Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Взять квартиру в ипотеку на длительный срок — это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки. Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а «про запас». Сайт «РИА Недвижимость» решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна.

Отсроченная выгода

По мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета. Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции «в будущее».

Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. «Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей. За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц», — рассуждает он.

Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет. С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше — около 20 лет, что соответствует доходности — 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем — 10%. «Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику», — объясняет эксперт из «НДВ-Недвижимость».

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. «Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль. Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города. Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово», — говорит Стригалев.

Невидимые расходы

В общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.

При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт. Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.

«Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту», — советует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем. В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) — еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц — 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

«Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта», — советует Литинецкая.

И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда «за»

Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.

Конечно, это случается не так часто. В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус. «В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают», — говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится.

«Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита», — добавляет Литинецкая.