Ипотека сделает мечты о новом доме несбыточными

Что может заставить российские семьи переселиться в другое жилье

В России сокращаются объемы жилищного строительства. Однако в правительстве все равно ожидают нового исторического рекорда по вводу в строй жилья. Но сможет ли его кто-то купить? Как показал опрос, проведенный специалистами Финансового университета при правительстве, около 40% опрошенных россиян уже называют жилье в своем населенном пункте малодоступным либо почти недоступным. Чаще других на это указывают семьи с двумя и более детьми, респонденты с низкими доходами. Также, по опросу, вопреки всем программам поддержки жилищная проблема остается актуальной и на Дальнем Востоке. Эксперты рынка недвижимости предупредили о еще большем снижении доступности жилья в 2024 году.

Россияне испытывают потребность в улучшении жилищных условий. И одновременно с этим многие осознают, что у них недостаточно финансовых возможностей для приобретения желаемого жилья — в частности, такого, которое находилось бы в удобном месте, например близко к работе.

Об этом можно судить по результатам всероссийского опроса, проведенного в конце лета специалистами Финансового университета и исследовательского центра «Битуби Груп» (есть в распоряжении «НГ»). В опросе приняли участие 1,6 тыс. респондентов, имеющих работу или постоянный источник дохода, в возрасте 18-59 лет. Опрос всероссийский, в основном он охватил города, но отчасти затронул и крупные села, а также поселки городского типа.

В ходе исследования выяснилось, что сейчас почти у 37% респондентов уже есть потребность переехать в другое, новое жилье. Плюс к этому 15% опрошенных допустили, что у них появится такая потребность при определенных условиях, к которым они отнесли как позитивные изменения (например, рождение ребенка), так и негативные: в частности, увеличение текущих расходов, непосильность трат. Одновременно с этим около 48% опрошенных сообщили, что они не имеют сейчас потребности в новом жилье.

В ходе опроса у респондентов также спрашивали, в каком конкретно жилье они проживают на данный момент. Ответы распределились следующим образом. Почти 41% респондентов проживали в собственной квартире в городе, еще более 19% в своем загородном доме. При этом почти 10% проживали в квартире или доме, приобретенных на кредитные средства, и на момент опроса они вносили платежи. Еще 3% сказали о социальном жилье, принадлежащем государству. Около 11% на момент опроса арендовали жилье. А 16% проживали у родственников.

Так что когда респонденты рассуждали о мотивах для переезда, вполне возможно, что, пока одни думали о приобретении большой квартиры с учетом рождения детей, другие предполагали, что им придется отказаться, допустим, от аренды, если такие траты станут не по карману. Этим, возможно, и объясняется появление в списке столь разных мотивов.

Кроме того, исследователи выяснили, как россияне оценивают доступность жилья в их населенных пунктах. «Оценивалась доступность с точки зрения цены», — пояснила «НГ» ведущий научный сотрудник кафедры ипотечного кредитования Финансового университета Юлия Грызенко ва. Однако учитывалась также территориальная доступность и в принципе активность застройщиков. Потому что, как уточнила Грызенкова, отдельно задавался вопрос еще о наличии доступных новостроек в населенном пункте и об удалении от места работы.

Итак, более 38% опрошенных заявили, что жилье в их населенном пункте «малодоступно или практически недоступно». Тем не менее около 45% опрошенных сообщили, что в целом жилье в их населенном пункте доступно.

Если говорить о финансовых нюансах, то, например, 10% опрошенных уточнили, что жилье в их населенном пункте доступно, но при условии именно государственной поддержки в виде льготных ставок, субсидий. А если говорить о территориальных факторах, то почти 29% опрошенных признались, что жилье доступно, но в районах, существенно отдаленных от мест работы населения: более часа на дорогу.

Еще один важный момент: лишь около 3% опрошенных отметили, что в их населенном пункте вполне реально получить жилье по муниципальной жилищной очереди. «Для малоимущих граждан муниципальное жилье не стало реальной альтернативой приобретению, хотя для таких граждан жилье ожидаемо более недоступно», — пояснил «НГ» руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов.

Также показательно, что, судя по опросу, тех, кто говорит о недостаточной доступности жилья в их населенном пункте, оказалось больше, чем в среднем по выборке, среди респондентов в возрасте 50- 59 лет (свыше 39% опрошенных), среди семей с двумя и более детьми (39%), среди жителей именно Дальневосточного федерального округа, а кстати, вовсе не Центрального (более 40%), среди респондентов с низкими доходами (39%).

