Ипотечный фактор

В середине 2017 года ипотека начала дешеветь. Тогда ставка достигала в среднем 11% на кредиты для покупки жилья в новостройках и на 1,5 процентного пункта (п. п.) выше — для вторичного. Центробанк поэтапно снижал ставку рефинансирования, банки делали то же самое с ипотекой. В итоге к середине прошлого года кредиты на жилье подешевели в среднем до 9-9,5% на новостройки и 10% на квартиры на вторичном рынке. Это был хороший период для рефинансирования — можно было погасить 20-летний кредит под 14% новым, выданным на 10 лет под 10%, сумма ежемесячного платежа при этом не менялась.

По оценке управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, в 2018 году (в целом по рынку новостроек) доля сделок по покупке жилья с привлечением ипотеки достигла 47% против 43% в 2017 году. «Но в отдельных проектах, преимущественно в массовом сегменте новостроек, этот показатель мог доходить до 60-70%», — отмечает она.

К концу первого полугодия прошлого года снижение ипотечных ставок прекратилось, начался откат в сторону повышения: банки реагировали на действия финансовых властей, которые определяла в том числе волатильность курсов валют. Обратное движение ставок пока не поглотило все произошедшее за полтора года снижение, но они снова выросли в пределах 1 п. п. в среднем (предложения под конкретного заемщика существенно отличаются по цене от среднего уровня).

«В этом году доля ипотечных сделок может и не сократиться, однако их абсолютное количество постепенно будет снижаться», — считает Мария Литинецкая. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что процент ипотечных сделок в структуре продаж уже начал падать. «В старых границах Москвы в начале 2018 года он достигал 52%, а в конце — 49%», — подсчитал он, подчеркнув, что это результат первой волны роста ставок по ипотеке, которая произошла осенью прошлого года. По прогнозу ЦИАН, эффект от второго этапа повышения ипотечных ставок приведет к снижению доли ипотечных сделок еще на 6-7 п. п.