Клубные дома уходят в историю

В Москве замедлился рост строительства клубных домов. Сегмент переживает трансформацию на фоне растущего дефицита строительных площадок. В будущем клубные дома будут устраивать или в исторической недвижимости, или в менее привлекательных локациях. Ограничение предложения на первичном рынке не создает предпосылок для дополнительного роста цен на вторичном. В этом сегменте строящиеся и готовые дома не конкурируют между собой — последние быстро стареют по сравнению с новейшими комплексами. Оставаясь качественным дорогим жильем, они растут в цене или дешевеют как отдельные объекты недвижимости, а не часть сегмента.

Пятая часть предложения на рынке элитной недвижимости в Москве сегодня приходится на клубные дома, считают в Knight Frank. Небольшие современные особняки в удобных районах ЦАО, с дорогой отделкой и модной инженерией на 30-40 квартир, пользуются стабильным спросом. С начала 2021 года, по данным Savills, в клубных новостройках купили почти 200 лотов (квартир и апартаментов). Это почти 20% от всего объема спроса на первичном рынке премиального сегмента. В прошлом году в клубных домах была заключена 271 сделка, что составило 24% от общего объема спроса. «В целом доля продаж в клубных домах из года в год не превышает 25-30%. Это связано и с более высокой ценой предложения относительно остального рынка, и с меньшим выбором в сравнении с масштабными проектами», — поясняет директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. Средняя площадь лота, купленного в 2021 году в сегменте клубных домов, составила 131 кв. м, средний бюджет сделки — 130 млн руб.

Среди покупателей преобладают семейные мужчины около 50 лет. У них собственный бизнес, или они живут как рантье. Жилье в клубном доме для них не единственное, рассказывают риэлторы. В Москве в границах Центрального административного округа удаленность от центра не вяжется со статусом клубного дома — около 100 построенных клубных домов (данные Savills). На первичном рынке сейчас 31 проект, 15 достроены, но в них по-прежнему есть лоты, которые продает застройщик.

По данным Knight Frank, в новостройках в сегменте клубных домов сейчас продается 300 лотов. За последний год доля предложения оставалась достаточно стабильной, но в абсолютном объеме по сравнению с данными на конец третьего квартала прошлого года предложение уменьшилось на 38%. «В прошлом году в сентябре было доступно 490 лотов, или 18% рынка. Максимальная доля, в 26% клубных домов от всего объема предложения на рынке элитного жилья, была зафиксирована ровно два года назад на фоне выхода в 2018-2019 годах большого количества новых клубных домов», — вспоминает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По итогам девяти месяцев этого года продажи открылись в двух комплексах такого формата — Armani/Casa Moscow Residences и Bogenhouse. В них суммарно 67 лотов общей площадью почти 8,8 тыс. кв. м. Для сравнения: к осени прошлого года на рынок вышли четыре клубных дома суммарно на 106 квартир и апартаментов общей площадью 11,1 тыс. кв. м. «И в этом, и в прошлом году девелоперская активность была невысокой. Пик выхода на рынок новых объектов пришелся на 2019 и 2018 годы. В 2019 году продажи открылись в 9 проектах (195 лотов общей площадью 35,3 тыс. кв. м), а в 2018 году — в 15 проектах (446 лотов общей площадью 63,4 тыс. кв. м)», — рассказал господин Соловьев.

Девелоперы заселяют усадьбы

Помимо естественного снижения бизнес-активности в период 2020-2021 годов на рынок строительства премиум-недвижимости влияет перспектива дефицита строительных площадок. Город развивается, свободных территорий становится меньше, из оставшихся девелоперы стараются выжать максимум градостроительных параметров. Это не всегда вяжется с концепцией клубного дома. Необходимо, чтобы в нем сочетались безупречные локация, проект, дизайн, отделка. «Дефицит пригодных для нового строительства участков характерен для всего элитного сегмента, в том числе площадок для размещения клубных домов. К ним предъявляют гораздо более высокие требования, так как объекты должны отличаться особой концепцией и историей», — поясняет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Андрей Соловьев называет текущую ситуацию на рынке девелоперских площадок под строительство клубных домов «с ограниченным ресурсом». «Рынок инвестиционно привлекательных площадок с высоким потенциалом для строительства объектов клубного формата имеет ограниченный объем. Это обусловлено спецификой сегмента, где главное — престижность локации, включая ближайшее окружение», — рассуждает эксперт. По его словам, после освоения самых ликвидных зон исторического центра Москвы девелоперская активность будет смещаться в менее привлекательные локации, на площадки, имеющие слабые стороны — без парковки или прилегающей территории, с неудачными соседями или видовыми характеристиками.

Чтобы не поступаться концепцией, девелоперы выбирают для клубных домов исторические здания под реконструкцию. «Среди свежих проектов — ЖК Stoleshnikov 7, ЖК „Клубный дом в Газетном“, ЖК „Дом Абрикосова“, ЖК Bogenhouse, значительная часть включает в себя скрупулезную реставрацию исторических зданий, наделенных статусом объектов культурного наследия», — приводит пример Анна Раджабова. По ее словам, использование исторической недвижимости позволяет наделить дома уникальными характеристиками, обеспечить высокий уровень приватности. «Создать ту атмосферу и философию, которые выделяют клубные дома среди комплексов элитного сегмента», — уточняет эксперт. Переделывать усадьбу в клубный дом дорого — реконструкция до полутора раз дороже нового строительства — и хлопотно. «Нередко возникают сложности в согласовании документации и противостояние со стороны общественников, активистов борьбы за архитектурные ценности и политиков, которые раздувают угрозу памятникам в собственных целях», — констатирует Анна Раджабова. Девелоперов это не останавливает. Согласно исследованию проектов редевелопмента Knight Frank, за три года доля предложения таких лотов на элитном рынке жилья выросла почти в 1,5 раза — с 27% до 40%. В жилые комплексы превращаются бывшие доходные и торговые дома, особняки и усадьбы.

Преимущества для владельцев

«Клубные дома, даже строящиеся, могут продаваться по цене готовой недвижимости. Это тактика продаж», — говорит Андрей Соловьев. В таких объектах цена не меняется за счет строительной готовности. В остальных цена зависит от рыночных факторов — высоты спроса, объема предложения и совокупности качественных характеристик и уникальных «фишек» дома. Участники рынка отмечают, что на рынке премиум-недвижимости сегмент новостроек не влияет на динамику цен на квартиры в готовых объектах. «Вторичный не является полноценным конкурентом рынку новостроек», — подчеркивает господин Соловьев. Это означает, что рост цен на новые клубные дома в связи с изменением концепции и ограничением предложения «старого образца» не будет дополнительно влиять на стоимость жилья в уже построенных. «Необходимо принимать во внимание моральное и техническое устаревание жилых комплексов. В условиях растущей конкуренции на рынке высокобюджетного жилья новые проекты имеют более сбалансированную концепцию, „начинку“ и инженерное оснащение, отвечающие современным мировым стандартам», — считает эксперт. По его словам, это не означает ухудшения качества готовых объектов. «Объекты вторичного рынка традиционно будут привлекать покупателей, заинтересованных в полной готовности объекта и сложившейся среде, в том числе социальной», — убежден Андрей Соловьев.

Екатерина Геращенко