Как считает Цыганов, это объясняется «более низким подушевым доходом в семьях с детьми, снижающимся доходом у российских граждан после пика зарплат, достигаемого в 30-35 лет».

«На Дальнем Востоке программы более привлекательны по уровню кредитной ставки, но не всегда есть предложение новостроек, новое строительство многоквартирных домов в части городов и поселков просто отсутствует, — утверждает Грызенкова. — На протяжении длительного времени с существенной части Дальнего Востока шел отток населения, что не создавало условий для развития коммерческого жилищного строительства». Поэтому на сегодняшний момент, как говорит эксперт, есть проблемы с конкуренцией среди работающих в этом регионе застройщиков, которые довольно консервативны и не спешат быстро наращивать предложение новостроек. В итоге сформировалась проблема со стоимостью жилья в новостройках. Профильные ведомства занимаются ее решением, добавила она.

Хотя, конечно, часть дальневосточников ориентируются на получение дальневосточного гектара и строительство своего дома. «Мнение о доступности таких программ поддержки для Дальнего Востока и Арктики может быть темой отдельного исследования», — признала Грызенкова.

Если говорить про ситуацию в целом по стране, то, как следует из комментария Цыганова, решение проблемы с доступностью жилья неразрывно связано с вопросами ипотечного кредитования, механизмов его субсидирования. Вопросы крайне болезненные, причем и для населения, и для финансовых властей.

Как показал опрос «НГ», проведенный среди экспертов и представителей рынка недвижимости, в 2024 году доступность жилья для населения с высокой долей вероятности еще больше снизится.

«Так, для покупателей вторичного жилья, рассчитывающих взять ипотеку, это уже произошло. Средняя ставка по ипотеке на покупку квартир у частных владельцев (не у застройщиков) уже превысила 16% годовых.

При такой ставке ежемесячный платеж по кредиту за квартиру примерно в два-три раза превышает стоимость аренды аналогичной квартиры», — пояснил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Для покупателей жилья у застройщиков доступность тоже сократится, ожидает он. «Власти рассматривают возможность еще раз повысить минимальный первоначальный взнос для получения субсидированной ипотеки, при том что осенью он уже был увеличен с 15 до 20%. С учетом того, что накапливать, причем относительно быстро, деньги сейчас могут очень немногие россияне, спрос сократится», — сказал эксперт.

«Доступность жилья снизится, так как рост доходов населения в номинальном выражении сопоставим с увеличением стоимости квадратного метра в новостройках. Пока что неясной остается судьба льготных ипотечных программ, но даже уже утвержденные решения Центробанка требуют большего объема накоплений и более высоких зарплат у покупателей жилья», — согласился руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

Наконец, как ожидает Сырцов, можно сказать, что снизится и физическая доступность жилья, во всяком случае наиболее ликвидного. «Владельцы вторичных квартир — особенно новых, с ремонтом, с удачным расположением — предпочтут их снять с продажи или сдать в аренду. Что касается новостроек, то предложение снизится из-за притока покупателей со вторичного рынка. Эти клиенты будут настроены на приобретение самых доступных и готовых квартир, которых в портфеле застройщиков намного меньше, чем строящихся», — отметил Сырцов.

При этом российская отрасль жилищного строительства уже демонстрирует парадоксы. По данным, которые сообщил журналистам министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, по итогам января-ноября 2023-го в стране введено в эксплуатацию около 87,5 млн кв. м жилья, из них многоквартирного жилья — около 37,5 млн кв. м, а на индивидуальное жилищное строительство приходится более 50 млн кв. м.

Это, однако, примерно на 6% меньше, чем было в январе-ноябре 2022-го, когда, по Росстату, в строй было введено 93,3 млн кв. м. И для сравнения: ранее Росстат сообщил, что по итогам января- октября 2023-го жилищное строительство в РФ сократилось на 1,8% в годовом сопоставлении. В строй было введено 86,2 млн кв. м.

Несмотря на этот спад, в правительстве все равно уверены, что по итогам всего 2023 года страна выйдет на новый исторический рекорд. Как уже несколько раз подчеркивал вице-премьер Марат Хуснуллин, всего по итогам 2023-го ввод жилья в РФ составит не менее 104 млн кв. м, упоминалась также верхняя планка 105 млн кв м. В прошлом году этот показатель составлял 102,7 млн кв. м.

Вице-премьер Марат Хуснуллин и глава Минстроя Ирек Файзуллин ожидают, что жилищная отрасль побьет очередной исторический рекорд.

И в мегаполисах, и в небольших городах доступность жилья оставляет желать лучшего.