«Коровино» ищет инвесторов

Решение московских властей развивать расположенную на севере города промзону «Коровино» дает возможность потенциальным инвесторам поучаствовать в реализации одного из крупнейших градостроительных проектов. Существующая инженерная инфраструктура и транспортная сеть позволяют создать здесь производства нового формата и технопарки, что может стать существенным толчком для развития экономики города и обеспечить горожан новыми рабочими местами.

Точки роста

Развитие промзон такого мегаполиса, как Москва, имеет большое значение для роста экономики города, поэтому им уделяется повышенное внимание со стороны городских властей. Одним из важных механизмов для реализации этой цели стало комплексное развитие территорий (КРТ). «Внедрение этого механизма приведет к созданию на территории заброшенных промзон целых районов, в которых будет не только работа для москвичей, но и развитая инфраструктура, в некоторых районах — жилая застройка», — заявил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов. По его словам, сегодня власти планируют развивать порядка 5,4 тыс. га, из них на 1,9 тыс. га будут реализованы проекты КРТ. Развитие площадок позволит создать почти 500 тыс. новых рабочих мест. Бюджетный эффект при объеме частных инвестиций около 7 трлн руб. может достигнуть 3 трлн руб.

Федеральный закон о комплексном развитии территорий вступил в силу три года назад. Это важный нормативный акт для столицы, где стоимость земли очень высока. Да и не резиновая она. Эксперты высоко оценивают важность развития промзон для города и его экономики. Проекты КРТ могут преобразить заброшенные и неэффективно используемые промзоны. На месте складов и отстойников такси инвесторы смогут создать инновационные современные производства.

Специалисты «Агентства промышленного развития Москвы» в течение трех лет обследовали все производственные территории в городской черте, занимающие сегодня порядка 15 тыс. га. Масштабы, сопоставимые с размерами карликового государства Лихтенштейн в Западной Европе, его площадь — 16 тыс. га.

Результаты обследования обозначили перспективу: более трети промзон Москвы стоит рассматривать с точки зрения дальнейшего градостроительного развития.

Почему только треть? По данным агентства, 3,2 тыс. га — это территории, занятые действующими промышленными предприятиями, 6,2 тыс. га — это территории, не относящиеся к сфере промышленности (объекты существующей жилой застройки, образования, здравоохранения, объекты торговли, общественно-делового назначения (торговые центры, банки), 5,4 тыс. га — это потенциально пригодные для развития территории.

Как подчеркнули в агентстве, 122 территории КРТ (1,9 тыс. га) с градостроительным потенциалом 37 млн кв. м объектов капитального строительства могут быть использованы так: — 9,4 млн кв. м (25%) — производственное назначение; — 13,5 млн кв. м (36%) — общественное и социальное назначение; — 14,1 млн кв. м (39%) — жилая застройка, в том числе жилье для городских нужд, включая реализацию программы реновации жилищного фонда в Москве.

Пропорции почти одинаковые, поэтому и название — «комплексное».

«Освоение промышленных зон крупных городов необходимо для того, чтобы добиться наибольшей эффективности при использовании земельных ресурсов города: на территории промзон могут быть построены современные производства, обеспечивающие рабочие места», — соглашается директор программ по недвижимости РАНХиГС Кирилл Сиволапов. По его словам, развитие промзон для Москвы имеет очень большое значение, учитывая, что такие территории занимают заметную часть города.

Промзоны важно развивать, сохраняя производственное назначение земель, поскольку новые предприятия современного формата обеспечивают горожан дополнительными рабочими местами и увеличивают налоговые поступления в бюджет, говорят эксперты. Но, подчеркивают они, речь идет как раз о высотехнологичных производствах, что отвечает сразу нескольким текущим вызовам. Во-первых, это позволяет поддерживать в городе развитие технологичного предпринимательства, а во-вторых — привлекать дополнительные инвестиции.

Современные производства и создание сети технопарков — это еще и серьезный источник пополнения бюджета. Для иллюстрации приведем такие цифры: за первое полугодие 2020 года налоговые поступления со стороны предприятий обрабатывающей промышленности, расположенных в Москве, в консолидированный бюджет РФ достигли 163,2 млрд руб., что на 9% больше, чем за тот же период прошлого года, аналогичные поступления в столичный бюджет за первые шесть месяцев текущего года составили 67,7 млрд руб., что на 12% выше показателей января — июня 2019 года. Это серьезный потенциал: обрабатывающая промышленность занимает более 16% в структуре валового регионального продукта Москвы, индекс промышленного производства по этим отраслям за последние восемь месяцев текущего года составил 104,8%, При этом предприятия отгрузили поставщикам товаров на 3,4 трлн руб.

В Москве одной из потенциальных территорий для развития промышленности нового образца, как рассчитывают городские власти, может стать промзона «Коровино» на севере Москвы. «Эта промзона находится на окраине столицы, — констатирует управляющий партнер „Метриум“ Мария Литинецкая. — Большая часть горожан проживает именно в периферийных районах, а работает ближе к центру города. Создание новых точек притяжения недалеко от места проживания стимулирует равномерное развитие всех территорий Москвы». В результате реорганизации промзоны «Коровино» для жителей севера Москвы появятся тысячи рабочих мест недалеко от места проживания, уверена Мария Литинецкая.

«Редевелопмент промзон напрямую влияет на экономику города», — соглашается руководитель проектной группы факультета городского и регионального развития Высшей школы экономики Виктория Мальцева. По ее словам, когда новая застройка ведется в формате mix use и спальный район соединяют с коммерческой недвижимостью и местом приложения труда, то у жителей рядом расположенных домов возникает возможность найти работу неподалеку от своего жилья. Таким образом, по мнению эксперта, снижается нагрузка как минимум на городскую транспортную сеть. То есть, развивает свою мысль Виктория Мальцева, чтобы получить необходимую услугу, жителю района не надо ехать в другую часть города, так же и с работой: чем она ближе к дому, тем комфортнее и москвичу, и городу.

Прямо на север

Интерес городского правительства к промзоне «Коровино» на севере столицы не случаен — это одна из самых крупных в черте мегаполиса территорий, требующих ревитализации. Для реорганизации промышленной зоны «Коровино» на севере Москвы инвестора впервые в России выберут по итогам аукциона на заключение договора комплексного развития производственной территории.

По словам экспертов, у инвесторов редевелопмента промзоны «Коровино» блестящие перспективы: расположенная на стыке Подмосковья и столичных районов Дегунино и Дмитровский, она обладает потенциалом для деловой и промышленной застройки. Аукцион по КРТ промзоны пройдет уже в начале ноября, и участвовать в нем сможет любой девелопер, имеющий в том числе проект технопарка или высокотехнологичного производства. Строить такую недвижимость, как говорят эксперты, очень выгодно: сейчас в Москве насчитывается 36 технопарков, более 700 крупных и средних промышленных предприятий, которых с запуском производств в «Коровино» станет еще больше, ведь место весьма привлекательно для инвестиций. «Часть территории, примыкающей к Дмитровскому шоссе, может быть переделана в многофункциональную застройку, — полагает председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. — Несмотря на то что это уже окраина города, транспортная сеть Москвы и ближайшего Подмосковья делает ее привлекательной для инвесторов и потенциальных покупателей и арендаторов».

Отметим, что в промзоне «Коровино» планируется реализация сразу трех проектов КРТ. Еще два будут реализованы на 13,39 га. Здесь построят объекты общественно-производственного назначения общей площадью более 220 тыс. кв. м, что позволит создать около 4,5 тыс. рабочих мест. Оба проекта стартуют в 2021 году.

Индустрия в формате light

Находящийся в границах промзоны «Коровино» участок между Дмитровским шоссе и Северо-Восточной хордой обладает хорошим потенциалом для строительства технопарка и производства, считают консультанты рынка недвижимости. Идея с технопарком вполне вписывается в видение московских властей по развитию промзон. Например, в случае с другим проектом по комплексному развитию промзоны «Октябрьское поле» на северо-западе столицы инвестор — структура «РГ-Девелопмент» — взялся построить такой объект (см. подробнее стр. 20). Мегаполису, конкурирующему за человеческий капитал, это позволяет поддерживать высокотехнологичный бизнес и создавать новые рабочие места.

