Как потратить. Два уровня жизни

Двух-, трех- и даже семиуровневые квартиры (такие тоже есть в Москве!) — неотъемлемый атрибут элитного жилья, который будет всегда пользоваться узким, но стабильным спросом.

Многоуровневые, точнее, двухуровневые квартиры появились в Москве в конце 1990-х годов вместе с первыми элитными новостройками и сразу стали признаком престижности жилья. “В тот период премиальный сегмент активно эксплуатировал этот формат, однозначно востребованный у состоятельных покупателей. В тогдашних роскошных новостройках, таких как “Алые паруса” и “Венский дом”, верхние этажи представляют собой настоящие “дома на крыше”, — рассказывает Виктория Артемьева, исполнительный директор компании Paul’s Yard.

В 2005-2008 годах спрос на многоуровневое жилье поутих. “В какой-то мере снижение интереса объяснялось тем, что отделка и эксплуатация многоуровневых квартир, особенно пентхаусов, сопряжена с целым рядом технических сложностей”, — объясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

На российском первичном рынке доля многоуровневых квартир составляет 3-5%

Интерес к “многоэтажным” квартирам начал возвращаться в 2009-м, когда строители повернулись лицом к покупателю: стали разрабатывать более интересные планировки, которые, помимо прочего, давали возможность установить внутриквартирный лифт. “До кризиса покупатели квартир хватали все подряд, — говорит Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex, — а теперь девелоперы вынуждены активнее выводить в проекты неожиданные "фишки", в том числе многоуровневые квартиры, чтобы позиционировать свое предложение как эксклюзивное”.

Кому это надо

“Многоуровневая квартира — субститут загородного дома: она обладает многими его достоинствами, при этом освобождая владельца от дальних поездок в город и обратно”, — подчеркивает Ирина Постовалова, заместитель генерального директора ЗАО “Дон-Строй Инвест”. С ней согласен Сергей Свиридов: “В представлении человека одноэтажная квартира связана с многоквартирным домом, где проживают десятки людей. Двухэтажная квартира, особенно со вторым светом (межэтажное пространство с открытой лестницей, не зажатой между глухих стен. — Прим. авт.), воспринимается как особняк. Поэтому цены на двухэтажные квартиры в любом случае высоки, даже если они располагаются не в самых престижных районах”.

“Многоуровневые квартиры привлекают покупателей также рядом других преимуществ, — продолжает Постовалова, — в первую очередь возможностью четко зонировать пространство, разделив общественную и приватную зоны”. Вадим Ламин тоже считает возможность вертикального зонирования очевидным плюсом многоуровневых квартир: “Как правило, нижний уровень — это общест­венная зона: гостиная, кухня, комната персонала, а также вспомогательные помещения: прачечная, гардеробная. Верхний уровень — приватная зона: спальни, детские и т. д. Если есть третий уровень, там часто устраивают игровую комнату, сауну, тренажерный зал”. “В двухуровневых квартирах создается ощущение простора, что в городских условиях крайне важно”, — вторит экспертам Тимур Сухарев, коммерческий директор компании “Реставрация Н”. “Что еще может так же способствовать крепкому сну, как удовольствие подняться в спальню на втором этаже!” — восклицает Алекс Айсак, креативный директор британской компании Linley.

На взгляд Вадима Ламина, появление многоуровневых квартир в проекте сегодня, как и 20 лет назад, придает ему исключительность, что весьма важно в премиальном сегменте, поскольку именно эксклюзивность привлекает состоятельных клиентов. “Спрос на такое жилье небольшой — в пределах 3%, но стабильный, — говорит Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate. — Ведь речь идет о нестандартном формате, а у него в принципе не может быть массового покупателя”. Предложение соответствует спросу: на первичном рынке доля многоуровневых квартир составляет всего 3-5% элитного жилья, а в новых проектах вообще не более 1%. “На первичном рынке Москвы таких предложений не более ста, на вторичном — примерно 10-15”, — подводит итог Сергей Свиридов.

Покупателей многоуровневых квартир Олеся Кошкина определяет как “редкий вид”. “Из десяти клиентов, которые ищут квартиру площадью 200 кв. м, только один купит двухуровневую”, — уверена Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. По ее наблюдению, обычно такие метражи востребованы среди больших семей с детьми, которым требуется несколько спален и логичная, функциональная планировка. “В подавляющем большинстве покупатели многоуровневых квартир — это семейные люди, у которых при покупке жилья эмоциональная составляющая превалирует над рациональной”, — объясняет Сергей Свиридов.

