Ипотечный рецидив

ПОЧЕМУ РАСТЕТ ДОЛЯ ЗАЕМЩИКОВ, ПОВТОРНО БЕРУЩИХ КРЕДИТЫ НА ЖИЛЬЕ

В 2025 году больше трети россиян, оформивших ИПОТЕКУ, были НЕ НОВИЧКАМИ - у них был либо действующий, либо погашенный кредит на жилье, оценили в "Сбере". РБК разбирался, кто эти КЛИЕНТЫ и будет ли РАСТИ их доля в ВЫДАЧАХ в 2026-м.

Доля "повторных ипотечников" в России за пять лет выросла в полтора раза, рассказал РБК зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов в преддверии форума Domclick Digital Day. За январь - сентябрь 2025 года 37% от общего количества выданных кредитов на жилье получили клиенты, у которых есть закрытая или не погашенная ипотека. В 2020-м на таких клиентов пришлась четверть выдач. Группа "повторных ипотечников" складывается из 20% тех, кто снова брал кредит на жилье, не имея непогашенной ипотеки, и 17%, кто взял еще одну ипотеку вдобавок к имеющейся. За пять лет первая когорта заемщиков выросла вдвое, а доля второй - всего на 2 процентных пункта.

"Снижение доступности ипотеки ведет к тому, что квартиры продаются все более состоятельным покупателям, которых надо убедить повторно улучшить жилищные условия", - отмечается в исследовании "СберИндекса" (есть у РБК).

ПОЧЕМУ В РОССИИ ТАК МНОГО ОПЫТНЫХ ИПОТЕЧНИКОВ

 "Из-за случившегося роста спроса на жилье стоимость недвижимости сильно выросла: по данным "СберИндекса", цена новостроек с начала 2020-го по третий квартал 2025 года выросла почти в 2,5 раза и существенно опередила рост средних зарплат за этот период (в два раза). Это привело к снижению доступности жилья и сужению круга потенциальных покупателей. В результате мы видим рост доли "повторных ипотечников" в выдачах", - пояснил РБК Скворцов. Он обращает внимание, что прирост этой группы в основном обеспечивают клиенты, которые последовательно закрывают имеющиеся кредиты на жилье.

"Рост доли произошел скорее не за счет явных "инвесторов", а люди просто успели несколько раз улучшить свои жилищные условия благодаря доступной ипотеке", - заключает топ-менеджер.

По мере увеличения семьи или смены места жительства люди действительно могут стремиться улучшить жилищные условия, соглашается директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.

Она также отмечает, что в последние годы некоторые клиенты могли за счет льготной ипотеки инвестировать в недвижимость.

Но важный фактор естественного увеличения доли "повторных ипотечников" - более жесткий отбор заемщиков в целом, продолжает эксперт: "Высокие ставки по рыночной ипотеке и ужесточение макропруденциального регулирования со стороны Банка России снижают доступность ипотеки и способствуют выдачи кредитов более платежеспособным заемщикам".

С тезисом "Сбера" об акценте застройщиков на продаже объектов более состоятельным клиентам Богомолова согласна лишь отчасти.

"С учетом того что в Москве на рынке новостроек более активно развивающимися являются проекты бизнес-класса, чем другие категории жилья, то продажи здесь действительно ориентированы на более состоятельных клиентов, которые рассматривают ипотеку скорее как финансовый инструмент, а не как способ решить жилищный вопрос, наверное, поэтому их нужно убеждать в необходимости улучшения жилищных условий. В регионах в основном кредитуются по льготным программам либо комбинированным", - говорит она.

Дело не только в состоятельных клиентах, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. "Обеспеченные покупатели в премиальном и особенно элитном сегментах реже пользуются ипотекой, предпочитая рассрочки и стопроцентную оплату. Участившиеся случаи повторной ипотеки после погашения первого займа скорее связаны с широким распространением семейной госпрограммы. Россияне с детьми, ранее покупавшие сравнительно небольшие квартиры по рыночным параметрам, теперь стремятся обновить жилищные условия с помощью субсидирования. Кроме того, многие семьи пополняются, детей становится больше, а значит, растет потребность в дополнительных "квадратах". То есть основным драйвером подобной потребительской активности выступает семейная ипотека", - полагает эксперт.

