Инвесторы в недвижимость зафиксировали убытки в прошлом году

Доходные объекты теперь не продаются — инвесторам предлагаются банкротящиеся активы

Не девелоперы, но создатели

В прошлом году российский рынок коммерческой недвижимости привлек $4,9 млрд (оценка большой пятерки консалтинговых компаний). Но если бы не закрылась крупнейшая сделка по покупке петербургской Fort Group у компании Immofinanz сети торговых центров «Вавилон» (около $1 млрд), то аналитикам снова пришлось бы рапортовать об антирекордах рынка инвестиций. А так результат прошлого года примерно на $300 млн лучше позапрошлогоднего, отмечает Ирина Ушакова из CBRE. Ее коллега из JLL Олеся Дзюба перевыполнение инвестиционного плана оценивает скромнее — всего на $100 млн, включая в перечень сделок вложения в жилье (в проекты, не в квартиры) на $500 млн.

Инвесторы зафиксировали убытки и сосредоточились на оптимизации и развитии проектов, доходные истории теперь не продаются, а создаются, говорит Сергей Камлюк из Key Capital. В свободную же продажу, по его словам, поступают «непрофильные, неликвидные и банкротящиеся» активы. Но и на них можно заработать, если сделать удачный редевелопмент. Это общеевропейский тренд, отмечают в Cushman & Wakefield: в ближайшие годы, к примеру, в Западной Европе будут в основном не строить новые, но расширять и обновлять старые торговые центры, 75% которых работают уже более 10 лет.

В этом году, прогнозируют опрошенные «Ведомостями» консультанты, инвесторам придется заниматься тем же — созданием привлекательных инвестиционных продуктов на фоне снижающихся ставок капитализации. По оценке Алана Балоева, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, нынешние торгово-офисные 9,25-10% потеряют к концу года как минимум 0,25%, складские 11,5-12% — примерно столько же.

Российские деньги

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Большинство инвесторов на рынке жилья, безусловно, рассчитывают на доход, но для них стала крайне важной и его потребительская ценность, так как они не исключают, что либо они сами, либо их дети, родственники будут жить в купленном объекте. А бизнесмены из регионов, которые приобретают жилье для временных остановок в Москве, выбирают объект по личным предпочтениям и вкусам, но одновременно рассчитывают получать с него арендную выручку в период своего отсутствия».

Несмотря на то что показатели доходности превышают европейские примерно в 2 раза, инвесторы в российские недвижимые активы по-прежнему будут в основном «с русским лицом». По оценке Cushman & Wakefield, в прошлом году примерно 85% покупок было совершено компаниями, либо зарегистрированными в России, либо с ней связанными. В текущем году эта доля скорее всего сохранится, если не уменьшится. Еще 10% аналитики компании отдают европейцам, оставшиеся, по их словам, поделят между собой выходцы из других сторон света, в частности из Китая и с Ближнего Востока, недавно к нам пришедшие. Китайские и ближневосточные деньги могут в 2018 г. стать преобладающими в структуре иностранных вложений в российскую недвижимость, полагает Балоев.

На чем зарабатывать

Инвестиционная активность будет традиционно концентрироваться в офисной и торговой сферах, а девелоперская ярче всего проявится в 2018 г. в гостиничном сегменте — благодаря грядущему в середине года чемпионату мира по футболу, полагают консультанты (на этот год уже заявлено много гостиничных открытий). Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова полагает, что единственный понятный инвестиционный проект 2018 г. — это московская реновация. Об этом она заявила на декабрьском бизнес-завтраке «Ведомостей» «Лучшие инвестиционные стратегии 2018 г.». Ее поддержал Олег Репченко, руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости», который нарисовал следующую картину: как минимум треть строящегося по программе реновации жилья будет выходить на и без того перегретый столичный рынок, а это значит, что инвесторы смогут заработать на покупке готовых объектов, если сумеют приобрести их с большим дисконтом (как минимум 30% от заявленной цены). Продавцы и покупатели уже научились договариваться в сфере коммерческой недвижимости, говорит Дзюба. Теперь очередь контрагентов в жилой.

Не общее, но частное

Инвестиции в жилую недвижимость уже который год включаются брокерами в отчеты по коммерческой. Ушакова из CBRE говорит, что их доля (десятая часть всех инвестиций) последние несколько лет оставалась стабильной: шли сделки как по покупке активно строящихся объектов, так и по приобретению участков под строительство. В текущем году эта доля может вырасти.

Алексей Болдин, руководитель комплекса продаж и маркетинга «Лидер инвест»:

«Спрос на наши проекты формируется в основном за счет конечных потребителей, большая часть из которых (до 60%) — местные жители. Объем инвестиционных покупок не превышает 10%.

Инвесторами, точнее, соинвесторами девелоперских или банковских структур на рынке жилья все чаще становятся строительные компании, ранее бывшие только подрядчиками, отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России: они теперь вкладывают в строящиеся ими объекты не только профессиональные навыки, но и деньги. Доходность подобных проектов он оценивает в 25-30% годовых (в рублях). Иностранные инвесторы, по словам Халина, на рынке жилья тоже присутствуют, даже из таких экзотических стран, как Япония и Катар, но их сделки скорее мелкий опт и проходят, как правило, по такой схеме: купить несколько квартир, например, в «Москва-сити», оформить на офшор и сдавать в аренду. Такие вот доходные дома в миниатюре.

Репченко полагает, что в текущем году идея настоящих доходных домов снова может стать если не реализуемой, то широко обсуждаемой. На бизнес-завтраке «Ведомостей» он заявил, что такими проектами могут заняться не только власти, которые могут рассчитывать на хорошую доходность, если будут их возводить на своей земле, но и девелоперы, которые таким образом смогут «утилизовать» непроданные квартиры в новостройках. По оценке риэлторов, таковых в ряде современных комплексов может оставаться до 30-50% после ввода домов в эксплуатацию.

«Частные инвестфонды все активнее замещают на рынке жилья инвесторов-физлиц, — говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании „Топ идея“. — Здесь, как и на рынке ценных бумаг, теперь заключаются сделки репо. Схема такова: из некоего объема зависших в продаже квартир и/или апартаментов девелопер формирует лот, который продает инвестору с дисконтом в 40-45% от рыночной цены. Инвестор становится их новым владельцем, но девелопер оставляет за собой право обратного выкупа с компенсацией налогов и коммунальных платежей». «Схема интересна тем, что позволяет девелоперу получить оборотные средства, продолжая продавать остальные квартиры по рыночным ценам», — объясняет Ступеньков. Конечно, есть риск, что не на что будет обратно выкупать дисконтные апартаменты, но в любом случае он останется при своих, хотя бы покрыв расходы по себестоимости.