Ипотека идет на рекорд

Банки спешат выполнить мечту властей о жилищных кредитах под 6%

Первые полгода без господдержки для ипотеки вопреки ожиданиям многих экспертов прошли без резкого падения объемов выдачи кредитов и без повышения ставок. Напротив, банки нашли возможность предложить весьма заманчивые условия, словно соревнуясь, кто первый исполнит пожелание Дмитрия Медведева об ипотеке под 6-7%. Но ждать ли таких ставок на постоянной основе?

Выплыли без господдержки

Чем ближе было к завершению программы субсидирования ипотечных ставок, тем чаще раздавались пессимистичные прогнозы. Многие аналитики предрекали, что без спасательного круга в виде господдержки неизбежно начнется и рост ставок, и сокращение числа сделок, но в действительности же после некоторого переходного периода был отмечен уверенный рост ипотечных сделок, а ставки, напротив, пошли вниз, устанавливая рекорд за рекордом. В январе- феврале объем выдачи ипотеки был на 15% меньше, чем за первые два месяца 2016 года, однако в марте произошел существенный скачок, а показатели последних месяцев уже сопоставимы с данными крайне успешного 2014 года.

Всего за первое полугодие 2017 года, по данным Центрального банка, в России было выдано более 426 тысяч рублевых ипотечных кредитов на сумму, превышающую 775 млрд рублей. Если говорить о количестве кредитов, то оно больше на 7,95%, чем число взятых ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2016 года. Если же сравнивать с рекордным 2014-м, то падение составляет 9,6%.

А вот объемы выдачи растут гораздо быстрее, и связано это с существенным увеличением средней суммы выданного кредита: за год она выросла на 5,12%, по сравнению с 2014 годом - на 12,42%. В среднем жители России сейчас берут ипотечные кредиты на 1,82 млн рублей. Аналитики банка "ДельтаКредит" ожидают, что суммарно по итогам года объем выданных ипотечных кредитов составит около 1,8 трлн рублей, а число заключенных договоров составит около миллиона. В 2018 году может быть выдано уже 1,2 млн кредитов, также прогнозируется и рост "среднего чека".

В московском регионе ипотека растет гораздо стремительнее, чем в целом по стране. Количество зарегистрированных ипотечных договоров по сравнению с прошлым годом выросло на 16,6% и стало максимальным с 2013 года. Ставки устремились вниз, и многие поспешили решить свои жилищные вопросы. В том числе благодаря тому, что ипотека становится все более доступной, растут и продажи жилья. Например, количество заключенных договоров долевого участия в столичном регионе в первом полугодии выросло на 66% по сравнению с шестью месяцами 2016 года. При этом в массовом сегменте доля сделок с привлечением ипотеки составила 47,35% (достигая в отдельных проектах 90-95%), а в бизнес-классе - 35%.

"Снижение стоимости ипотеки позволяет привлечь в сегмент новых покупателей, так как наличие более доступных кредитов расширяет финансовые возможности клиентов.

В объектах с привлекательным ценообразованием на заемщиков приходится существенная часть продаж", - отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Иванова.

В то же время управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая считает, что число заключенных ипотечных сделок растет гораздо медленнее, чем снижаются проценты, и эффект от понижения ставок уже угасает. Однако существует отложенный спрос: многие замерли в ожидании обещанной властями еще более дешевой ипотеки.

Хватит на всех

Отложенный спрос позволяет застройщикам быть уверенными в завтрашнем дне, а банкам - осознавать, что поток заемщиков в ближайшие годы не станет меньше, если ставки будут находиться на комфортном уровне.

По мнению Марии Литинецкой, емкость рынка ипотеки будет исчерпана тогда, когда на каждого россиянина будет приходиться по 20-30 квадратных метров жилья. Эксперт отмечает, что на данный момент в России обеспеченность жильем крайне низкая - в два раза ниже, чем в Европе, а порядка 40% жителей хотели бы улучшить свои жилищные условия. "Экономика восстанавливается, ипотека дешевеет, поэтому спрос сейчас весьма устойчив, и прежде всего за счет ипотечников. На рынке есть проекты, где доля ипотечных сделок составляет 100%. По факту ипотечный рынок не освоен еще и наполовину. Так что Россия в этом плане все еще в начале пути, до перенасыщения жильем и ипотечными кредитами еще далеко", - убеждена Литинецкая. Партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский добавляет, что только для того, чтобы предложение удовлетворило уже сформировавшийся спрос, в стране должно появиться примерно 46 млн кв. м нового жилья в домах сегмента эконом и комфорт класса.

При этом в целом по стране замедляются темпы строительства после рекордного 2015 года. За первые шесть месяцев 2017 года в России было введено на 11,3% жилья меньше, чем за аналогичный период прошлого года, в Москве снижение составило и вовсе 40%. Впрочем, за столицу переживать не стоит: она свое еще возьмет, и очень скоро. По данным Института развития строительной отрасли, 44,4% строящегося в Москве жилья (4,79 млн кв. м) возводится по разрешениям, выданным в 2016 году, еще 23,6% - по разрешениям 2015 года.

В перспективе от одного года до трех лет все эти проекты превратятся в реальные квадратные метры и показатели ввода еще поставят новый рекорд. А вот в регионах возможно продолжение спада в строительстве: даже по официальному прогнозу Минстроя, снижение составит 5-7%. Кроме того, региональным игрокам еще придется научиться играть по новым правилам, адаптироваться к поправкам в 214-ФЗ, которые будут способствовать уходу с рынка мелких и средних игроков.

"В то время как уменьшение объемов ввода в целом по стране - это долговременное последствие кризиса, которое еще не скоро будет преодолено, то для Москвы снижение темпов строительства - временная "передышка", настоящий бум ввода еще впереди", - отмечает Мария Литинецкая.

Один из факторов, который приведет к росту объема ввода, - программа реновации, в рамках которой будет ежегодно вводиться порядка 1 млн кв. м, однако ее влияние в полной мере скажется не ранее 2019 года, добавляет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. При этом даже сейчас, когда темпы ввода нового жилья замедлились, в Москве на первичном рынке предлагаются рекордные объемы - около 3,5 млн кв. м. По данным "Химки Групп", количество корпусов, продажи квартир в которых ведутся на первичном рынке, в два раза превышает аналогичный показатель 2014 года.

Цена квадратного метра стабилизировалась, а если смотреть в годовой перспективе, можно отметить рост.

По данным "Метриум", с начала года цены в массовом сегменте новостроек "старой" Москвы выросли на 4% и достигли 150 750 рублей за кв. м. Аналитики компании отмечают, что цены на рынке первичной недвижимости массового сегмента достигли "дна" в мае 2016 года (141 200 рублей) и с тех пор они постепенно возрастают. Однако продолжают появляться проекты, где минимальный порог входа существенно ниже, чем до кризиса.

Достигается этот эффект более доступного жилья за счет снижения площади до 20-25 кв. м, которые хоть и кажутся некоторым смешными, но спросом все еще пользуются. Также сохраняется практика применения девелоперами скидок, их средний размер достигает 6-7%, а в отдельных случаях - 15%. "Цены уже достигли своего минимума, девелоперы не могут работать в ущерб себе и предлагать еще большие скидки на свой товар. В кризис себестоимость строительства существенно выросла из-за удорожания строительных материалов, в то же время цены на жилье не выросли пропорционально.

По сравнению с докризисными временами маржинальность девелоперских проектов существенно уменьшилась, дальнейшее падение цен на рынке новостроек вряд ли возможно", - считает Дмитрий Котровский.

Сбудется ли мечта?

Вопреки ожиданиям, ставки по ипотеке после отмены программы господдержки пошли не вверх, а вниз.

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка составляет 11,5%, что меньше на 1,24 п. п. к первому полугодию 2016 года и на 0,72 п. п. к аналогичному периоду 2014 года. Такой динамике способствуют снижение инфляции и политика Центробанка по планомерному снижению ключевой ставки, которая на данный момент составляет 9%. При этом сейчас на рынке есть предложения ипотеки по ставкам ниже ключевой: около 8% уже не редкость. Разумеется, речь идет не о фактическом значении, а о маркетинговом: такие предложения банки запускают совместно с застройщиками и получают разницу от них.

Из крупнейших игроков минимальные ставки предлагает Сбербанк: при покупке жилья в ряде проектов-партнеров, оформлении сделки онлайн с помощью сервиса "Дом Клик" и страховании жизни и здоровья можно претендовать на ставку 7,4%. Единая базовая ставка несколько больше - от 9,5%, но это также меньше, чем еще несколько месяцев назад. Вслед за Сбербанком свои предложения корректируют и другие участники рынка, и средняя ставка при покупке квартиры в новостройках у ведущих ипотечных банков составляет уже 10,2%. "Основными драйверами снижения ставок стали государственные организации - АИЖК и Сбербанк. Следующий шаг сделают остальные банки под давлением конкурентной борьбы. Но если рентабельность на данном рынке будет снижаться, то мелкие и средние банки уйдут из ипотечного кредитования, что приведет к условной монополизации, а это значит, что только государственные и крупнейшие банки смогут позволить себе играть на этом поле", - полагает советник председателя правления, директор по розничному бизнесу Азиатско-Тихоокеанского банка Александр Парамонов.

