ИНВЕСТИЦИИ ИЛИ ЖИЗНЬ

Квартиры в московских новостройках стремительно дорожают: девелоперы повышают цены, чтобы регулировать продажи, растущие благодаря дешевой ипотеке по государственной программе. Участники рынка уверены, что цены будут расти и дальше. Покупка квартиры для жизни выгодна. Инвесторам нужно иметь в виду, что выгодно продать купленную сейчас квартиру будет трудно. Вторичный рынок растет медленнее: в половине районов Москвы вторичка уже стоит дешевле новостроек.

Ажиотаж на рынке

Для рынка столичных новостроек осень началась с рекордов. В сентябре этого года впервые за всю историю девелоперы выручили 150 млрд руб. от продажи жилья, подсчитали в ЦИАН. За весь квартал с июля по сентябрь выручка достигла 354 млрд руб. - в два раза больше, чем во втором квартале этого года, и на 48% больше, чем за сопоставимый период 2019 года. Число сделок в сентябре превысило 10 тыс., это половина всего объема договоров долевого участия, зарегистрированных в Москве в третьем квартале. Цены тоже выросли - на 3,9% за квартал и 11,5% за год, если сравнивать с сентябрем 2019 года. Сейчас квадратный метр в московских новостройках в среднем стоит 212 тыс. руб.

Ажиотаж поддерживает государственная программа льготной ипотеки, запущенная в апреле этого года: ставка по ипотеке не может быть выше 6,5% годовых на весь срок кредита, а первоначальный взнос составляет минимум 15%. Покупатели торопятся, потому что программа действует до 1 ноября этого года. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что программа будет продлена, но соответствующее решение власти планируют принять ближе к ноябрю.

Вера в новостройки

Девелоперы утверждают, что в проектах, которые пользуются высоким спросом у покупателей, цены за несколько месяцев могут вырасти настолько, насколько росли за 2-2,5 года стройки 3-5 лет назад. "Подорожание на 20-30% до 2018 года было обычным в течение строительного цикла. Сейчас ценовая вилка от котлована до получения разрешения на ввод в эксплуатацию очень широкая. Иногда на старте продаж застройщики предлагают заниженную цену, стимулируя спрос на ранней стадии. Затем начинают быстро повышать цены", - говорит генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин. По его оценке, в таких проектах, вышедших на рынок год-два назад, цены могут в среднем вырасти на 30-40%.

Риэлторы уверены, что жилье на первичном рынке и дальше будет дорожать, поэтому покупка сейчас вполне своевременна. "Цены в строящихся домах активно растут, приобретение квартиры в новостройке по-прежнему имеет хороший инвестиционный потенциал. На фоне высокого спроса, сокращения предложения, девальвации рубля и нестабильной экономической обстановки стоимость жилья будет увеличиваться", - рассуждает управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая. Изменения в схеме финансирования и продаж квартир в новостройках привели к замедлению строительства: с сентября 2019 года по сентябрь этого года объем предложения в Московском регионе сократился на 32%. В продаже находятся 65 тыс. квартир и апартаментов, из них 54% - в Москве, остальное - область. По словам Марии Литинецкой, если в Москве снова будут введены жесткие ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса, рост цен замедлится, но снижения не произойдет. Покупка квартиры в новостройке поможет как минимум сохранить сбережения. Если выбор окажется удачным, то и приумножить. "По-прежнему наиболее выгодна покупка недвижимости на стадии котлована. В таком случае можно заработать в среднем 30-35% от стоимости покупки", - отмечает госпожа Литинецкая, добавив, что доля инвесторов на рынке уже выросла с 10% и приближается к 20%.

Цены в новостройках только кажутся перегретыми, считает председатель совета директоров компании "БестНовострой" Ирина Доброхотова. "За год стоимость квадратного метра в комфорт-классе выросла на 12% - с 165 тыс. руб. до 185 тыс. руб. за 1 кв. м. Это нормальный рост, риск впоследствии не продать купленную сегодня квартиру в новостройке как минимум по той же цене невелик", - убеждена госпожа Доброхотова. "Он существует в неликвидных объектах с очевидными недостатками, поэтому к выбору стоит подходить внимательно", - добавила она.

Статистика подтверждает правоту риэлторов: средние цены на жилье в Москве в среднесрочной перспективе растут. Динамика индекса цен на жилье в Москве от "Индикаторов рынка недвижимости" за прошедшие 15 лет строго положительная. В 2005 году он был на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас - 180 тыс. руб. за 1 кв. м. Исключения складываются из кризисных значений. Так, после двукратного падения рубля к доллару в декабре 2014 года в 2015 году новостройки резко подешевели, на 15-20% в рублях. Через три года цены практически вернулись к докризисным.

