Из чего складываются фантастические цены на квартиры

Золотой квадрат

Даже в Москве, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, себестоимость одного «квадрата» составляет чуть более 75 тыс. рублей. Сумма хотя и значительная, но все же не сравнимая с рыночными показателями, которые в конце прошлого года перевалили уже за 250 тыс. рублей за 1 квадратный метр.

По факту же себестоимость жилья зачастую оказывается еще дешевле. Так, в судебных разбирательствах фигурировала стоимость строительства жилья в престижном ЖК «Резиденции Сколково». Оказалось, что возведение квадратного метра обошлось застройщику в 35 тыс. рублей. Между тем покупка скромной однушки 33,9 квадратного метра обойдется минимум в 253,3 тыс. рублей за квадратный метр. Да еще и заселения придется подождать до 2024 года.

Но ладно, это столица, жилье в столичных городах во всем мире стоит очень дорого. Но возьмем, к примеру, Саратов, где цена квадратного метра за 2021 год выросла на 32% и достигла 93 тыс. рублей. Или Ярославль, где за «квадрат» просят свыше 70 тыс. рублей. Сами застройщики при этом продолжают утверждать, что сегодня прибыль девелопера в лучшем случае составляет 10%. Почему же сравнительно недорогие панельные «коробки», дойдя до потребителя, превращают в золотые?

Арматура ни при чем

Да, в прошлом году одним из ключевых факторов роста цен действительно называли рост стоимости стройматериалов. «На строительно-монтажные работы и приобретение стройматериалов уходит около 45% от цены квадратного метра. Резкое удорожание арматуры и цемента в прошлом году было одной из причин роста стоимости недвижимости», — констатирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Впрочем, не исключено, что повышение цен на ту же арматуру явилось вовсе не причиной, а следствием. «Практика показывает, что все наоборот: сначала повышаются цены на жилье, а потом растет себестоимость строительства, — рассказал „Нашей Версии“ руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. — Например, производитель арматуры видит, что цены у застройщика выросли, и повышает стоимость на свою продукцию».

Заметим в скобках, что столь значительный скачок цен на стройматериалы наблюдался только в прошлом году, тогда как цены на жилье стабильно находятся в зоне недоступности последние лет 10, если не больше. Так что основными статьями расходов для застройщика являются:

покупка земельного участка;

расходы на оформление земельно-правовых отношений;

подведение инженерных коммуникаций;

необходимая социальная нагрузка в виде строительства инфраструктуры и благоустройства социально-общественных пространств.

Что важно: расходы на каждый из этих пунктов зачастую формируются не чисто рыночными механизмами, но напрямую коррелируются с аппетитами чиновников.

«Примерно 10% от стоимости квадратного метра уходит на строительство социальной инфраструктуры и благоустройство общественных пространств. Без этого проект будет отклонен властями. Кроме того, в последние четыре-пять лет сложно получить согласование без доли реновации в комплексе», — приводит пример Надежда Коркка. В итоге до 15% от итоговой стоимости проекта уходит на оформление земельно-правовых отношений. При этом часто процедура осложняется необходимостью смены вида разрешенного использования земельного участка — бюрократического механизма, практически полностью зависящего от воли местных властей.

Еще одна значительная статья расходов, на долю которой приходится до 10% затрат, — подведение инженерных коммуникаций.

Прибавим к этому также расходы на обслуживание кредитов (5-10%), зарплату персонала (2%), уже упомянутую прибыль застройщика (10%).

С учетом всех перечисленных факторов стоимость квадратного метра «распухнет» примерно на 100%.

Между тем дополнительных расходов на строительство инженерных сетей и социальной инфраструктуры можно было бы избежать (или хотя бы снизить в разы) при существовании долгосрочных генпланов, а также организации государством прозрачных торгов, на которые бы выставлялись четко сертифицированные лоты для застройки конкретных зон с заранее оговоренным количеством домов и их этажностью. Если бы на торги выставлялись участки с уже заранее подготовленной государством инфраструктурой, то извечная проблема договоренностей с чиновниками о подключениях к сетям исчезла бы сама собой, что уже позволило бы значительно снизить цену квадратного метра. Прозрачность рынка обеспечила бы приток новых игроков, возникновение честной конкуренции между ними, а также разделение рынка на реальные, а не фейковые ценовые сегменты. В условиях дефицита предложения и малого количества игроков (часть из которых еще и давно стали «своими» для чиновников) квартиры эконом-класса продаются по цене «элитки», и никого это не смущает. Дескать, недвижимость дорогая, что вы хотите. Здесь уместно было бы провести параллель с авторынком: дороговизной «Мерседесов» действительно никого не удивишь. Но на рынке есть множество моделей, доступных покупателям с самыми разными доходами. И никому не приходит в голову продавать «Рено Логан» по цене «Кадиллака».

