, поясняет эксперт.

Исключение из правил

Органы опеки, согласующие подобные сделки, подходят, впрочем, к решению подобных вопросов по-разному. «Существуют общепринятые исключения, когда ребенку срочно требуются деньги на операцию. Тогда органы опеки и попечительства могут разрешить переезд в квартиру меньшей площади, если будут предоставлены все необходимые медицинские заключения», - рассказывает Мария Литинецкая. Не возникнет проблем, к примеру, и в случае приобретения домика в деревне взамен городской квартиры, если у ребенка заболевание дыхательных путей. Но при этом в населенном пункте должны быть школа, детский сад и работа для родителей, а дом - соответствовать санитарным требованиям.

Нет никаких запретов и согласование пройдет гладко в случае приобретения первого жилья, даже если это будет крошечная квартирка в спальном районе. Например, если молодая семья с тремя и более детьми, живущая у пожилых родителей, собирается переехать в отдельную квартиру, то ее площадь значения не имеет, так как жилищные условия в данном случае только улучшаются. Нередко большую роль играет и адекватность родителей ребенка. Если семья благополучная, оба родителя имеют работу и не обременены долгами, то служба опеки может пойти на компромисс и разрешить сделку.

Ущемление прав детей

К сожалению, дети не до конца защищены от ухудшения своих жилищных условий или даже потери жилья. С 1 января 2005 года в законодательную базу РФ были внесены изменения, согласно которым разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья с участием несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества, не требуется. «Разрешение органов опеки и попечительства нужно в случае, если ребенок является одним из собственников этого недвижимого имущества. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, и задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей», - рассказывает Колесникова. Защита несовершеннолетнего со стороны государства, его прав на жилье, начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в данной квартире, он в обязательном порядке участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Если ребенок появляется уже в приватизированной квартире, то он будет там только прописан.

Внимание, приватизация!

Самое пристальное внимание следует уделять сделкам с квартирами, которые когда-то были приватизированы. Риск в этом случае связан с возможным неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка. «В первоначальной редакции закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны участвовать в приватизации», - рассказывает Мария Литинецкая. До 1994 года органы опеки и попечительства могли выдать разрешение на приватизацию без участия детей, чтобы ребенок сохранил свое право на приватизацию по достижении совершеннолетия. Поэтому в период с 1991 по 1994 год появилось большое количество квартир, в которых ребенок на момент приватизации мог быть прописан, но не являться собственником. Сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде. Нередко подобные дела завершаются не в пользу покупателей квартир с таким «секретом».

Проблема для банков - Выход для должников

Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в квартире, взятой в ипотеку, может стать головной болью для банка-кредитора. А вот для ипотечных должников наличие ребенка, наоборот, является гарантией того, что семью не выселят на улицу. И возможно такое потому, что из квартиры, где проживает ребенок, выселить семью практически нельзя. Такая ситуация, например, складывается, если ипотечная квартира является единственным местом, где он может жить, а все прочие варианты ухудшат его жилищные условия. В этом случае у банка возникают практически непреодолимые трудности. «С одной стороны, должно реализоваться право залога, с другой - несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в данной квартире, не может быть выселен в никуда». И не важно, собственник он или нет. Здесь играет роль прописка либо фактическое проживание ребенка. Соответственно, если папа или мама прописаны в данной ипотечной квартире, а ребенок вместе с ними, то не приходится даже говорить о реализации такого жилища. «Процедура будет происходить не просто с согласия родителей, на которых может «нажать» банк, но с обязательным привлечением органов опеки и попечительства, которые обязаны проследить, чтобы у ребенка было другое место жительства, причем не хуже нынешнего», - отмечает заместитель директора юридической группы «Яковлев и партнеры» Вероника Сальникова. По словам эксперта, даже к родственникам, живущим в стесненных условиях, ребенка не пропишут. И нельзя в данном случае рассматривать возможность переезда, например, из столицы в область, ведь условия проживания скорее всего будут несравнимы. Такие квартиры как бы подвисают в воздухе. «Подобные ситуации длятся годами, пока ребенок не станет совершеннолетним», - резюмирует Сальникова.

Мария Литинецкая гендиректор «Метриум»

«Семейная пара с ребенком обычно подбирает подходящую квартиру именно с точки зрения комфортности проживания для ребенка, а предпочтения взрослых отходят на второй план. Конечно, чем больше комнат в квартире, тем лучше, но бюджет молодых семей зачастую ограничен. В таком случае подбирается однокомнатная квартира. Большим преимуществом в этой ситуации с точки зрения планировочных решений будет возможность организовать для ребенка дополнительную комнату или хотя бы выделить ему отдельную спальную зону. На рынке есть проекты домов с однокомнатными квартирами, в которых в гостиной установлено не одно, а два окна, что позволяет при расширении состава семьи сделать еще одну комнату.

Также встречаются планировки гостиной с нишей, которую легко отгородить перегородкой и в которой можно обустроить дополнительную комнату. Кроме того, по возможности нужно подбирать варианты, в которых кухонное окно выходит во двор - чтобы наблюдать за ребенком во время прогулки. Важно и наличие детских и спортивных площадок во дворе.

С точки зрения расположения дома важную роль играют экологическая обстановка в районе и наличие объектов образовательной и медицинской инфраструктуры - школы, детского сада и поликлиники. Семейные пары обращают внимание на рекреационные зоны, расположенные в непосредственной близости от жилого комплекса. Лес, водоем или благоустроенный парк - идеальные места для прогулок с детьми».

Совет юриста

Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно заранее просчитать все варианты, дабы сделка не могла быть оспорена в будущем. Необходимо убедиться, что регистрация ребенка по данному месту жительства уже прекращена. Также следует обратить внимание на договор купли-продажи. Несовершеннолетние субъекты права должны принимать участие в сделке со стороны продавца. Эта позиция обязательно должна прописываться в договоре. В противном случае может возникнуть такая ситуация, когда через пять или десять лет после проведения сделки появится родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. Да и сам ребенок со временем может узнать, что были нарушены его права при совершении сделки, и предъявить права на недвижимость.

Рита Долженкова