Прошлый год был удачным для жилых комплексов высокого ценового сегмента, отмечают представители консалтинговых компаний. Застройщики продолжили выводить на рынок новые проекты, а продажи относительно 2023 г. росли. По данным "Метриум премиум", за весь 2024 г. на первичном рынке Москвы девелоперы вывели на рынок шесть новых проектов делюкс-класса: Annabel's, Belle Epoque, Pentagram, "Империум", Phantom, "Никитский 6". В январе - декабре 2024 г. в этом сегменте было заключено 139 договоров долевого участия (без учета оптовых сделок), что на 26,4% больше показателя за 2023 г. Тогда было совершено 110 сделок. Средняя цена квадратного метра в делюкс-комплексах столицы достигла 2,79 млн руб., увеличившись на 18,2% за год, отмечает директор управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анна Раджабова.
Схожие данные приводит генеральный директор и управляющий партнер "Intermark городская недвижимость" Дмитрий Халин. По его оценке, стоимость квадратного метра делюкс-жилья в прошедших в 2024 г. сделках составила в среднем 2,3 млн руб. "По итогам года она повысилась на 12% к прошлогоднему показателю", - добавляет Халин.
Большое разнообразие
Упомянутые шесть проектов, как отмечает Раджабова, находятся на Остоженке, в районе Патриарших прудов, Большой и Малой Никитских улиц и Сухаревки.
Жилой комплекс "Никитский 6", к примеру, расположен в динамичном районе, в начале Арбата. "С одной стороны, он прекрасно вписывается в окружающий ансамбль, а с другой, обособлен благодаря нестандартной архитектуре", - отмечает Раджабова. По ее словам, застройщик комплекса уделяет пристальное внимание деталям и выполняет отделку во всех квартирах.
Клубный дом Belle Epoque рассчитан всего на 14 апартаментов от 200 до 400 кв. м. В составе проекта также два пентхауса с террасами и сервисными пространствами. Среди особенностей жилого комплекса - просторная квартирография, приватный двор, гостиная-оранжерея, ремонт от застройщика, говорит Раджабова.
Девелоперские проекты прошедшего года очень разные с точки зрения концепций, подчеркивает Халин. На стилистику фасадов в том числе накладывает отпечаток импортозамещение. "Не так часто в фасадных решениях теперь используют массивный натуральный камень, поскольку в текущих условиях его непросто закупить, обработать и привезти в Россию в назначенные сроки. Зато более разнообразными становятся архитектурные решения за счет использования различных евробетонов", - считает Халин. По его словам, в качестве фасадных элементов активнее используется остекление здания: большие оконные проемы встречаются во многих проектах. "Архитектурные изменения в какой-то мере вынужденные, но они вносят свежий тренд в облик клубных домов центра Москвы", - уверен эксперт.
Современные архитектурные тенденции развиваются в контексте концептуального подхода, а не исходя из доступности материалов, считает директор по продажам компании.Sense Наталья Шичанина. "Мы наблюдаем устойчивый тренд на увеличение площади остекления проектов в сегменте делюкс. Это не временное явление, вызванное внешними обстоятельствами, а осознанный выбор архитекторов и девелоперов", - говорит она. По словам Шичаниной, панорамные окна помогают расширить пространство квартир, наполнить его естественным светом, добавить ощущение воздуха и свободы.
Поставщиков инженерных систем застройщики находят в Турции и Китае. Для небольших клубных домов девелоперы изыскивают возможность привозить оборудование и материалы даже из европейских стран, говорит Халин.
Тренд на импортозамещение и переориентацию рынка от привычных европейских и японских производителей на китайские и турецкие бренды подтверждает и Раджабова. "При этом качество материалов осталось по-прежнему высоким", - заключает она. Как отмечает Раджабова, отечественные предприниматели уже налаживают выпуск предметов интерьера из дерева и природного камня. Но процесс в меньшей степени затрагивает сантехнику и фурнитуру.
Новые опции
Расширяется число комплексов с пятизвездочным сервисом, констатирует Раджабова. До начала 2022 г. в Москве были широко распространены коллаборации мировых отельных операторов с именитыми застройщиками по созданию совместных жилых и апарт-комплексов, таких как The Residences at Mandarin Oriental, Bvlgari и Fairmont Vesper Residences. "Затем в условиях внешнего давления зарубежные операторы покинули страну. Однако эти компании успели поделиться с нашими специалистами своими компетенциями, что позволяет российскому бизнесу создавать высококачественные бренды отельного сервиса", - подчеркивает эксперт.
