Из аварийного жилья россиян переселят в невостребованное

Кому поможет государство, точечно выкупив квартиры за бюджетный счет

Программа государственного выкупа нераспроданных квартир вызвала нарекания представителей рынка. Поддержка спроса рядовых граждан в ней явно не приоритет, но она не станет и системным решением проблем строительной отрасли, считают опрошенные застройщики, девелоперы и риелторы. Возможно, это еще одна причина, почему застройщики к такой мере пока «присматриваются». Рынок ожидает, что государство будет выкупать наиболее бюджетные объекты, уступающие другим вариантам по доступности инфраструктуры и месторасположению. Что с этими квартирами сделают потом? Возможно, частично используют для расселения аварийного жилья.

Госкомпания «Дом.РФ» (ранее — Агентство ипотечного жилищного кредитовании) в ближайшее время объявит аукционы по выкупу квартир у застройщиков еще в 10 регионах России. Как пояснил во вторник гендиректор компании Виталий Мутко, эта антикризисная мера, возможно, станет одним из источников выполнения социальных гарантий.

Ранее по решению президента «Дом.РФ» получил госгарантии Минфина на 50 млрд руб. для выкупа нераспроданного жилья у застройщиков в качестве меры по стабилизации строительной отрасли в условиях кризиса. В мае компания объявила первые аукционы в Воронежской области и Красноярском крае: местные застройщики подали четыре заявки на выкуп.

Затем поступали противоречивые данные о том, какая все же сумма будет направлена на выкуп квартир. Информагентства со ссылкой на источники сообщали, что госкомпания с учетом собственных средств может направить от 200 до 220 млрд руб. Потом появились сообщения, что правительство не поддержало предложение об увеличении суммы программы до 150 млрд руб. Но теперь решено проверить ее востребованность еще на 10 регионах.

В начале этой недели вице-премьер Марат Хуснуллин в ходе совещания с президентом сообщил, что «пока застройщики присматриваются» к этой программе. «Дальше, по мере того как будет развиваться ситуация в экономике, будем смотреть: ее продлевать, расширять или оставлять на том же уровне», — пояснил он.

Вице-премьер объяснил промедление застройщиков тем, что уже эффективно сработали другие меры поддержки: льготная ипотека и компенсация процентной ставки по кредитам застройщикам.

Однако у представителей рынка и отраслевых экспертов есть свое объяснение промедления. Упомянутые 50 млрд руб., которые государство потратит на поддержку строительной отрасли, «затрагивают небольшую долю рынка», пояснила главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.

И даже 150 млрд руб. не изменили бы кардинально ситуацию. «Ежегодно в России приобретается жилья в новостройках на 2-2,5 трлн руб. То есть далеко не все застройщики смогут надеяться на государственный выкуп», — обратила внимание управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Так что это точечная превентивная мера поддержки строительной отрасли, направленная на предотвращение банкротства отдельных застройщиков», — пояснила Кирюхина. Речь не идет о перестройке всей отрасли.

«Благодаря данной мере девелоперы получат возможность реализовать жилье в условиях ограниченного спроса. Однако установленный размер дисконта 15% (от начальной цены за квадратный метр. — „НГ“) может лишить застройщиков прибыли и поставить под сомнение дальнейшую деятельность компаний», — добавляет управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

«Мера по выкупу излишнего объема жилой недвижимости сама по себе способна обеспечить краткосрочный положительный эффект при негативном среднесрочном результате», — считает руководитель юридического департамента агентства «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Со временем государство, по его словам, начнет реализовывать выкупленный жилой фонд, создавая конкуренцию тем же застройщикам, которым помогало в кризис.

С одной стороны, ликвидируется опасность возникновения долгостроев и новых обманутых дольщиков, признает Литинецкая. С другой — возникает проблема с механизмом помощи: «Критерии участия в аукционе разработаны так, что потенциальный круг участников очень сужается».

«По условиям аукциона у участника должно быть продано не менее 30% площадей. Это странное ограничение, ведь продажи могут встать и у застройщика, который продал только 10% помещений.

Во-вторых, торги на аукционе идут на понижение цены, то есть чем больше застройщик предложит дисконт, тем скорее государство выкупит его квартиры. Минимальный отправной уровень — 15% от рыночной цены, — пояснила Литинецкая. — Это явно больше, чем обычно готовы уступать застройщики, особенно в регионах, где рентабельность строительства ниже 10%».

В-третьих, выкупаются только квартиры, удовлетворяющие критериям «стандартного жилья», предполагающего, по словам эксперта, отделку, которая предусмотрена не более чем в 15-20% российских новостроек. В-четвертых, суммарная стоимость выкупаемых лотов должна быть не менее 100 млн руб., добавила она. «Но и многие компании строят по одному небольшому дому, где и 50 млн руб. могут составлять стоимость 90% квартир», — сообщила Литинецкая.

Руководитель департамента аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров к главным рискам отнес коррупциогенную составляющую, а также возможное размывание ответственности за нарушения строительных норм.

Наконец, большинство опрошенных экспертов считают, что поддержку рядовых граждан и платежеспособного спроса тоже нельзя назвать 100-процентным приоритетом этой программы. «В предлагаемом виде это не системное решение проблемы социального жилья», — пояснила гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. «Программа выкупа нераспроданных квартир скорее всего никак не соотносится с помощью рядовым гражданам», — добавил гендиректор Ikon Development Антон Детушев.

Но россияне при этом ощутят на себе определенные последствия точечной поддержки застройщиков. «Выкупленное жилье будет использоваться в государственных социальных программах, а также в рамках программы льготной ипотеки», — ожидает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Часть квартир, возможно, будет передана местным властям под социальный наем», — предположила Литинецкая.

По ожиданиям Колочинского, когда дома будут достроены, выкупленные квартиры «передадут очередникам, военным и другим категориям граждан, которым полагается социальное жилье, какая-то часть пополнит фонд некоммерческой аренды и будет распродана на открытом рынке».

Выкупленное государством жилье может быть использовано для программ переселения россиян из аварийного жилфонда, сообщила в понедельник пресс-служба Фонда содействия реформированию ЖКХ. «При этом необходимо учитывать сформированную в рамках таких программ потребность с учетом местоположения такого жилья, показателей выкупаемых квартир по количеству комнат и площади, а также по уровню отделки (по программам переселения гражданам предоставляется жилье, готовое для проживания)», — цитирует ТАСС пояснения пресс-службы.

Насколько качественными будут выкупленные нераспроданные квартиры? По мнению Кирюхиной, выкуп квартир у застройщиков не приведет к ухудшению характеристик жилого фонда — «как минимум по причине того, что рассматриваются дома с запланированным сроком ввода не позднее второго квартала 2021 года, то есть это проекты в средней стадии готовности с полученной и действующей разрешенной документацией».

Но, по уточнению Колочинского, «учитывая установленный размер дисконта 15% и условие, по которому в аукционах могут участвовать только проекты стандартного класса, можно предположить, что это будут самые бюджетные объекты с типовыми планировочными решениями, без архитектурных излишеств, расположенные не в самых удобных локациях».

Автор: Башкатова Анастасия