Сми о нас
Как экономические санкции повлияют на ипотеку и цены на квартиры
GdeEtotDom.ru
Лето на рынке недвижимости выдалось спокойным. Но вот, как гром среди ясного неба, грянули экономические санкции. В преддверии традиционного осеннего всплеска покупательской активности те, кто собирался приобрести квартиру, замерли в ожидании. Что станет с ценами на жилье, и как повлияют изменения в экономике на ипотеку? Узнаем у экспертов.
Как санкции повлияют на стоимость жилья?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум»:
Стоимость жилья сильно зависит от спроса со стороны покупателей. Поэтому в ближайшее время мы, скорее всего, будем наблюдать рост цен, который будет связан с кратковременным всплеском спроса. Активность будут проявлять как обычные покупатели, желающие разобраться с жилищным вопросом как можно быстрее, так и инвесторы, готовые вложить свободные деньги в надежный актив, а именно в недвижимость.
Причем, если человеку не будет хватать собственных средств, он даже будет согласен на оформление ипотечного кредита, пока ставки не вырастут до критического значения.
Застройщики на фоне активного спроса будут повышать цены - рост может составить 7-10%. Однако в дальнейшем нас ждет провал по спросу, поскольку платежеспособность населения ухудшится, а ставки по ипотеке повысятся. В более долгосрочной перспективе девелоперы начнут снижать цены, сначала завуалированно (предоставляя скидки), а затем и открыто, меняя прайс.
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Рынок недвижимости довольно медленно реагирует на макроэкономические и внешнеполитические изменения, поэтому пока особых изменений в ценовой политике девелоперов, скорее всего, не произойдет.
Напротив, ряд застройщиков приурочивают скидки и выгодные условия покупки к началу делового сезона, к тому же в это время зачастую на рынок выходят новые проекты на начальной стадии строительства, способствующие снижению уровня цен.
Приведут ли санкции против банков к проблемам с ликвидностью у застройщиков?
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:
Стоит отметить, что на изменения в экономике рынок недвижимости заметно отреагирует не ранее чем в перспективе года.
В настоящий момент банковское финансирование занимает, в среднем, 30% от себестоимости проекта. Даже если кредиты для застройщика увеличатся в стоимости на 5%, цены на жилье могут увеличится не более чем на 3%-5%. Но и этот сценарий возможен не в краткосрочной перспективе. Более того, сами застройщики начнут аккуратнее подходить к этому источнику финансирования, минимизируя свои риски в зависимости от изменений в банковском секторе.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:
Что касается обязательств застройщиков, то сегодня, в отличие от кризисного 2008 года, большинство компаний работает по 214 закону, согласно которому все деньги, привлекаемые от дольщиков, находятся на специальном счете и могут расходоваться исключительно на строительство. Наличие такого договора у застройщика, а также хорошая динамика строительства - это гаранты достройки объектов и сохранности инвестиций.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:
Проблемы ликвидности, в первую очередь, коснутся застройщиков коммерческой недвижимости, которые для сдачи помещений вынуждены полностью достроить объект.
Вероятность заморозки таких девелоперских проектов, находящихся на бумажной стадии, в случае продления санкций мы оцениваем как высокую.
Девелоперы проектов жилой недвижимости находятся в более гибкой ситуации и могут частично покрыть недостаток инвестиций, привлекая деньги покупателей путем простого снижения цены квадратного метра.
Возможно ли уменьшение объемов строительства?
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель Правления «Группы ЛСР»:
Безусловно, какие-то девелоперские проекты постепенно начнут сворачиваться на волне санкций, но это произойдет не из-за самих санкций, а из-за уровня и качества проработки этих проектов. Например, в части обеспеченности залогом. Но на сегодняшний день я не вижу никаких предпосылок, для масштабного сворачивания двелоперских проектов. Мы все это уже проходили и пройдем еще не один раз. Мир на месте не остановить.
Все политические процессы так или иначе влияют на экономику, и все мы понимаем, что это не может продолжаться вечно, так как никому это не выгодно.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум»:
Безусловно, в дальнейшем мы будем наблюдать уменьшение количества новых объектов. Текущие проекты свое финансирование уже получили. А вот выход некоторых проектов, скорее всего, будет отложен в связи с тем, что банки ограничат финансирование для застройщиков. Если ударит кризис, то «выживут» только крупные девелоперы.
Где изменения цен на недвижимость будут заметнее - в Москве или регионах?
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:
На рынке недвижимости московского региона на сегодняшний день перемены могут отразиться менее значительно. Если говорить о дальнесрочной перспективе, то, в случае удорожания кредитов на строительство, цены здесь опять же увеличатся незначительно.