Рост интереса к повторной ипотеке во многом обеспечивают семьи, которые стремятся воспользоваться льготами от государства, до того как условия программы ужесточат, говорит руководитель "Ипотечного бюро" Камила Фазлыева: "Семьи, которые попадают под условия этой льготной программы, торопятся использовать это право, даже если сейчас покупка квартиры не была для них первостепенным вопросом.

Они уверены, что льготный 6-процентный кредит - это выгодно и поэтому это право нужно использовать. Многие ожидают ужесточения условий по семейной ипотеке".

Рост доли "повторных ипотечников" - это не аномалия, а естественный социально-экономический процесс, замечает управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА" Юрий Беликов. По его словам, показатель должен постепенно увеличиваться "по мере развития рынка" - клиенты, бравшие рыночную ипотеку в 2000-х или 2010-х, могли заинтересоваться новыми кредитными предложениями банков.

"Очевидно, что с развитием рынка недвижимости и ипотечного рынка сейчас есть множество проблем - в частности, слабо контролируемое ценообразование и завышенные цены на недвижимость, задавленность рыночной ипотеки и избыточная зависимость рынка от льготных государственных программ, - но конкретно в статистике по повторным оформлениям ипотечных кредитов я не вижу больших аномалий и выраженных негативных признаков", - говорит аналитик.

ЖДАТЬ ЛИ РАЗВОРОТА ТЕНДЕНЦИИ

Банк России начал смягчать денежно-кредитную политику в июне, с тех пор ключевая ставка снизилась с 21 до 16,5% годовых. Это привело к коррекции ставок по ипотеке - с июня они упали более чем на 5 п.п., до 21,3% годовых, следует из расчетов "Дом.РФ" на основе данных топ-20 банков. Выдачи кредитов на жилье увеличиваются от месяца к месяцу - если в июне они едва превышали 300 млрд руб., то в октябре продажи почти достигли 485 млрд руб., свидетельствует статистика Frank RG (есть у РБК).

"В период рекордной ключевой ставки сложился "рынок покупателя". Продавцам приходилось привлекать клиентов различными маркетинговыми приемами - от рассрочек до крупных дисконтов. Сейчас ситуация меняется", - говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Он обращает внимание, что многие клиенты банков в связи со снижением доходности депозитов снимают с них деньги и инвестируют средства в недвижимость, то есть на рынок потенциально могут выходить новые ипотечные заемщики, а не повторные. Ранее на то, что в России начала проявляться тенденция перетока денег с банковских вкладов в недвижимость, в интервью РБК рассказывал глава банка "Дом.РФ" Максим Грицкевич.

"Снижение рыночных ставок с начала года уже привело к соответствующему изменению структуры накоплений. Произошло заметное перераспределение в инвестиции (в основном облигации) и недвижимость: в 2025 году эти статьи обеспечили более половины сбережений против менее чем 30% в 2023-2024 годах. С другой стороны, ограничения на повторное взятия ипотеки по льготным программам будут сдерживать рост доли "повторных ипотечников", - говорит зампред "Сбера".

По новым условиям госпрограммы, с 1 февраля 2026 года одна семья сможет взять только одну льготную ипотеку, оба супруга должны выступать со заемщиками по кредиту. Сейчас семейные пары еще могут оформить две ипотеки, если в сделке участвует только один из супругов.

"Дальнейшее ужесточение условий льготных ипотечных программ и рост стоимости жилья могут замедлить динамику, а снижение ставок на рынке и переток денег с депозитов в недвижимость - ускорить. В ближайшей перспективе разворота тенденции (по "повторным ипотечникам". - РБК) мы не ожидаем", - говорит Богомолова.

Сырцов тоже склоняется к тому, что доля таких кредитов в выдачах начнет стагнировать.

"Здесь немаловажную роль играет психология. Факты улучшения жилищных условий друзьями, родственниками, коллегами может стимулировать среднестатистического гражданина последовать примеру своего окружения.

Происходит своего рода цепная реакция. В связи с этим, а также с учетом объективной необходимости улучшения жилищных условий значительной части населения эта тенденция продолжится", - считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

₽3,13 трлн составил объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками за январь - октябрь этого года, по данным "Дом.РФ"

Многие клиенты банков в связи со снижением доходности депозитов снимают с них деньги и инвестируют средства в недвижимость, то есть на рынок потенциально могут выходить новые ипотечные заемщики, а не повторные, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов