Ипотечному рынку России грозит спад. А к чему готовятся строительные компании?

От половины до 70% продаж новых квартир приходится на ипотечные сделки, говорят Би-би-си представители строительных компаний. Если рекордный рост ипотеки действительно сменится спадом, то продажи квартир упадут, а небольшие региональные строительные компании покинут рынок.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» прогнозирует, что в этом году ипотечный рынок вырастет до рекордных 2,7-2,8 трлн рублей, но со следующего года рекорды сменятся спадом. В 2019 году объем выданных кредитов может снизиться до 2-2,5 трлн рублей. Замедления темпов роста на рынке ипотеки прогнозируют также S&P и АКРА.

Аналитики объясняют это ростом стоимости жилья и возможным повышением ипотечной ставки.

В итоге объем продаж строительных компаний в следующем году может сократиться на 10%, так как застройщики достаточно зависимы от ситуации на ипотечном рынке, говорит Би-би-си ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

«Увеличение процентной ставки на 0,5-1 процентный пункт приводит к значительному снижению объемов продаж», — уверена она.

Чего ждут строительные компании?

В пресс-службе группы ЛСР заявили, что ждут замедления темпов роста ипотеки. По данным компании, в московском регионе в сентябре было заключено в четыре раза больше ипотечных сделок, чем в сентябре прошлого года. Дальше такими же темпами рынок расти не сможет, говорится в ответе компании на запрос Би-би-си. Но о падении продаж у застройщиков говорить преждевременно, полагают в группе ЛСР.

В ФСК «Лидер» ожидают, что количество выданных кредитов снизится. Но тем не менее утверждают, что существенного подорожания ипотеки ждать не стоит, говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. «Повышение ставки на 0,5%-1% не играет серьезной роли при расчете платежеспособности клиента», — считает она.

В «Лидер Групп» сейчас не замечают снижения покупательской активности на рынке ипотечного кредитования, отмечает директор по маркетингу и продажи компании Виталий Виноградов. Доля ипотечных сделок в компании, по словам Виноградова, составляет 50%.

Однако Виноградов допускает сценарий, при котором рост ипотечных ставок может негативно сказаться на возможностях населения покупать квартиру. Тем более недвижимость может подорожать на фоне отмены долевого строительства.

«Квартиры дорожают, а денег больше не становится. Добавьте к этому дорогой кредит и получите обвал спроса. Но мы полагаем, что этого не допустят», — полагает Виноградов.

«На наш взгляд психологическим барьером, после которого рынок может обвалиться, является ключевая ставка в 10%», — добавляет он.

«Если ставки продолжат расти, мы увидим пропорциональное сокращение спроса на жилье: по нашим оценкам, каждый дополнительный процентный пункт к существующей средней ставке будет сокращать объем продаж на 10%», — полагает директор по маркетингу и разработке продукта «А101» Дмитрий Цветов.

Но пока он замедление темпов роста рынка новостроек называет возможным риском, а не прогнозом.

«Доля продаж по ипотечным кредитам в МИЦ составляет 70%. В ближайший год мы не ожидаем, что темпы ипотечного кредитования будут снижаться, — рассказывает коммерческий директор ГК „МИЦ“ Дмитрий Усманов. — Они стабилизировались — причем на хорошем, стабильном для компании уровне».

«Доля ипотечных сделок, по крайней мере, в нашей структуре продаж — это 60-65%. Если эти прогнозы сбудутся, во что я лично не верю, естественно это повлияет на наши показатели», — рассказал Би-би-си руководитель отдела ипотечного развития девелоперской компании «Инград» Вячеслав Приймак.

Рост ставок и ажиотажные продажи

В сентябре ипотечные кредиты в России выдавали в среднем под 9,4% против почти 9,6% в августе.

Однако все предпосылки для подорожания ипотечных кредитов есть. Центральный банк в начале сентября повысил ключевую ставку до 7,5%, а эксперты не исключают, что регулятор может сделать это вновь до конца года на фоне ускорения инфляции и нестабильности рубля.

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, ставки по жилищным кредитам уже перестали сокращаться.

По мнению Щурихиной из «Эксперт РА», до конца этого года и в первой половине следующего спрос на недвижимость поддерживают покупатели, которые хотят успеть взять кредит до того, как ставки и цены на жилье вырастут.

«Ажиотажный спрос» в конце года отмечают и некоторые застройщики. По словам Цветова, в третьем квартале 2018 года объем продаж квартир в проектах «А101» вырос на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«В сентябре была реализована часть будущего спроса, что может отразиться на темпах продаж в оставшиеся месяцы года», — опасается Цветов.

«Ножницы цен » и уход с рынка

Девелоперы оказались в непростой ситуации: с одной стороны у них растет себестоимость продукции, но цены поднимать сложно из-за возможного сокращения спроса, говорит Мария Литинецкая из «Метриума».

В Москве или Санкт-Петербурге, по ее словам, это несильно ощущается, но в регионах часть застройщиков может покинуть рынок из-за этих «ножниц цен».

«Снижение ипотечного спроса в таких условиях станет лишь катализатором этого процесса», — объясняет она.

Часть застройщиков также осознают эти риски. По словам Виталия Виноградова из ГК «Лидер Групп», из-за изменений регулирования 25-30% малых застройщиков уйдут, а на рынке останутся только крупные игроки.

Цветов из «А101» полагает, что последствия снижения спроса на ипотечные кредиты почувствуют девелоперы, работающие в доступном сегменте.

Тем не менее многие сохраняют оптимизм. «Людям необходимо улучшать жилищные условия, им необходимо расширяться, им нужно покупать, они образуют новые семьи, которые хотят жить отдельно, главное — чтобы доходы населения росли», — полагает Селиванова из «Бест-Новостроя».

Партнер риелторской и консалтинговой компании Cushman & Wakefield Денис Соколов также настроен оптимистично: сектор жилого строительства чувствует себя лучше, чем какой-либо другой в стране. По его словам, в России не хватает жилой недвижимости, а потенциал для рост ипотеки есть.

«Сейчас ипотечный долг всех домохозяйств — это 6% ВВП. Если мы возьмем Восточную Европу, там 15-25%, а в Западной Европе — 75%», — добавляет он.