В большей степени последствия событий, происходящих на рынке, могут коснуться проектов дальнего Подмосковья и региональных, где маржа ниже московской. Однако в эконом сегменте со времен 2008 года застройщики, чтобы минимизировать конечную стоимость «квадрата», прибегают преимущественно к финансированию проекта за счет дольщиков. Это может увеличить риски, но уменьшает стоимость квадратного метра.
Отразятся ли санции на рынке элитной недвижимости?
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:
Санкции, вводимые в настоящее время, не вызывают панических настроений на рынке элитной недвижимости. Более того, как в связи с волатильностью, так и с ограничением по возможной покупке жилья за рубежом, мы отмечаем рост спроса на элитное жилье в Москве. Инвестиции в недвижимость по-прежнему воспринимаются покупателями как одна из главных возможностей сохранения активов. Именно поэтому в настоящее время рынок активно пополняется инвесторами.
Как санкции повлияют на возможность и условия покупки зарубежной недвижимости для россиян?
Алексей Аверьянов,Генеральный директор Vesco Group:
Спрос на зарубежную недвижимость однозначно сократится, и это вряд ли компенсируется ростом интереса покупателей к российской, в первую очередь - курортной недвижимости.
Яркий тому показатель - спад весеннего ажиотажа в отношении жилой недвижимости Крыма.
Какие перемены ждут ипотечное кредитование?
Сергей Шамин, заместитель председателя правления Банка расчетов и сбережений:
Всплеск спроса на ипотечные кредиты в первом полугодии 2014 года был вызван, главным образом, резким ростом курса доллара.
Россияне исторически реагируют на существенные скачки на валютном рынке, перекладывая свои сбережения из рублей в валюту или инвестируя в недвижимость. Плюс эффект отложенного спроса - те, кто уже запланировал купить квартиру в ипотеку, но пытались еще копить на первоначальный взнос, чтобы получить более выгодные условия, не стали откладывать процесс получения кредита, поскольку уже в начале года вслед за долларом цены на жилье пошли вверх.
В нынешней ситуации мы не ожидаем повторения этого сценария: отложенный спрос удовлетворен, процесс девальвации финансовыми властями остановлен, ставки на ипотечные кредиты вынуждены были поднять даже госбанки, а реальные доходы населения снижаются. Кроме того, в последние месяцы регулятор все чаще говорит о том, что после рынка потребительских кредитов его внимание сосредоточится на ипотеке - с тем, чтобы не допустить резкого роста просрочки и в сегменте. Поэтому объемы ипотечного кредитования, если и будут расти, то темпы роста не превысят 10-15% за второе полугодие.
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель Правления «Группы ЛСР»:
Единственным препятствием для стабильности работы кредитования на рынке недвижимости может быть рост процентной ставки. Я не думаю, что в очень короткое время закончатся деньги на ипотеку, потому что оборот (банк, клиент, застройщик) все равно происходит.
Однако необходимо очень внимательно следить за изменениями, так как значительный объем средств граждан, по-прежнему, находится на депозитах. Мне кажется, что в связи с этим, банки испытывают трудности с отсутствием свободного капитала и доступом легкого капитала на рынок. Наверное, с отсутствием нормального портфеля кредитования в банках сегодня существует переизбыток не вовлеченных денег. И наши финансовые службы внимательно мониторят остаток средств на депозитах граждан. И если будут тенденции к его уменьшению - это будет плохой сигнал.
Тем не менее, не смотря на глобализацию, надо понимать, что есть санкции введенные Европой, Евросоюзом, Канадой, Америкой, Австралией в отношении ряда банков. Да, это самые крупные российские банки, с государственным участием, и санкции в отношении них не очень приятны. Но нельзя забывать, что есть еще и Азия, Китай, Сингапур, Гонконг, и другие страны, поэтому полностью закрыть доступ нашим банкам в условиях глобальной экономики невозможно никакими санкциями. Более того, как я понимаю, у российских крупных банков с государственным участием существуют дочерние структуры, которые активно работают за рубежом и которым никакие санкции никто не объявлял. Поэтому повторюсь, что безусловно, введение санкций - дело неприятное, но в сегодняшнем глобальном мире, такую огромную страну, как Россия невозможно оградить какими-то барьерами.
Уйдут ли зарубежные банки с российского рынка?
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Зарубежные банки, играющие заметную роль на рынке ипотеке, - DeltaCredit, ЮниКредит, Райффайзенбанк не планируют уходить с российского рынка, а напротив, продолжат развитие ипотечного кредитования на интересном и перспективном для них российском рынке. Возможно, вырастут ставки по ипотеке, но в пределах 0,5%. Изменения могут затронуть условия кредитования - критерии оценки заемщиков ужесточаться, а размер первого взноса вырастет. Тем самым банки будут внимательней «отсеивать» неплатежеспособных клиентов.
Волкова Анна, Спасская Маргарита