Другой тип покупателей — состоятельные холостяки, мечтающие о просторной резиденции с отличными видами, которая позволяет пригласить друзей и устроить на крыше вечеринку с барбекю. Они в первую очередь обращают внимание на вид из окна, а также на качество дома: отделку холлов, лифтов, наличие спортивного клуба и другие элементы статусного жилья.

Продажа двухуровневых домовладений имеет свою специфику, отмечает Тимур Сухарев. На стадии котлована их никто не приобретает: пока дом строится, потенциальный покупатель не всегда может понять, как в итоге будет выглядеть его квартира. Активные продажи начинаются на завершающем этапе строительства. Только тогда будущий житель может посетить свою квартиру и оценить все ее достоинства и недостатки.

Два — и хватит

Премиальное многоуровневое жилье в Москве представлено в основном двухуровневыми апартаментами и пентхаусами. По мнению Сергея Свиридова, два уровня — оптимальный вариант: “Дальнейшее увеличение этажности приводит к резкому уменьшению полезных площадей (неизбежно появляется больше мест общего пользования) и усложнению логистики. Необходимость подниматься на третий этаж и выше в повседневной жизни утомительна. Теоретически можно поставить пневматический лифт, который не занимает много места и не требует дополнительного усиления перекрытий, но потребляет слишком много энергии и очень медленно ходит”. Чтобы снизить потерю площадей из-за лестницы, площадь двухэтажной квартиры, по словам Свиридова, должна быть не меньше 80 кв. м. Только в этом случае удастся сохранить ощущение свободного пространства.

Чаще всего многоуровневые квартиры расположены на последних этажах. “В проектах элит класса верхние этажи — это, как правило, лучшее место в доме, показатель особого статуса владельца. Обычно там строят пентхаусы — большие квартиры с панорамным видом на город, в идеале — настоящие дома на крыше, абсолютный эксклюзив, — комментирует Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. — Это самые дорогие и ликвидные предложения на рынке именно благодаря своей уникальности”. Многоуровневую квартиру на последних этажах отличает от пентхауса лишь отсутствие панорамного вида.

Удобно размещать двухуровневые квартиры на первом и втором этажах — получается что-то вроде таунхауса. “Этот формат позволяет более эффективно распорядиться первым этажом, который традиционно пользуется низким спросом. А вот если объединить первый этаж со вторым, это может быть весьма интересно”, — комментирует Сергей Свиридов. Именно такой вариант предложила своим покупателям компания “Реставрация Н” в новом проекте Knightsbridge Private Park в Хамовниках.

“Самый редкий вариант размещения двухуровневых квартир — посередине здания, — говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Архпроект “Лица” — пример именно такого необычного расположения: двухуровневые апартаменты здесь находятся с 14-го по 24-й этаж. Эксклюзивная планировка и повышенные затраты на строительство сделали эти апартаменты на 15% дороже, чем в среднем по рынку.

Этаж в квадрате

В Москве сегодня есть многоуровневое жилье на любой вкус. Один из самых необычных вариантов, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании “Метриум”, — пятиуровневый пентхаус в ЖК “Венский дом” площадью 1800 кв. м, со своей вертолетной площадкой, плавательным бассейном, тиром для стрельбы, винным погребом и т. д. Только под комнаты для прислуги здесь отведен целый этаж. Дом давно продан; имя владельца, понятно, не называется.

Еще один пятиэтажный пентхаус, по словам Олеси Кошкиной, находится в башне “Меркурий Сити”. Квадратный метр здесь стоит $25 000. Но даже если вы захотите его купить, не сможете это сделать: пентхаус выстроил для себя владелец башни — самой высокой в Европе (339 м).

У “Дон-Строя” тоже есть свой пентхаус-рекордсмен — The Residence площадью около 2000 кв. м, занимающий последние — 51-й и 52-й — этажи в “Доме на Мосфильмовской”. Для владельца пентхауса предусмотрен индивидуальный скоростной лифт с отдельным входом с подземной парковки. “Стоимость пентхауса составляет 1,5 млрд рублей, то есть примерно $21 000 за кв. м”, — уточняет Ирина Постовалова.

Элитные двухуровневые пентхаусы с панорамным обзором и 6-метровыми потолками есть и в деловом комплексе “Империя” в “Москва-Сити”. Апартаменты площадью от 169 до 340 кв. м с просторными террасами оборудованы настоящими дровяными каминами. Цена за квадратный метр здесь держится на уровне $30 000.

А самая маленькая двухэтажная квартира — площадью всего 55 кв. м — находится в доме “Город набережных” от компании Urban Group. Когда ее еще можно было купить, квадратный метр в ней стоил $8400.

Марина Ямпольская