Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Ипотечный допинг

Строительная газета

Кредитование позволяет увеличить спрос на жилую недвижимость и ускорить темпы строительства, но у этого средства есть и побочные эффекты

Формулу "ипотека - драйвер жилищного строительства" не повторяет только ленивый. "Зависимость строительного сектора от ипотеки была заметна и до кризиса, когда доля квартир в новостройках, приобретенных с помощью кредитных средств, достигала у некоторых застройщиков 70%", - говорит Дмитрий Поляков, руководитель отдела по развитию бизнеса "КБ ДельтаКредит". По словам эксперта, эта зависимость сохраняется и сейчас, так как купить квартиру без привлечения заемных средств при нынешней стоимости квадратного метра практически невозможно. Доля ипотеки в продажах, застройщиков (бизнес- и эконом-сегмент) составляет больше половины всех сделок.

А по информации компании "БЭСТ-Новострой", на первичном рынке жилья Москвы от 30% до 50% сделок совершается с привлечением заемных средств, в Подмосковье - до 70%.

Нестабильность на финансовых рынках начала сказываться на объемах ввода жилья, отмечают в АИЖК. По данным Росстата, в мае 2015 года остановился рост ввода нового жилья: всего в мае построено 4,6 млн. кв. м, что соответствует уровню мая 2014 года.

Хотя всего с качала 2015 года построено 355 900 квартир площадью 28 млн. кв. м (+25% к введенной площади за аналогичный период 2014 года). Без ипотечного стимулирования строительной отрасли явно не обойтись. Каково же текущее состояние ипотечного рынка и как оно может повлиять на динамику жилищного строительства?

Ипотечные горки

В конце минувшего - начале нынешнего года рынок ипотечного кредитования испытал значительные колебания. "В конце (2014-го) года на новостройки был ажиотажный спрос - количество сделок было рекордным, - говорит генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева. - Катастрофически низкая доля ипотечных сделок в начале 2015 года объясняется непривлекательными ипотечными ставками после резкого повышения ключевой ставки".

"Существенное повышение процентной ставки по кредитам для готового жилья привело, по данным Росреестра, к общему снижению объема сделок в Москве примерно на 30%", - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

Данные ЦБ на 1 июня вроде бы свидетельствуют о начале восстановления рынка ипотеки. Начиная с апреля 2015 года, доля ипотеки в общем объеме сделок по покупке квартир (домов) резко увеличилась благодаря привлекательным условиям по программе "Ипотека с господдержкой".

В мае объем выданных кредитов (73,8 млрд. руб.) был на 45% ниже уровня аналогичного периода прошлого года, в то время как в марте и апреле объемы выдачи ипотеки были ниже прошлогодних значений на 50%. "Таким образом, можно констатировать, что низшая точка падения ипотечного рынка пройдена", - говорится в отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

С надеждой на господдержку

Но в целом перспективы нельзя назвать радужными. Заместитель председателя правления АО "КБ ДельтаКредит" Елена Кудлик полагает, что следующее снижение ключевой ставки ЦБ составит не больше 50 базисных пунктов. На стоимости "длинных денег" и, как следствие, на стоимости ипотеки это снижение значительно не отразится. Кроме того, многими крупными игроками ипотечного рынка основные снижения ставки уже были сделаны, и следующее снижение, в случае стабилизации ситуации и снижения стоимости финансирования, будет возможно не ранее конца III квартала, считает эксперт.

"При ключевой ставке ЦБ в 11,5% реально кредиты юридическим лицам выдают по ставке около 20% годовых, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". - Отбить такие ставки, учитывая неопределенную экономическую и политическую ситуацию, предприятиям даже с высокой рентабельностью трудно. Чтобы дать настоящий стимул отраслям промышленности, ключевую ставку нужно снижать сейчас минимум на несколько процентных пунктов".

В этой ситуации строителям остается рассчитывать только на продолжение государственной программы субсидирования процентных ставок. Ипотека с господдержкой реально стимулирует спрос на новостройки и фактически выступает источником финансирования дальнейшего строительства.

"На сегодняшний день практически 90% ипотечных сделок проходят в рамках программ кредитования с господдержкой, - рассказывает Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet. - С момента запуска субсидированной ипотеки доля ипотечных сделок постоянно растет и в мае даже превысила среднегодовые показатели прошлого года".

Опасности дефолта

Однако ипотечный рынок, а значит, в конечном счете, и застройщиков подстерегает еще одна опасность: общее снижение доходов и платежеспособности населения. Выдать кредит - половина дела, надо, чтобы заемщик был способен его исправно обслуживать.

Опять процитируем отчет АИЖК. "Вызывает настороженность существенный рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней. На 1 июня объем таких ссуд достиг максимального значения за весь период наблюдения (с января 2009 года) - 96,1 млрд. (прирост составляет 33% за последние шесть месяцев). При этом в мае наиболее сильно выросла задолженность по ипотечным ссудам, просроченным на 180 и более дней (плюс 10,4 млрд. рублей или плюс 12%)". Правда, по мнению АИЖК, такой рост связан с ростом просроченных платежей по валютным ипотечным кредитам.

Тем не менее, ухудшение качества заемщиков вряд ли можно отрицать. Поэтому многие банки, несмотря на понижение ключевой процентной ставки, не расширяют, а то и сворачивают ипотечное кредитование. Так, например, банк "ДельтаКредит" за I полугодие 2015 года выдал 5347 кредитов на общую сумму 13,9 млрд. руб., что на 33% и 22% соответственно меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Выдачи в рамках государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке составили всего 247 кредитов на общую сумму 655,0 млн. руб. (всего 5% от общего объема выдач за первое полугодие 2015 года). А между тем, этот банк изначально специализировался на ипотеке.

Есть и еще одна проблема. Да, действительно, ипотечное кредитование позволяет увеличить спрос на жилую недвижимость и способствует повышению темпов роста строительства, считает Людмила Цветкова, финансовый директор "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость".

Но при снижении ставок и увеличении спроса сразу начинает расти цена на жилье. Возникает четкая зависимость: доступный кредит - недоступные цены. И наоборот. Решение, по мнению экспертов, могло бы быть таким: пусть кредит будет доступным, но первоначальный взнос составит не менее 30%. Ведь при 30-процентном первоначальном взносе человек, скопивший $100 000, может рассчитывать на квартиру стоимостью $333 000. Если порог опустится до 10%, он сможет претендовать на жилье в $1 млн. Отсюда и возникают невозвращенные кредиты, которыми озабочены специалисты АИЖК (и Центробанка), напуганные ипотечным кризисом 2008 г. в США. Там так же начиналось: кредиты с нулевым

Справочно

* За пять месяцев 2015 года выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,6 млрд. руб., что ниже уровня января-мая 2014 года на 38% в количественном и на 41% - в денежном выражении. Ставка по выданным в мае ипотечным кредитам продолжила снижаться - ее уровень составил 13,46%, что на 1,25 процентных пунктов ниже пиковых значений февраля 2015 года.

Сергей Жарков