Коттеджная ипотека появится к началу июля

Правительство готовит финансовую помощь индивидуальным застройщикам или крупному бизнесу

Президент Владимир Путин поручил правительству разработать меры поддержки индивидуального жилищного строительства до июля 2021 года. Самая простая на первый взгляд мера — это льготная ипотека. Однако есть большие проблемы: рынок перегружен загородным неликвидом и недостроем, а банки не хотят давать под залог земельных участков сколько-нибудь значимые кредиты. Но будущей льготной ипотекой могут воспользоваться крупные застройщики, они уже развертывают типовое загородное строительство, которое можно будет представить индивидуальной застройкой.

Санкт-Петербург и Москва вошли в десятку городов мира с самыми высокими темпами роста цен на жилье: 25,4 и 21,1% соответственно, сообщила в среду консалтинговая компания Knight Frank.

Во многом стремительный рост цен на жилье в городах по всей стране, а не только в столицах связан с бумом ипотечного кредитования: в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки под 6,5%, а Банк России снизил ключевую ставку до исторического минимума в 4,25% годовых. В итоге, как отметило в среду рейтинговое агентство «Эксперт РА», кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн руб., что превышает показатели 2019 года на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.

Однако весь этот финансовый дождь не пролился на земельные участки и индивидуальные дома — согласно опубликованному ранее исследованию Frank RG и ДОМ.РФ, на них пришлось всего 2% выданных ипотечных кредитов (на новые кредиты на вторичное жилье приходится 49%, на новостройки — 34% и на рефинансирование — 14%).

Аналитики «Эксперт РА» считают, что в 2021 году рынок не достигнет рекорда прошлого года. Ограничивать спрос на жилье будет не только рост цен на него, но и снижение количества новых платежеспособных заемщиков из-за сокращения реальных доходов населения, а также завершения цикла снижения ипотечных ставок. Программа льготного кредитования действует до 1 июля, и аналитики не ждут ее продления в нынешнем виде: скорее, пишут они, возможен сценарий завершения госпрограммы или продления в значительной модификации: ее могут сохранить только в отдельных регионах, где не было сильного роста цен на первичное жилье, могут ограничить количество участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья (сейчас 12 млн в столицах и 6 млн в других городах).

Судя по всему, либо в качестве самостоятельного проекта, либо в виде части модифицированной программы в правительстве хотят успеть к началу июля разработать еще одну или даже несколько программ — для участников индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Готовить документ начали давно (см. «НГ» от 27.10.20), а недавно вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что правительство и Банк России готовят пилотный проект специальной ипотечной программы для ИЖС, ставка по которой, однако, по его словам, будет превышать средний показатель по стране.

Минфин 26 марта внес в правительство законопроект о распространении семейной ипотеки под 6% годовых на ИЖС. «Расширение программы поможет большему числу семей с детьми улучшить свои жилищные условия. Рассчитываем, что дополнительно будет выдано около 20 тыс. кредитов для строительства индивидуальных жилых домов на сумму около 79 млрд руб. с первоначальным взносом от 15%», — отметил замминистра финансов Алексей Моисеев.

ЦБ РФ со своей стороны обещал провести в 2021 году эксперимент с зеленой ипотекой, но в среду регулятор заявил, что в отсутствие стандартов зеленого строительства сложно оценивать потенциальный спрос на продукт.

В сфере ипотечного кредитования ИЖС пока сохраняется основная проблема: на рынке не хватает готовых проектов поселков, владельцы земли предпочитают продавать ее отдельно, без подряда, то есть под будущее строительство, а банки не хотят давать кредиты под пустую землю или оценивают ее в 0 руб.

Примеры, когда крупные девелоперы многоквартирного жилья выходят на загородный коттеджный рынок, пока единичны.

Эксперты видят шанс реализации ипотеки для ИЖС в опыте применения эскроу-счетов. Управляющий партнер компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая пояснила «НГ», что формального запрета оформления ипотеки под залог земельного участка не существует, но банки неохотно выдают ипотеку для ИЖС и нередко оценивают недостроенные объекты в 0 руб. «Это обусловлено высокими рисками и сложностью оценки. Именно поэтому кредитные организации устанавливают дополнительные критерии: дом должен быть построен недавно, иметь процент износа не выше определенного уровня, не относиться к сборно-щитовым проектам. Отдельно отметим, что нередко причиной отказа является тот факт, что участок не переведен в соответствующую категорию земель (для ИЖС, личного подсобного хозяйства)», — говорит она.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов оптимистично смотрит на будущее ипотечного кредитования в ИЖС. «Сейчас его доля в общем объеме ипотечного кредитования составляет не более 5%, притом что на индивидуальную застройку приходится половина от всего вводимого в стране жилья — здесь есть огромный потенциал, — сказал он „НГ“. — Программа правительства может хорошо заработать, если будет, например, модернизировано уже действующее с начала декабря предложение банка ДОМ.РФ. Сейчас там есть ряд ограничений, программа рассчитана только на молодые семьи, и ее действие рассчитано до начала июля. Если снять возрастные ограничения и продлить срок ипотеки хотя бы на пять лет (1-2 года нужно на подготовку проектов поселков, еще 3-4 уйдут на продажи), на мой взгляд, рынок ждало бы сильное оживление».

Автор: Комраков Анатолий