Клиентов не видать

Сегмент дальних дач потерял очки

Загородная недвижимость переживает не лучшие времена. Покупатели стали слишком разборчивы, жалуются продавцы. Но это совсем не плохо, ведь чем выше требования покупателей сегодня, тем лучше будут выглядеть подмосковные коттеджные поселки завтра.

СТАГНАЦИЯ парализовала почти все сегменты загородной недвижимости. Предложение в бизнес- и элитном классе сегодня в несколько раз превышает спрос. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании "Метриум", объясняет это так: "Массовая миграция" с Рублевки закончилась, и дорогую недвижимость сегодня продают уже по другим причинам: либо просто меняют дом (больший на меньший или наоборот), либо избавляются от нескольких объектов, либо просто продают из-за отсутствия необходимости иметь загородную недвижимость".

Продавцам коттеджей в элитных поселках даже пришлось снижать цены. По данным аналитиков консалтинговой компании Welhome, во втором квартале этого года по ряду проектов были предложены существенные скидки, достигающие 25%, что в большинстве случаев связано с желанием девелоперов привлечь потенциальных покупателей и увеличить темпы продаж. За последние 2,5 года цены в этом сегменте снизились на 7%.

Непростую ситуацию на рынке не самого дорогого жилья осложняет то, что в продаже очень много откровенно неудачных поселков, абсолютно стандартных, которые нельзя даже как-то идентифицировать и запомнить. "Реализуются они плохо, так как строятся в основном за счет подряда", - говорит Илья Менжунов.

В итоге, по данным IntermarkSavills, за январь-сентябрь этого года в премиальном сегменте было заключено около 50 сделок. Средний бюджет покупки составил $3,1 млн. В совокупности за 9 месяцев на покупку элитного загородного жилья в Подмосковье было потрачено свыше $150 млн. Как отмечает руководитель аналитических проектов IntermarkSavills Владислав Коняев, основную долю в структуре спроса в премиальном сегменте составили участки без подряда - почти половина всех купленных объектов. Три четверти всех приобретенных домовладений и участков без подряда располагались не далее 10 км от МКАД.

В сегменте бизнес-класса торговля идет поживее. Как сообщает руководитель отдела мониторинга и анализа рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань, за январь-сентябрь 2013 года на рынке загородного жилья бизнес-класса Подмосковья было заключено более 1,1 тыс. сделок с домовладениями и участками без подряда. В денежном выражении объем сделок за 9 месяцев 2013 года превысил $1 млрд. Иными словами, покупатели загородного жилья бизнес-класса тратили почти $4 млн ежедневно. Наибольшую долю в структуре спроса заняли коттеджи - 42%. Еще почти треть пришлась на таунхаусы и дуплексы. Оставшийся спрос пришелся на участки без подряда.

В массовом сегменте спрос тоже заметно отстает от предложения.

"Сравнивать спрос с тем, что был до кризиса, невозможно, - сообщил "РГ" Александр Дубовенко, учредитель компании "ГУД ВУД". - В этом сезоне основным спросом пользовались не классические дачи, а загородная недвижимость, которая является заменителем квартиры - это достаточно близко расположенные к Москве области, в пределах Первого бетонного кольца, либо трехэтажки (ну, это не совсем загородная недвижимость), либо таунхаусы".

Причину этого Александр Дубовенко видит в том, что покупки стали более осознанными: "Покупается не просто так, лишь бы что-то купить, а то, что реально нужно уже для себя, для дела, и поэтому сегмент дач, особенно дальних, становится просто ненужным продуктом".

До кризиса многие москвичи покупали дальние дачи не совсем обдуманно. Не предусмотрели, видно, что добираться до них придется слишком долго, а содержать будет слишком дорого. Кризис добавил ума, и теперь эти дачи выставлены на продажу. Как объясняют в компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость", обычно главная цель продажи загородной недвижимости - это улучшение жилищных условий. На вырученные деньги продавцы покупают в дальнейшем и малоэтажные квартиры, и квартиры в городе, и загородные коттеджи. Причем только 30% клиентов после продажи загородного дома в дальнейшем приобретают другой загородный дом, а вот 70% выбирают квартиру. Также продают дачи, полученные в наследство. Обычно это происходит, когда дача находится далеко от места основного проживания, до нее неудобно добираться, в семье есть уже одна дача.

Другое дело - коттеджи и таунхаусы поближе к столице, в которых можно жить постоянно. На них, как утверждает Александр Дубовенко, спрос устойчивый. "Сегмент жилья для постоянного проживания в Московской области наиболее перспективен, - говорит он. - Есть те, кто переезжает из Москвы в область, или те, кто приезжает в Москву из других регионов и селится в Подмосковье. Например, можно переселиться из Химок в Новогорск, это примерно там же, но в Химках это была квартира, а в Новогорске - таунхаус".

Главная причина переезда за город - более высокое качество жизни. "Примерно за те же деньги можно приобрести квартиру в Москве и коттедж, таунхаус или малоэтажное жилье, - считает управляющий партнер "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. - Однако в подавляющем большинстве случаев площадь загородного жилья сравнимого класса будет значительно больше, плюс за городом несравнимо лучше экологическая обстановка и больше психологического комфорта".

Противоположного мнения, однако, придерживаются покупатели недвижимости на территории Новой Москвы. Аналитики компании Atlas Development посчитали количество сделок с земельными участками и индивидуальными домами, совершенных за три летних месяца на присоединенной к столице территории, и пришли к выводу, что спрос на объекты загородной недвижимости в традиционном понимании здесь сильно уступает объемам продаж в многоквартирных новостройках. Аналитики изучили более 30 поселков с участками без подряда и готовыми домами, представленных на первичном рынке. По их данным, за лето в них было продано чуть более 250 домовладений.

"В настоящий момент рынок индивидуального жилья в Новой Москве переживает не самые лучшие времена, - говорит Елизавета Малых, директор по маркетингу Atlas Development. - Это связано с настороженностью покупателей: они опасаются, что рядом с их загородным домом будут построены многоэтажные дома и их лишат всех преимуществ загородной жизни. Поэтому основные продажи приходятся на те поселки, где гарантированно не может появиться многоквартирных домов".

Но, увы, гарантию, что рядом с коттеджным поселком вдруг не появится многоэтажка, никто не даст. И это касается не только Новой Москвы, но и всего ближнего Подмосковья: пути девелоперов неисповедимы

Наталья Барановская