Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Какие технологии помогут девелоперам строить быстрее

Ведомости

Как строить быстрее

Широкое внедрение инноваций предполагает большие инвестиции в НИОКР

К тому же сейчас темпы строительства — одна из ключевых характеристик, по которым покупатели выбирают проект, говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант» (компания в 2017 г. отделилась от структур «Лидер групп»). И покупатели эти весьма чувствительны к цене, по крайней мере в массовом сегменте.

Ксения Баландина, ведущий преподаватель кафедры менеджмента недвижимости ИОМ РАНХиГС при президенте РФ, управляющий партнер «Vertex групп», обратила внимание на то, что с нарушением сроков сдается почти половина новостроек в Москве, — а в новых условиях это «смерти подобно». По данным «Метриума», по итогам 2018 г. сроки ввода были перенесены в 45% новостроек, возводимых на территории столицы.

Цифровые помощники

Ускоряться можно, совершенствуя управление, — сейчас, по словам Алексея Поплавского, координатора экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, из-за ошибок менеджмента строительный бизнес несет миллиардные потери и, как правило, большинство просчетов допускается в самом начале строительства. Но инновации, с которыми девелоперы готовы иметь дело, — это разного рода гаджеты или, например, мобильные приложения для жильцов, элементы умного дома, которые несложно внедрять и удобно рекламировать для увеличения скорости продаж. По словам Ольги Гусевой, сопредседателя экспертного совета по инновациям РГУД, технологии работы с большими данными (big data), информационного моделирования зданий (BIM) внедряются медленно. Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК, считает, что отрасль не готова: раньше, например, экспертиза не принимала проекты с использованием информационной модели. Сейчас отношение на уровне властей меняется. Например, выступая на Форуме лидеров рынка недвижимости газеты «Ведомости» в конце октября, руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что все проектировщики и строители перейдут на BIM-технологи уже с 2020-2021 гг. С 2020 г. компании не смогут подать документы на участие в тендере, если проектирование велось без информационного моделирования зданий, сказал он.

Строительная отрасль достаточно консервативна, признает вице-президент «Галс-девелопмента» Андрей Чернуха, но игнорировать прогресс означает терять конкурентоспособность и прибыль.

Технологию информационного моделирования «Эталон» использует с 2012 г., рассказал Максим Берлович, глава московского территориального управления группы, а недавно приступил к внедрению на столичных объектах системы контроля TraceAir. Платформа создает динамическую 3D-модель строительной площадки, полученная цифровая копия накладывается на проект, схему участка, план организации рельефа, что позволяет контролировать объемы выполненных работ и выявлять ошибки. Использование TraceAir помогает кратно снизить сроки и стоимость работ в сравнении с традиционной методикой наземной геодезии, считают в компании. Например, построение цифрового облака точек для проектов комплексного развития территории «ЗиЛ-Юг» и Central Park в Москве общей площадью около 140 га занимает в среднем 3-5 дней.

Работа в BIM позволяет еще на раннем этапе проектирования оптимизировать экономическую модель проекта, находить эффективные решения по срокам выполнения работ, стоимости строительства и проч., говорит Александр Ручьев, президент ГК «Основа». «Сити XXI век» полноценно использует BIM около пяти лет, ФСК и «Основа» — больше двух. По словам Ручьева, на основе BIM-моделей «Основа» создала экосистему управления проектами компании, инвестировав $1 млн. На разработку ушло около 1,5 года, процесс обучения персонала и разработки BIM-модели проекта занял около полугода. Пилотным проектом стал строящийся в Люберцах ЖК «Гоголь парк». «Мы сократили сроки проверки и приемки рабочей документации до одной недели, — говорит Ручьев, — уменьшили количество ее изменений в процессе строительства на 30%, повысили достоверность и прозрачность строительного контроля». BIM позволяет проектировать на 2-3 месяца быстрее, повысить качество проработки технологических решений и снизить сроки строительства в среднем на один-два месяца, а стоимость — на 10%, делится опытом Берлович. Важно, что применение BIM-технологии позволяет сократить количество возможных ошибок до 80% — и не тратить время на их исправление, добавляет Олег Гурьев, директор департамента девелопмента ГК «А101»

Материальная зависимость

Решая задачу оптимизации затрат, застройщики стали обращать внимание на новые материалы. В 2016 г. «Донстрой» начал партнерскую программу с производителями стройматериалов и инженерного оборудования, соглашения уже заключены более чем со 130 компаниями, говорит заместитель гендиректора компании Андрей Багаев. Это дало эксклюзивный доступ к инновационным разработкам и возможность первыми внедрять их в свои проекты, отмечает Багаев. В работе: так называемые пустотообразователи Cobiax, модульные фасады, система струйной вентиляции, радиоканальные пожарные извещатели, система защиты электропроводки от искрения и др.

«На одном объекте в Твери мы начали сотрудничать с поставщиком новых керамзитных блоков, использование которых позволяет полностью отказаться от утеплителя при выполнении мокрого фасада», — рассказывает Сергей Самойленко, директор по девелопменту «РКС девелопмента». Штукатурить такие стены не надо, что, по расчетам застройщика, сократит сроки строительства примерно на месяц. Чтобы возводить в месяц 4-5 монолитных этажей вместо трех, ГК «Инград» использует бетонораспределительные стрелы и 1,5-2 комплекта опалубки, говорит вице-президент Григорий Звенигородский.

Однако, как отметила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, хотя каждый девелопер постоянно мониторит рынок стройматериалов и инженерных решений, чтобы снизить себестоимость, их использование — это скорее перспектива, а не реальность в текущих проектах. Как объяснила Гусева, технологии внедряются на этапе проектирования, а не тогда, когда появились на рынке. Если производитель придет к застройщику, когда проект готов, последний вряд ли согласится терять время на перепроектирование. Преимущества не очевидны, а затраты вырастут, и не факт, что с подобными решениями можно будет пройти экспертизу.

Учет и контроль

По словам опрошенных «Ведомостями» заказчиков, строить быстрее мешает неорганизованность субподрядчиков и невысокая квалификация рабочих. «Рынок строительного подряда в России обширен, но я бы не назвал его полностью цивилизованным», — формулирует распространенное мнение Лябихов. «Квалифицированные рабочие сегодня огромная проблема», — констатирует Самойленко. Несмотря на желание застройщиков ускорить строительство, использование в цепочке большого числа субподрядчиков не позволяет этого сделать, подтвердил Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte. Один из вариантов решения проблемы — сокращение числа субподрядчиков. Но, по его мнению, на российском рынке практически нет компаний, которые выполняли бы полный цикл производственных и строительно-монтажных работ. На практике каждый девелопер уже столкнулся с тем, что субподрядчики не выдерживают сроки, нарушают регламенты качества. Поэтому застройщикам не остается ничего другого, как контролировать их «всеми возможными способами».

Евгения Муринец, директор Urban Policy Institute

«Мой личный опыт и увиденное в поездках по России подводят к выводу, что некомфортные условия жизни в старых панельных домах сейчас способно терпеть только поколение наших родителей и дедушек. Мы же и подрастающее поколение, родившееся уже в нулевые, хотим лучшего — и сейчас, а не через 20 лет. Мы, как целевая группа для девелоперов и новый электорат для чиновников, стали драйверами достаточно быстрых изменений, начавшихся примерно 5-7 лет назад. Москва на 90% обновила рынок индустриального жилья. И эти изменения в течение ближайших лет докатятся до всех без исключения городов. Но панель наряду с монолитом продолжит существование. Международная практика показывает живучесть и приспособляемость этой технологии.

Квантового скачка — каких-то больших достижений в развитии металлокаркаса и деревянного домостроения — в массовом сегменте в России не предвидится, к сожалению, хотя об этом периодически говорят в профессиональном сообществе как о перспективном рынке. Это все капиталоемкие начинания с длительным периодом возврата вложенных инвестиций. Поэтому как некие очаги малого и среднего бизнеса они останутся, но широкого распространения не получат. Хотя я и болею за эти направления».

Например, в «Эталоне» за работой субподрядчиков следит специальная служба технадзора: ее сотрудники фиксируют все недостатки на площадке и в режиме реального времени направляют подрядчику предписания. То, на что раньше требовались день-два, теперь занимает 10-15 минут, рассказывают в «Эталоне». В А101 контролировать подрядчиков позволяет «платформа датацентричного управления». Например, при строительстве линейных объектов ситуацию на площадке можно оценить за один день и с большей точностью, чем при помощи обычных геодезических инструментов (с их помощью сбор и анализ данных с меньшего количества точек может занять до нескольких недель), говорит Гурьев. Ход работ также сравнивается с графиком с точностью до дня, отклонения от проекта обнаруживаются почти моментально. Можно контролировать действия подрядчиков, сравнивая фактический объем произведенных работ с проектом. За несколько месяцев опытной эксплуатации подобной платформы экономический эффект составил более 200 млн руб., подсчитали в А101. В «Основе» тестируют ряд наработок по контролю строительного процесса, управлению себестоимостью и повышению эффективности, рассказал Ручьев.

В «РКС девелопменте» пошли другим путем — на большие объекты привлекают двух, иногда и трех подрядчиков и ставят их параллельно, рассказывает Самойленко: «И подстраховка, и соревновательный эффект». Уход от генподряда дает 12-15% экономии от сметной стоимости, подсчитали в компании.