«Хорошая транспортная доступность промзоны „Коровино“ — быстрый доступ на платную трассу М11, Дмитровское и Ленинградское шоссе — делает этот район перспективным. Некоторые компании уже используют „Коровино“ под логистику, но вынуждены довольствоваться старыми заводскими объектами низкого качества», — отмечает старший директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев. Спрос на такие площади будет только расти, учитывая текущий взрывной рост рынка интернет-торговли, участники которого заинтересованы в распределительных центрах в зонах доставки, в офисных помещениях.

«Земля внутри МКАД востребована, а возводимые на ней проекты, включая создание производственных площадок, всегда выстреливают», — говорит эксперт по подбору земельных участков и подготовки к строительству Skladman USG Сергей Соболев. По его мнению, сейчас в этом сегменте могут быть востребованы проекты в формате light industrial. Новый тренд на российском рынке складской и логистической недвижимости. Формат позволяет создавать современные производственно-складские объекты площадью от 200 кв. м до 2 тыс. кв. м с отдельным входом для каждого арендатора. Такая недвижимость особенно востребована у представителей малого и среднего бизнеса, которые могут использовать эти площади как для производства, так и для хранения товаров. В Западной Европе, например, объекты формата light industrial активно используют предприниматели, запускающие высотехнологичные производства. По сути, на этих площадках идет апробация, а после успешного запуска новое производство может быть масштабировано. «Сейчас в Москве большая доля неудовлетворенного спроса в помещениях такого формата именно у небольших производителей, — продолжает Сергей Соболев. — Поэтому создание в рамках комплексного развития промзоны „Коровино“ помимо прочих объектов комплексов light industrial позволит решить этот вопрос». Кроме того, это может стать еще одной формой поддержки со стороны крупных инвесторов технологичного предпринимательства, что также является одной из основных тем в повестке городского правительства.

В «Коровино» также возможно создание одного из самых крупных в российской столице многофункциональных технопарков: благо, размер площадки позволяет реализовать такой проект. Под многофункциональностью эксперты подразумевают создание на этих площадях не только пространства под основной функционал — производственный, но и небольшие заведения для ритейла, позволяющие покупать продукты и товары первой необходимости не отходя, что называется, от рабочего места. Здесь же возможны пространства под коворкинги — еще один востребованный формат на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Гибкие офисы могут пригодиться самим резидентам технопарка, например в случае расширения штата сотрудников, либо их контрагентам — поставщикам услуг, для которых критически важно быть рядом с заказчиками.

«Что же касается самих производственных площадок в будущем технопарке в „Коровино“, то это могут быть лаборатории для НИОКР, фармакологические и пищевые производства, административные помещения с дополнительными требованиями к вентиляции и инсоляции», — полагает заместитель гендиректора индустриального парка «Белый раст» Алексей Черняев.

В три этапа

Проект редевелопмента промзоны «Коровино» эксперты считают перспективным, но конечный объем инвестиций пока не определен. По словам руководителя департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александра Прохорова, общий объем вложений может достичь 40 млрд руб. Можно предположить, что за 15 лет — такой срок городское правительство отводит на реализацию проекта в «Коровино» — первоначальная сумма инвестиций по объективным причинам может увеличиться.