Ипотечная профанация

Оставшуюся разницу в цене сложно высчитать в конкретных процентах, поскольку она обусловлена другими факторами — госрегулированием отрасли и аппетитами банкиров. Ярким примером сочетания этих факторов стала субсидированная ипотека, которая хотя и анонсировалась как помощь гражданам в приобретении доступного жилья, но по факту превратилась в очередные финансовые вливания в банковский сектор.

«Льготная ипотека в краткосрочном периоде дала небольшой эффект, но потом оказалась профанацией, — констатирует Сергей Бобашев. — В крупных городах льготная ипотека привела к росту цен и снижению доступности жилья. Ценник взвинтили, рыночные механизмы оказались нарушены».

Ситуация осложняется еще и тем, что в последние годы на рынке недвижимости наблюдается вымывание мелких региональных игроков. Введение проектного финансирования способствовало укрупнению рынка и фактическому сращиванию банков с девелоперами. «Нередко небольшие застройщики сталкиваются с ситуацией, когда крупные банки отказывают им в проектном финансировании из-за того, что считают их проекты нерентабельными и высокорискованными, — объясняет совладелец группы „Родина“ Владимир Щекин. — В конце 2021 года власти скорректировали условия программы содействия низкомаржинальным проектам, увеличив их стоимость с 500 млн рублей до 800 млн рублей, однако этого недостаточно». Что получается в итоге: банкиры работают только со «своими» застройщиками, договариваясь с ними о совместной выгоде. Из-за этого независимые девелоперы, которые могли бы составить таким «договорнякам» конкуренцию, уходят с рынка, что делает цены на квартиры еще выше.

Не очень понятно и то, почему ипотека стала, по сути, единственным инструментом, с помощью которого государство предполагает сделать жилье доступным. В каждом из многочисленных нацпроектов по развитию рынка говорилось о необходимости развития рынка аренды и социального найма. Кстати, необходимость приобретения квартиры в собственность — чисто российская «фишка». В большинстве западных стран люди десятилетиями живут в съемном жилье, и никого это не смущает. У нас же это невозможно в принципе, ведь социального найма не существует. Как не существует и каких-то специальных госпрограмм по покупке жилья.

В Минстрое же из года в год как мантру повторяют: надо нарастить ввод нового жилья и сделать ипотеку доступной. Сложно предположить, что Ирек Файзуллин и его команда не понимают, что эта формула не работает. Дешевое и доступное жилье сегодня просто не выгодно ни чиновникам, ни банкирам, ни девелоперам.

Фейковая доступность

О государственной поддержке низкомаржинальных проектов следует сказать особо. На официальном сайте «ДОМ.РФ» красуется реклама льготного кредитования. Предложение и правда выглядит соблазнительно: льготная ставка по проектному финансированию составляет 5,05% вместо обычных 10,69%.

Но, судя по информации, размещенной на сайте «Наш.дом.рф», помогать застройщикам льготными кредитами банкиры не спешат. На сегодня в системе показано лишь 53 проекта, реализуемых по льготной ставке. Общая площадь всех проектов составляет всего 365,9 тыс. квадратных метров. Для сравнения: анонсированная Минстроем Стратегия развития отрасли до 2030 года предполагает строительство 120 млн (!) квадратных метров жилья в год. И это при том, что глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко является автором ныне реализуемого жилищного нацпроекта.

Впрочем, в Минстрое проблему высоких цен на жилье уже «решили». В начале декабря прошлого года ведомство разместило проект приказа о нормативной стоимости квадратного метра на первое полугодие 2022 года и показателях средней рыночной стоимости. Нормативную стоимость обозначили на уровне 70 599 рублей за квадратный метр. А вот рыночную рассчитали по новой методике с учетом средневзвешенной цены на первичном и вторичном рынках — в Москве она составила 265 805 рублей.

Однако в итоговом варианте документа, опубликованном 31 декабря прошлого года, рыночную стоимость квадратного метра в столице скорректировали до 152 059 рублей. А нормативную стоимость также понизили до 69 261 рубля. Если так пойдет и дальше, то к концу года Минстрой уверенно сможет отчитаться о том, что жилье в стране стало доступно даже пенсионерам. Жаль только, что эти отчеты не имеют ничего общего с реальностью.

Автор: Ремнева Кира