Класс пониже, дом пожиже

Из-за снижения предложения на рынке элитных новостроек Москвы, где цена достигает 1,9 млн руб. за 1 кв. м, состоятельные покупатели стали переключаться на покупку квартир в премиальном сегменте, стоимость которых составляет 608 тыс. руб. за 1 кв. м. В апреле - июне 2022 года этот сегмент оказался единственным на рынке жилья, показавшим рост спроса. По осторожным прогнозам экспертов, к концу этого года возможно восстановление продаж у застройщиков более дешевых квартир.

В апреле - июне 2022 года в Москве премиальный сегмент новостроек стал единственным, где вырос спрос, говорится в отчете Est-a-Tet. Прирост продаж в премиум-сегменте составил 2,9% год к году, достигнув 30,1 тыс. 1 кв. м. В то же время спрос на элитные новостройки упал год к году более чем в 10 раз, до 2,8 тыс. кв. м, в бизнес-классе - в 2,7 раза, до 139,9 тыс. кв. м, в комфорт классе - на 27,6%, до 377,7 тыс. кв. м.

Класс жилья определяется его локацией, качеством используемых стройматериалов и ценовыми характеристиками. Средняя цена квартир в комфортклассе к концу июня была на уровне 286,9 тыс. руб., в бизнес-классе - 436,2 тыс. руб., в премиальных новостройках - 608 тыс. руб. и в элитном сегменте - 1,9 млн руб. за 1 кв. м, уточнили в Est-a-Tet.

В "Интеко" также подтверждают рост спроса в премиум-сегменте: продажи застройщика в апреле - июне 2022 года выросли в 1,5 раза год к году. Рост спроса таких квартир произошел во многом за счет состоятельных покупателей с наличными деньгами, которые могут приобрести недвижимость без привлечения ипотечного займа, поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Если год назад покупатели премиального жилья в 40,8% случаев приобретали недвижимость в ипотеку, то уже во втором квартале 2022 года - только в 24,4%. А клиенты бизнес-класса частично распределились в проекты комфорткласса, чем и обусловлено серьезное снижение спроса на такую недвижимость, уточняет господин Родионцев.

Высокий интерес к премиальному жилью также может быть вызван низким объемом предложения в элитном сегменте, откуда произошел переток части клиентов. По данным Est-a-Tet, в июне в этом сегменте предлагалось на 16,4% квартир меньше год к году общей площадью 106,9 тыс. кв. м. В то же время в премиум-сегменте предложение выросло на 28,4%, до 222,6 тыс. кв. м. Активность девелоперов в начале года была низкой во всех сегментах, в январе - апреле стартовало всего 25 проектов, а в мае - июне - еще 26 проектов, отмечает управляющий партнер "Метриума" Надежда Коркка.

На рынке элитного жилья уже давно наблюдается снижение объемов предложения. Так, в прошлом году девелоперы старались не выводить проекты из-за удорожания стройматериалов (см. "Ъ" от 26 октября 2021 года). В 2021 году на рынок должно было выйти 30 новых элитных проектов, но уже в октябре прошлого года в Kalinka Group ожидали всего 15 проектов.

Серьезного обвала спроса не случилось в сегменте комфортного жилья за счет действия в этом сегменте льготной ипотеки по 7%, констатирует председатель совета директоров "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова. К тому же сами застройщики стали субсидировать ипотечные ставки жилья под 0,1% и 1% годовых, что поддерживало спрос на бюджетные квартиры, добавляет руководитель департамента аналитики ГК "Главстрой" Юлия Сапор. Поэтому сейчас в этом сегменте доля ипотеки превысила 80%, отмечает коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что пока предсказать итоговые показатели рынка новостроек сложно, точный прогноз можно дать в сентябре - октябре, когда будут понятны тенденции на мировых финансовых рынках. Он ожидает, что к концу 2022 года все сегменты жилой недвижимости будут стремиться к показателям 2021 года.