Для девелоперских проектов сегмента de luxe, в особенности для клубных домов, важно наличие дополнительных сервисных пространств. "Востребованной опцией в квартирах площадью свыше 300 кв. м становится сервисная кухня", - говорит Раджабова. Она дополняет основную и служит исключительно для приготовления пищи. Девелоперы проектов делюкс-класса также все чаще предусматривают бытовые помещения для сотрудников сервисных операторов.
Среди новых столичных проектов высокого ценового сегмента сейчас очень сложно найти те, которые создаются при участии зарубежных архитекторов. Тем не менее таковые появляются, подчеркивает Раджабова: "Архитектурная концепция Phantom, например, разработана лондонскими архитекторами PLP Architecture". В их портфолио значатся такие проекты, как отель Four Seasons в Абу-Даби, штаб-квартира Yandex в Москве. В Амстердаме - известный проект The Edge, ставший образцом умного "зеленого" здания.
Проект клубных резиденций Phantom, расположенный на Малой Сухаревской площади, включает в себя два жилых корпуса высотой в семь и девять этажей. Дизайн фасадов создает объемную структуру здания. Архитектурная концепция проекта основана на гармоничном сочетании статичности и динамики фасадных решений. Террасы опоясывают комплекс по периметру и создают четкий контур для обоих корпусов. При этом сам фасад динамично меняется за счет чередования плоскостей, образованных эркерами и прямыми элементами. Особое внимание уделено моллированному остеклению, которое позволяет создать плавные, закругленные линии. "Таким образом, в проекте практически отсутствуют типовые планировочные решения", - поясняет Раджабова.
Как отмечает эксперт, облик проекта соответствует трендам современной архитектуры: "Фасады новых клубных домов преимущественно однотонные, со сдержанными геометрическими украшениями".
Всего в Phantom 76 квартир площадью от 85 до 403 кв. м. Квартирография включает в себя также двухуровневые квартиры с приватными патио, дровяными каминами и собственными лифтами из паркинга и пентхаусы с просторными террасами и видами на исторический центр Москвы. Во всех квартирах предусмотрена финишная отделка с применением натурального дерева и камня, оборудованными ванными комнатами и кухнями с бытовой техникой.
Phantom соответствует актуальному тренду на расширение опций внутри клубных домов.
"В проекте заложен сбалансированный набор аменитис - так называемых общественных пространств, которые объединяют все сценарии жизни в функциональную клубную инфраструктуру", - говорит Шичанина. В их число входят приватный кинозал, сигарная комната, ивент-холл - двухуровневая гостиная с отдельным входом для проведения мероприятий, библиотека, переговорная для деловых встреч, удобная детская игровая, комната красоты, а также фитнес-зал с панорамным видом на центр города, залы для персональных тренировок, терраса на крыше с собственным баром.
Благоустройство проекта включает в себя создание ландшафтного внутреннего двора-парка с каскадным садом и детской игровой площадкой. Предусмотрены также зоны отдыха с дизайнерской подсветкой и водной архитектурой. Над ландшафтом работает гонконгская студия One Landscape.
Вложение в будущее
"Проект мы оцениваем высоко как с точки зрения концепции, так и локации. Дом очень необычный и не имеет прямых аналогов на московском рынке", - считает Халин. Он также отмечает, что благодаря его расположению можно беспрепятственно попасть на Бульварное кольцо или Садовое и далее до любой точки центра Москвы. В окружении дома хорошо развита инфраструктура, есть рестораны, галереи и театры и пр. "В то же время в резиденциях Phantom жители находятся в тишине и в отдалении от чрезмерного шума по соседству", - говорит Халин. По мнению Раджабовой, проект Phantom соответствует ожиданиям клиентов делюкс-класса: "Он расположен в топовой локации, очень современный и технологичный".
Приобретение дорогой ликвидной недвижимости, которая не падает в цене, - самый надежный способ для сбережения средств, считает Раджабова. Она отмечает, что в центре еще остаются места со свободными участками, подходящими для строительства делюкс-домов, например в Басманном районе и Замоскворечье.
Рост внутреннего спроса на проекты высокого ценового сегмента связан в том числе с ограничением на международное движение капитала и трудностями в приобретении зарубежной недвижимости в связи с введением санкций после 2022 г., отмечает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
"В 2025 г. мы не ожидаем существенного сокращения темпов продаж в проектах элитного сегмента. За счет расширения текущей экспозиции и ожидаемого старта новых проектов в IV квартале года, а также с учетом отсутствия зависимости данного сегмента жилья от ипотечных программ спрос на него сохранится на достаточном уровне", - резюмирует Мурмуридис.