От многих возможных рисков потенциальных инвесторов, решивших заняться застройкой бывшей промзоны, могут застраховать механизмы комплексного развития, которые активно внедряются московскими властями. КРТ реализуется в три этапа. Сначала правительство Москвы выявляет неиспользуемые площадки, которые не заняты действующими предприятиями и находятся в депрессивном состоянии, и определяет такие территории под комплексное развитие, устанавливает виды разрешенного использования и предельные параметры строительства объектов. Второй этап: предлагает собственникам территории разработать проект, согласовать его с городом и заняться КРТ в определенные сроки. И третий этап: подбор инвестора, который реализует проект КРТ в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и договором, если собственник или собственники земли не готовы делать это своими силами. Что делать? — строить объекты производственного, общественно-делового назначения, в некоторых случаях — жилого, а также все необходимые объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Если говорить о редевелопменте промзон без применения инструментов комплексного развития, используемых московским правительством, то одна из первых проблем, с которой может столкнуться инвестор, — перевод участка земли в новый статус. Этот процесс нередко сопряжен с переговорами между инвесторами, застройщиками и регулирующими органами, которые в проектах КРТ решаются быстрее.

Следующий момент — это наличие санитарно-защитных зон. Если площадка примыкает к застроенным территориям — все проще. Если же она находится внутри промышленной территории, то возникают ограничения. «Во-первых, это рекультивация почвы. СанПиН прямо говорят, что проектная документация должна не только предусматривать мероприятия по рекультивации, но и требует предоставления гарантий их проведения после получения разрешения на строительство. Второе требование — экологическая экспертиза. Статья 51 Градостроительного кодекса устанавливает обязанность получения одобрения», — поясняет партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

Еще один непростой процесс — демонтаж старых заводских конструкций. «Иногда эти работы могут оказаться дорогостоящими, но есть преимущество таких площадок: они обеспечены большим объемом коммунальных сетей», — отмечает руководитель специализированного застройщика ГК «Страна Девелопмент» Олег Билянский. По его словам, сейчас к механизму КРТ, который начал применяться в Москве, стали присматриваться и власти других регионов. Правда, в отличие от Москвы, «за счет редевелопмента промзон и их застройки они реализуют муниципальные программы по выводу промышленных предприятий за городскую черту, а также увеличению объемов жилищного строительства и расселения жителей из ветхих домов», резюмирует эксперт.

ПРОМЗОНА «КОРОВИНО»

Расположена в районах Дмитровский и Западное Дегунино на севере столицы. Основные транспортные и пассажирские связи производственной зоны с центром и другими районами осуществляются по МКАД, Дмитровскому и Коровинскому шоссе, улицам Ижорская, Лобненская и Базовская. В этом районе две станции метро: «Селигерская» (Люблинско-Дмитровская линия) и «Ховрино» (Замоскворецкая линия). Через «Коровино» проходит железнодорожная ветка — это позволит инвесторам создать собственный погрузочно-разгрузочный пункт для доставки промышленных и других грузов.

Власти Москвы одобрили разработку проекта планировки части территории промзоны 46-III «Коровино» на улице Ижорская.

КОНЪЮНКТУРА

В отношении части территории «Коровино» объявлено о проведении первого в России аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории производственной зоны. Аукцион состоится 2 ноября 2020 года, на нем может быть определен победитель, с которым правительство Москвы заключит договор сроком на 15 лет. Об этом сообщил руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров. 

Сейчас на площадке, превышающем 35 га, расположены объекты недвижимости, принадлежащие пяти юридическим лицам. «5 марта 2020 года мы приняли решение о КРТ по инициативе правительства Москвы, — говорит Александр Прохоров. — В течение шести месяцев правообладатели могли договориться между собой и подать документы, позволяющие им провести комплексное развитие территорий по собственной инициативе».

Однако волеизъявления правообладателей не последовало. «Поэтому мы ожидаем, что проект будет реализован инвестором по результатам проведения аукциона», — уточнил он.

Согласно предельным параметрам разрешенного строительства, на указанной территории могут быть построены объекты общественно-делового и производственного назначения общей предельной площадью 616 тыс. кв. м. В рамках реализации проекта может быть создано около 13 тыс. новых рабочих мест, а общий объем инвестиций в проект может составить 40 млрд руб.

При подготовке аукционной документации постановлением правительства Москвы утверждена методика определения начальной цены предмета аукциона, в соответствии с которой начальная цена права на заключение договора в отношении рассматриваемой территории составила 22 млн руб., шаг аукциона — 440 тыс. руб.

Автор: Александрова Анна