Другая культура

В США и Великобритании около 70% домов строится из стальных (модульных) конструкций, в ЕС — 29%, тогда как в России — около 3%, хотя возвести многоквартирный дом можно за несколько месяцев, а не за год-полтора, как из монолита, рассказывает менеджер по развитию продуктов ПАО «Северсталь» Евгений Коннов. По мнению Баландиной, более активно использовать продвигаемую производителями стали технологию мешает консерватизм покупателей: «Мы привыкли считать качественными кирпичные дома». Козлова приводит другую причину: «Модульные конструкции не дают создать интересный архитектурный облик. Приходится использовать облегченные простые фасады». По ее мнению, стальные конструкции уместнее при строительстве офисов продаж и малоэтажных домов, но не жилых многоэтажек. Тем более что в массовом сегменте, добавляет Брызгалов, использование стальных модульных конструкций не дает никакой экономии — это дорого для застройщика из-за высокой стоимости самого материала, больших затрат на тепло- и шумоизоляцию. Вспоминают «традиционные» застройщики и про пожароопасность зданий из стальных конструкций.

Но интерес к технологиям быстрого строительства, как ни крути, будет только разгораться. По словам Берловича, «Эталон» совместно с Segezha Group уже сейчас работает над проектом деревянных домов из CLT-панелей (перекрестно-склеенных панелей), которые позволяют возводить деревянные жилые и административные здания высотой более 10 этажей. В Финляндии и Канаде на деревянное домостроение приходится около 70% строящегося жилья, а в «нелесной» Японии — около 45%, приводит примеры Берлович. По его данным, себестоимость строительства здания с применением деревянных конструкций может быть на 20-30% ниже, чем при классической монолитной технологии.

И конечно, всегда остается старая добрая панель, которая дешевле и «быстрее» монолита, говорит Лябихов. Например, ФСК, по словам Брызгалова, в ближайшей перспективе в сегменте комфорт-класса планирует увеличить до 30% долю жилья, возводимого «индустриальным способом». «По разнообразию проектов и планировок квартир такие панельные дома уже практически не отличаются от монолитных», — подчеркивает он. Массового возврата к панельному домостроению не случится, уверен Самойленко: у многих застройщиков нет собственных домостроительных заводов, а если компания работает в разных регионах, то нет и возможности консолидировать производственные мощности и поставщиков, а затраты на логистику перекроют всю экономию.

Кому доступны инновации

Повысить скорость и качество строительства, проектирования, других важных процессов девелопмента можно за счет внедрения инноваций и есть уже компании, которые могут предложить новые решения, прорывные технологии, но девелоперы не готовы к экспериментам и ждут, чтобы им показали уже реализованные проекты, сожалеет Гусева.

Артем Давидюк, гендиректор КТБ ЖБ, рассказал про новый вид сверхлегкого бетона на стекловидных заполнителях — стеклогранулятах, его применение для наружных стен позволяет полностью отказаться от утеплителей практически во всех климатических зонах страны. Небольшие производства уже функционируют во Владимире и Калуге, но нужен завод мощностью 50 000 куб. м в год, чтобы материал можно было применять для многоэтажного строительства — решением этой проблемы сейчас и занимается компания.

Широкое внедрение инноваций предполагает большой объем вложений в НИОКР или покупку готовых решений, говорит Берлович. Но доля инвестиций в PropTech (инновационные технологии в недвижимости) в России в целом не превышает сегодня 1% от общего объема инвестиций на мировом рынке. Потребность строительного сектора в трансформации приведет к консолидации отрасли и укрупнению ключевых игроков, которые будут располагать необходимыми ресурсами и компетенциями, считают Берлович и Лябихов, тогда, возможно, и на инновации средств будет хватать. «Эталон» уже ведет собственные разработки как на основе стартапов, так и интегрируя уже готовые, апробированные рынком решения, сообщил Берлович.

Застройщики действуют и сообща. «Галс-девелопмент» совместно с «Дон-строй инвестом», «Фодд» и фондом «Сколково» в конце 2018 г. начали акселерационную программу BuildUp, чтобы искать готовые к пилотному внедрению бизнес-идеи. Программа завершилась 29 октября 2019 г. По данным «Галс-девелопмента», всего было подано 637 заявок от российских и международных стартапов. Компания для себя выбрала восемь перспективных технологий по четырем ключевым направлениям — строительство, инженерные системы, повышение качества жизни и поддержка продаж. Среди отобранных — уже упомянутые модульные навесные вентилируемые фасады G-tech, разработанные компанией Genesis. Устройство фасадов ведется параллельно возведению монолитного каркаса, это позволяет завершить фасадные работы через 1,5-2 месяца после окончания монолитных работ. По словам Багаева, «Донстрой» тоже отобрал для себя ряд инновационных решений, в частности технологию умной гидроизоляции и предупреждения протечек кровли.

Сейчас в большинстве случаев на рынке новостроек массового сегмента все сводятся к оптимизации существующих процессов и бюджетов, а не к внедрению инноваций. Например, раньше в проект новостройки стандартного класса застройщики добавляли довольно много элементов класса «комфорт»: панорамное остекление, ландшафтный дизайн территории, вентилируемый фасад и т. д. Но сейчас от многого приходится отказываться, чтобы можно было обеспечить доступные цены, констатирует Лябихов.

Автор: Чичерова Людмила