Банки конкурируют друг с другом не только с помощью величины ипотечных ставок, но и разрабатывая другие программы. Так, уже восемь банков выдают ипотеку без первоначального взноса, такие предложения есть в 50- 60% новостроек Москвы и 20% новостроек Московской области. Правда, клиентам, которые не смогли накопить стартовый взнос, придется выплачивать уже 13-14%. Также снова актуальны программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных в других банках. Сбербанк пытается переманить чужих клиентов ставкой 10,9%, Райффайзенбанк дает 10,5%, "ВТБ 24" готов предложить 9,7%, а "Тинькофф" - 8,75%. На рост общего числа ипотечных договоров влияет и этот фактор: часть сделок приходится на рефинансирование кредитов по более привлекательным условиям. Кроме того, участились случаи обращений от заемщиков с просьбой пересмотреть ставку по действующему договору в сторону понижения в связи со снижением ключевой ставки и средних ставок по ипотечным кредитам, однако банки не всегда идут навстречу.

Главный вопрос, который волнует многих потенциальных покупателей жилья, - стоит ли брать ипотеку прямо сейчас или лучше подождать еще немного, ведь представители власти неоднократно говорили о том, что ставки по ипотеке должны быть 6-7%. Может быть, ждать осталось недолго и стоит еще потянуть с покупкой жилья? Мнения экспертов на этот счет расходятся: некоторые уверены, что фактические ставки 6-7% (а не в рамках отдельных маркетинговых акций) могут укорениться на рынке в перспективе двух трех лет, другие же не столь оптимистичны.

Управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая считает, что при сохранении текущих тенденций в развитии экономики страны ставки 6-7% по ипотечным кредитам станут реальностью как раз через два-три года. Аналитики банка "ДельтаКредит" не видят рыночных условий для снижения средневзвешенной ипотечной ставки до уровня 6-7% в ближайшей перспективе. Такого же мнения придерживаются и в Азиатско-Тихоокеанском банке, отмечая, что ставки и так сейчас на рекордно низком значении за всю историю. По оценкам экспертов Промсвязьбанка, к концу 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке может снизиться с текущего уровня 11,5% до 10,0%. "Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до уровня 8% возможно к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4%. Чтобы ставки по ипотеке опустились до 6-7%, уровень инфляции и ставки по рублевым депозитам должны снизиться до уровня 2-3%, такие прогнозы мы пока не рассматриваем как реалистичные", - комментирует главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Дальнейшее снижение ставок возможно в рамках партнерских акций с застройщиками или различных государственных программ. "Как показала практика применения программы субсидирования ставок в разгар кризиса 2015 года, банковский рынок и население чутко реагируют на поддержку государства. Поэтому в будущем государству при исчерпании "ипотечного потенциала" предстоит подумать о новых программах стимулирования спроса на жилье", - отмечает ведущий аналитик кредитного рейтингового агентства "Эксперт РА" Екатерина Кириллова. Причем возможны специальные региональные проекты, а не программы федерального уровня. Например, в Ненецком автономном округе уже в этом году может быть запущена программа ипотеки со ставкой 1%. В регионе имеется опыт реализации программы субсидирования ипотечной ставки на уровне 5%, она распространялась только на первичный рынок, а новая позволит покупать и вторичное жилье, об этом рассказали в пресс-службе губернатора НАО.

В целом первые полгода без господдержки показали, что рынок вполне может обходиться и без нее. Она сыграла свою роль тогда, когда это было действительно нужно, когда ключевая ставка была существенно выше. В то же время за этот период банки и застройщики смогли наработать новые схемы взаимодействия, предлагая все больше совместных программ для своих клиентов и продолжая снижать ставки. Тем не менее проценты, под которые сейчас можно взять заем на покупку жилья, хоть и существенно ниже "исторических", все равно остаются еще очень высокими. "Ставка порядка 10% годовых все еще дает 100% переплаты по кредиту за 15 лет, а это средний срок, на который покупатель квартиры в России занимает деньги у банка. Нам еще предстоит пройти долгий путь к удешевлению ипотеки, и даже ставки в 6% годовых будет мало. Какими бы низкими ни были ставки, разница между доходами населения и уровнем цен на жилье не должна быть такой экстремальной, как в России. Сокращать цены фактически некуда, особенно если речь идет о региональных застройщиках, которые работают с крайне низкой доходностью. Остается только один путь - рост реальных доходов населения, но они уже третий год подряд снижаются", - отмечает Мария Литинецкая.

426 тысяч рублевых ипотечных кредитов было выдано в России за первое полугодие 2017 года, по данным ЦБ

46 млн кв. м нового жилья в домах сегмента эконом и комфорт-класса должно появиться в стране, чтобы предложение удовлетворило уже сформировавшийся спрос

Автор: Сахарова Екатерина