14 декабря 2017
Хрущевка на вырост
Коммерсантъ

Благодаря программе реновации квартира в столичной пятиэтажке, как в сказке про гадкого утенка, имеет все шансы превратиться в прекрасного лебедя. Насколько это будет ценная «птица», пока до конца не знают даже риэлторы. Однако частные инвесторы уже обратили внимание на этот сектор рынка и начали скупать хрущевский неликвид.

С дальним прицелом

Число покупателей, приобретающих столичное жилье под снос с дальним прицелом, растет. По оценке управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на их долю приходится уже до половины сделок с квартирами из перечня сносимого жилья. Эксперт заметила всплеск интереса к пятиэтажкам еще летом нынешнего года, когда стали известны списки первых реновационных домов и сроки расселения.

«Тогда инвесторы получили все необходимые вводные для капиталовложений: они смогли выбирать конкретные дома и квартиры, имея понимание, когда и что получат взамен», — убеждена она.

В «Бест-Новострое» долю инвесторов среди покупателей реновационных пятиэтажек оценивают в 75%. «Инвесторы рассчитывают взамен ветхой 30-метровой однушки получить новую квартиру, полностью готовую для проживания и площадью почти на треть больше нынешней за счет современных стандартов. При этом доход такие вложения могут приносить почти сразу за счет сдачи в аренду на период до сноса дома», — прокомментировала председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.

Действительно, квартиры в подпадающих под снос пятиэтажках сегодня приобретают те, кому не хватает средств на новостройки комфорт-класса и кто готов дожидаться лучшего жилья от города, соглашаются в компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

Часто такая покупка делается «на вырост» для детей: к ориентировочному сроку постройки нового дома ребенок станет совершеннолетним, и у него будет своя квартира. Жилье под снос также интересует тех, кто привязан к району и уже примерно представляет, где находится стартовая площадка под новостройку.

«Пока наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в плохом состоянии, продаваемые по цене заметно ниже рыночной. Например, купить „двушку“ в новом доме в Москве стоимостью до 6 млн руб. практически невозможно, а в доме под снос покупатель приобретает убитую квартиру дешево и ждет, когда город выдаст ему новое, качественное жилье большей площади», — рассказала руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Среди подобных сделок в компании привели в пример покупку «двушки» площадью 42 кв. м за 5,9 млн руб. в Перово. Как рассказали риэлторы, новые собственники не собираются в ней жить, а приобрели жилье в расчете на получение нового для ребенка.

Другой пример из практики — покупка «однушки» площадью 31 кв. м за 4,2 млн руб. на «Щелковской». «Покупатели приобрели, чтобы получить новую квартиру большей площади», — рассказали брокеры.

Капля в море

После анонсирования программы сноса квартиры в пятиэтажках достигли пиковых значений по цене в июле — 139,9 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя еще в начале года «квадрат» в них стоил 132 тыс. руб., отмечают в «Метриум Групп». К середине осени средний ценник достиг уровня 136,1 тыс. руб.

«В первую волну сноса попадают наиболее ветхие пятиэтажки в плохом состоянии (их доля, правда, около 6-7% от общего объема). Поэтому возможности владельцев повысить на них цены в связи с ажиотажем изначально были ограничены», — пояснили в компании.

Как рассказали риэлторы, некоторые продавцы реновационных квартир решили увеличить продажную стоимость на 300-500 тыс. руб., что превратило жилье в неликвид. По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, многие из них и сейчас «считают себя собственниками чуть ли не элитных квартир».

В «Бест-Новострое» отмечают, что сегодня минимальный порог входа в программу реновации начинается от 1,99 млн руб. — за такую цену предлагается квартира площадью 14 кв. м рядом с метро «Сходненская». На присоединенных территориях цены начинаются от 2,4 млн руб., в старых границах Москвы — от 3,2 млн руб.

Как подсчитали в «Метриум Групп», средний бюджет покупки реновационной «однушки» составляет около 4,2-5 млн руб., «двушки» — 5-5,5 млн, «трешки» — от 6,7 млн руб.

«Сейчас бюджеты реальных сделок с квартирами в хрущевках, попавших в программу реновации, в среднем на 10-15% меньше стоимости их предложения. Однако размер дисконта может быть и еще больше: порой он доходит до 30%, если первоначально стоимость предложения была колоссально завышена», — рассказал Михаил Куликов.

Всего, согласно статистике «Бест-Новостроя», в Москве экспонируется почти 1,6 тыс. квартир из реновационного списка. Такой объем — капля в море по сравнению с общим объемом предложения и составляет менее 3% рынка вторичного жилья.