Заметный ограничитель

Пока покупателей довольно просто убедить в том, что покупка квартиры в новостройке выгодна. "Квартира подорожала, но ежемесячный платеж по кредиту будет ниже, чем, например, год назад, за счет низкой ставки", - рассуждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Но если речь идет о покупке с целью сбережений или инвестиций, то нужно иметь в виду, что продавать эту квартиру придется уже на вторичном рынке. "Здесь покупателям недоступны ставки 6,5% годовых и ниже. Средняя ставка, на которую можно рассчитывать, - 8,5-8,7%, что ощутимо влияет на размер платежа по ипотеке, плюс наценка за готовность жилья", - отмечает эксперт. По расчетам ипотечного калькулятора Banki.ru, ипотека на квартиру стоимостью 7,5 млн руб. на 20 лет по ставке 6,5% будет стоить 47 тыс. руб. в месяц, а по ставке 8,5% - 54,7 тыс. руб. в месяц.

На вторичном рынке цены тоже растут и есть условно инвестиционный спрос - сделки с целью сбережения средств. За полгода с марта по сентябрь средняя цена продажи квартир выросла на 20%, подсчитал директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.

"Финансовая политика государства, приведшая к смягчению условий по ипотеке и рекордному снижению ставок по банковским депозитам, ослабление рубля, растущий дефицит ликвидного предложения и отложенный спрос", - перечисляет причины роста господин Шлома, добавляя, что каждая седьмая сделка навторичном рынке проходит с целью сохранения средств от девальвации.

Но вторичка дорожает медленнее, чем новостройки. В сложившейся на первичном рынке ситуации растущий дисбаланс цен создает определенные риски. По подсчетам ЦИАН, новостройки за четыре года подорожали в среднем на 26%, а квартиры в готовых домах - на 16%. В 57% районов Москвы квартиры в строящихся домах дороже, чем в сегменте вторички. Три года назад таких районов было 48%. В 14 районах столицы доля первичного предложения превышает 80%, в 2017 году их было 8.

Уровень цен на вторичном рынке создает сопротивление для роста цен в новостройках. Одно из главных конкурентных преимуществ новостроек - разница в стоимости в 20-30% от цены готового жилья. Дисконт за риски незавершенного строительства выглядел достаточным для того, чтобы ждать квартиру еще 1-3 года после покупки. "Ситуация, в которой новостройки дороже, чем жилье на вторичном рынке, приведет к оттоку покупателей", - считает Алексей Попов.

Что покупать

"Классическая ошибка - многие покупатели думают, что лучшим вариантом для сохранения и увеличения средств будет покупка новостройки. Но сейчас это не всегда работает", - считает директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК "Миэль" Юлия Федулаева. Из-за перехода на эскроу-счета застройщики изменили стратегию ценообразования: на этапе котлована цена может не быть самой низкой, соответственно, есть вероятность, что она не изменится и через год после начала продаж. "На этом фоне более стабильным вложением может оказаться покупка на вторичном рынке, если правильно выбрать объект: обратить пристальное внимание на локацию, транспортные возможности, качество квартиры и здания и на все потребительские характеристики в комплексе", - говорит госпожа Федулаева. По ее словам, покупка новостройки с инвестиционной целью перестала быть простым делом, а у большинства покупателей нет необходимой для инвестиционного решения информации. "Настоящие рантье долго мониторят рынок, заблаговременно собирают информацию о выданных разрешениях на строительство, планах застройки различных участков, стартах строительства и тем более о начале продаж", - перечисляет Юлия Федулаева.

"Большинство покупателей, которые хотят сберечь средства, купив новостройку, не обладают всей этой информацией", - констатирует эксперт.

"Мы бы не рекомендовали входить в инвестиционные сделки с помощью кредитных и ипотечных средств, несмотря на самые низкие в новейшей истории ставки по кредитам. Маловероятно, что в сложившихся условиях рост цен в связи с повышением строительной готовности превысит доход от размещения средств на депозитах", - предупреждает Юлия Федулаева.

Частный специалист по покупке недвижимости Александр Черников говорит, что совокупность фактов, среди которых снижение курса рубля к доллару и не решенный с точки зрения задач государства жилищный вопрос, создает предпосылки для дальнейшего роста и цен на новостройки, и инфляции. "В условиях растущей инфляции в долгосрочной перспективе недорогой кредит может быть выгодным", - считает он. Но если для покупки недвижимости есть свободные, не кредитные деньги, стоит обратить внимание на вторичный рынок. "Выбор гораздо шире", - поясняет он, и есть лоты дешевле, чем обойдутся сопоставимые в новостройке. По словам господина Черникова, альтернативой инвестиционной (сберегающей) покупке квартиры в Москве сейчас может быть жилье в регионах. "В Москве цены завышены. В регионах маржинальность строительства гораздо ниже из-за другого уровня доходов, поэтому рынок более стабилен, а квадратный метр стоит в три раза дешевле", - рассуждает он. Для покупки с целью сбережения подходят некурортные города, города, из которых нет оттока населения, и города-миллионники - например, Нижний Новгород, Воронеж, Ростов-на-Дону. По его оценке, покупка жилой недвижимости в крупных нестоличных и некурортных городах в стройке и продаже по готовности при скромном сценарии может принести 15-30% годовых. "В Москве такой разницы в цене нет, так как продажи стартуют по высоким ценам, из-за перехода на эскроу-счета", - отмечает Александр Черников

"Многие покупатели думают, что лучшим вариантом для сохранения и увеличения средств будет покупка новостройки. Но сейчас это не всегда работает"

Автор: Геращенко Екатерина