"Индекс миллиона" на элитном рынке жилья Москвы за год упал на 11% из-за увеличения цен

При этом инвестиции в высокобюджетные квартиры продолжают расти

Условных 100 млн руб. хватит на покупку 46 кв. м на первичном рынке элитного жилья Москвы. Об этом говорится в исследовании NF Group. По ее данным, "индекс миллиона", показывающий доступный метраж в высокобюджетном сегменте за указанную сумму, за год снизился на 11%. В декабре 2024 г. он составлял 51 кв. м, напоминает партнер компании Андрей Соловьев. По его словам, в премиуме за такой бюджет теперь можно приобрести всего 64 кв. м (-11% к декабрю 2024 г.), в делюксе - 32 кв. м (-12% за год). Аналогичные расчеты и у агентства Point Estate. В компании "Метриум премиум" говорят, что "индекс миллиона" за год просел на 12,4% - с 47,6 до 41,7 кв. м. В Kalinka Ecosystem считают, что в 2025 г. 100 млн руб. хватило бы на 48,6 кв. м элитной недвижимости, но это все равно на 5% меньше, чем было годом ранее.

Показатель падает на фоне роста цен на жилье, отмечают эксперты. Элитные новостройки в Москве за год подорожали в среднем на 13% до 2,2 млн руб. за 1 кв. м, уточняет Соловьев. По данным "Метриум премиума" - на 12% до 2,4 млн руб., в Kalinka Ecosystem говорят о 5% (до 2,06 млн руб.). Представитель девелопера Pioneer утверждает, что динамика была еще скромнее - 3% до 2,7 млн руб. за квадрат. Стоимость высокобюджетной недвижимости могла бы прибавить больше, но в IV квартале средние цены просели на 4% из-за изменения структуры предложения, отмечают в Kalinka Ecosystem. Там утверждают, что тогда с продажи был снят один из самых дорогих жилых комплексов в столице - "Рождественка 8".

"Индекс миллиона" сокращается на фоне снижения спроса на элитную недвижимость, обращают внимание участники рынка. В 2025 г. этот показатель уменьшился на 9% в метрах и на 3% в штуках, утверждает коммерческий директор Pioneer Алиса Шишнина. По ее словам, тогда на первичном рынке было заключено 538 сделок против 554 годом ранее. Продажи просели на 15% с 1032 договоров в 2024 г. до 873 в прошлом, утверждает директор управления элитной недвижимости "Метриум премиума" Анна Раджабова. По словам Соловьева, они сократились на 10% с 1900 до 1710 лотов, но в деньгах выросли на 5,3% до 300 млрд руб.

Элитное жилье дорожает вопреки снижению спроса в связи с дефицитом актуального предложения, объясняет Раджабова. По ее словам, из-за дорогого проектного финансирования застройщики резко сократили объемы нового строительства. Суммарное предложение в 12 новых проектах 2025 г. снизилось относительно позапрошлого года на 51% в лотах (до 1919) и на 64% в метрах (до 163 000 кв. м), подтверждают в Kalinka Ecosystem. Кроме того, повысилась доля наиболее дорогих комплексов делюкс-класса в структуре экспозиции, добавляет Раджабова. Шишнина также обращает внимание и на увеличение строительной готовности проектов, и на инфляцию (+5,6% за год) - все это тоже отразилось на стоимости метра.

Впрочем, застройщики более склонны объяснять рост цен увеличением себестоимости. Дороговизна проектного финансирования сама по себе влияет на стоимость, подчеркивает генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян. Стройка, по его словам, подорожала год к году в среднем на 15% из-за увеличения расходов на импортные материалы, логистику, кадры и внедрение современных инженерных решений. Девелоперы полностью закладывают эти издержки в конечную цену метра, подчеркивает собеседник "Ведомостей". Влияет на ситуацию и наличие объектов культурного наследия на участках под застройку, которые требуют дополнительных вложений, отмечает Шишнина. Директор MR Private Марина Синягина, помимо вышеперечисленного, ссылается на то, что "московские девелоперы постоянно наращивают качество проектов".

Максимальную отрицательную динамику "индекса миллиона" NF Group отмечает в Пресненском районе (-20% за год до 65 кв. м). Средняя стоимость жилья там, по данным компании, выросла на 24% до 1,5 млн руб. за 1 кв. м - в основном на фоне планового повышения цен в реализуемых новостройках. По словам Соловьева, в 2025 г. в районе стартовали два проекта премиум-класса - ЖК "K7/11" и "Начало". При этом стартовые условия в первом были выше среднего показателя по району, а во втором - ниже, что позволило сбалансировать итоговую динамику, объясняет эксперт. По мнению Point Estate, за последний год больше всего снизилась доступность элитных метров в Тверском районе - на 19,4% с 31 до 25 кв. м. На втором месте - Дорогомилово (-18,5% с 81 до 66 кв. м), уточняет директор по продажам этого агентства Роман Амелин.

Меньше всего метров за условные 100 млн руб. доступно в самых дорогих районах Москвы: на Остоженке - Пречистенке и Патриарших прудах, продолжает Соловьев. По его словам, в конце 2025 г. за эту сумму там можно было купить только 25 кв. м: на 19 и 14% меньше, чем было годом ранее. Средняя цена элитных новостроек в этих местах достигла около 4 млн руб. за 1 кв. м, подсчитали в NF Group. По данным Kalinka Ecosystem, на Остоженке - Пречистенке квадрат подорожал на 19% до 4,2 млн руб. (за счет лотов и пентхаусов с видом на Кремль и храм Христа Спасителя в Le Dome, Carre Blanc, "Империум", "Обыденский № 1"). На Патриарших прудах элитное жилье обойдется в 3,96 млн руб. за 1 кв. м (за счет Levenson, The Patrick's), уточняют в компании. По ее подсчетам, за год этот показатель вырос на 41%. На третьем месте по стоимости элитного метра - Красносельский район: там высокобюджетные квартиры стоят по 3,3 млн руб. за квадрат. Но в продаже в данной локации находится всего лишь один готовый клубный дом с отделкой - ЖК "Тургенев", уточняют в Kalinka Ecosystem.

Наибольшее количество квадратных метров за условные 100 млн руб., по данным NF Group, можно приобрести в Донском районе: 92 кв. м (-13% за год). Стоимость метра здесь увеличилась на 15% за год до 1,09 млн руб. Элитный рынок локации находится на начальном этапе развития: там реализуется всего один премиальный проект - ЖК Shift, говорит Соловьев. В Point Estate считают самым доступным элитным районом Даниловский с показателем 90−92 кв. м.