Однако и в структуре этого малочисленного сегмента есть свои лидеры. Больше всего сносимого жилья продается на востоке столицы. Второе место занимает ЮВАО. Третье место у Северного округа. Самое мизерное предложение представлено в ТАО на территории Новой Москвы.

По данным «Инком-Недвижимости», с начала года предложение в подпавших под снос пятиэтажках сократилось на 48%, и связано это не только с продажами. Некоторые собственники сами озадачились получением бонусов в виде новых «квадратов» и вывели лоты с рынка. Тренд подогрело то, что власти анонсировали льготную ипотеку, которая позволит докупить необходимые метры на выгодных условиях.

Горшочек, вари

Ожидается, что квартиры по программе реновации будут предоставляться с коэффициентом 1,3, то есть выигрыш в площади составит 30%.

«Например, если у вас „однушка“ площадью 30 кв. м, город предоставит вам жилье в новом доме площадью порядка 40 кв. м. Именно такие параметры содержались в задании архитектурного конкурса по реновации», — говорит основатель архитектурного бюро Master`s Plan Юлия Зубарик.

По мнению генерального директора «Релайт-Недвижимости» Константина Барсукова, выигрыш по метражу составит: для «однушки» — 5-8 кв. м, «двушки» — 12-15 кв. м, «трешки» — 15-18 кв. м.

Власти обещают переселенцам предоставить жилье с отделкой в современных домах в том же районе, и это сделает разницу в цене еще более ощутимой.

«То обстоятельство, что город привлек к работе над кварталами реновации лучших отечественных и зарубежных архитекторов, таких как Ricardo Bofill и Zaha Hadid, уже говорит о том, что архитектура в кварталах реновации будет высокого качества и, соответственно, жилье там будет более ликвидным, чем в соседних кварталах», — напоминает Юлия Зубарик.

Риэлторы подсчитали: вилка стоимости между вторичкой и первичкой в пределах одной локации Москвы варьируется от 10% до 30%. При таком раскладе выгода инвестора составит не менее 25%, считают в «Метриум Групп».

Так, предложение квартир в Кузьминках начинается с 4,4 млн руб. — за «однушку» площадью 32 кв. м в пятиэтажке. «С коэффициентом 1,3 положена квартира 41,6 кв. м. Цена однокомнатной квартиры в новостройках этого района без отделки составляет 6,9 млн руб. (ЖК „Дом в Кузьминках“). Даже без отделки полагающаяся по площади квартира в новостройке стоит на 2,5 млн руб. дороже», — говорит Ольга Тихонова.

В районе Головинский (САО) «однушки» в домах из списка реновации предлагаются по цене от 4,6 млн руб. (31 кв. м). К примеру, в строящемся ЖК «Водный» в этом районе однокомнатная квартира площадью 42 кв. м стоит 6,7 млн руб. Таким образом, выгода составляет 2,1 млн руб.

Повисли в воздухе

Впрочем, кажущая легкость реновационной маржи имеет свои нюансы. Несмотря на то что первое переселение жителей старых домов по программе реновации ожидается в конце текущего — начале следующего годов, завершение программы планируется только в 2032 году. Так что потенциальных покупателей ветхого жилья отпугивают растянутые сроки реализации программы, ведь такие квартиры рискуют повиснуть в воздухе, а значит, владельцы не смогут распоряжаться своей недвижимостью, как им того хочется.

«Жителям некоторых пятиэтажек, которые будут ликвидированы далеко не в первую очередь, придется ждать довольно долго, прежде чем они станут собственниками новой квартиры. И это если правительство уложится в запланированные сроки реализации программы реновации, а ведь она может растянуться еще на какое-то время», — говорит Михаил Куликов.

Как напоминает Юлия Зубарик, все это время надо оплачивать коммунальные услуги, имущественный налог, а сдавать квартиру будет уже не так просто. «Так, наш проект реновации на проспекте Вернадского рассчитан на десять лет, имеет четыре волны переселения. При этом мы сносим 236 тыс. кв. м и строим 368 тыс. кв. м жилья», — приводит пример она.

Вопрос дешевизны вложений тоже спорный, считает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко: «На сегодняшний день в Москве можно приобрести понравившуюся квартиру в новостройке на этапе строительства за те же деньги».

Словом, рынок квартир из реновационного списка — узкий и очень неоднозначный сегмент. Неслучайно с момента опубликования первых списков подпавших под снос домов в базах недвижимости появились разнонаправленные объявления. В одних продавцы непременно отмечают как плюс факт участия дома в программе реновации, в других, наоборот, бравируют, что объект не попал в эти списки. Словом, пока этот рынок — головоломка, которую только предстоит разгадать инвестору...

Автор: Денисова Наталья