Идеальный риелтор

Коронакризис остается ключевым фактором, влияющим на запросы покупателей московского жилья и рынок столичных новостроек в целом.

По данным департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, во втором квартале текущего года объем сделок увеличился сразу на 19% в сравнении с началом года, а относительно аналогичного периода прошлого года (когда в Москве вступили в силу ограничения на передвижение и работу ведомств) число сделок выросло более чем вдвое.

Льготное ипотечное кредитование, введенное в апреле 2020 года, существенно разогрело спрос на жилую недвижимость во втором полугодии 2020 года и начале 2021-го. Однако, напоминает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Colliers Кирилл Голышев, изменения условий льготного кредитования с 1 июля 2021 года, фактически ограничившие ее применение в Московском регионе, привели застройщиков к необходимости привлечения покупателей с помощью субсидированной ипотеки, а также возвращения системы рассрочки.

Еще один тренд, который появился в прошлом году и прослеживается в этом, — большое количество инвестиционных покупок, констатирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова: на фоне снижения ставок по банковским депозитам динамично растущее в цене жилье в новостройках стало более привлекательным для вложений активом.

Особенно заметна эта тенденция в бизнес-классе. «На фоне низких ставок по депозитам, снижения ключевой ставки до рекордно минимального уровня в 2020 году и выгодных условий по ипотеке в период с третьего квартала 2020 года по второй квартал 2021-го наблюдался высокий интерес инвесторов на предложение в новых проектах с низкой стадией строительной готовности, особенно в проектах на стадии закрытых продаж в интересных локациях», — комментирует ситуацию директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев.

При этом, считает эксперт, во второй половине 2021 года на фоне сворачивания программы льготной ипотеки, повышения ключевой ставки (до 6,75% годовых в сентябре) и, как следствие, роста ставок по вкладам до допандемийного уровня, сохранения высокого уровня цен в проектах ожидается значительное снижение доли инвестиционных сделок, а также постепенное снижение спроса в целом по рынку.

В дальнейшем спрос вернется к уровню 2019 года — допандемийному периоду, когда покупательская активность не подогревалась искусственным образом через программы льготной ипотеки, согласен коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Спрос будет стимулировать в том числе расширенная программа семейной ипотеки, а также разнообразные программы банков и девелоперов.

Цены все выше

Помимо спроса 2021 год запомнится беспрецедентным ростом цен. Так, по данным компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), в июне 2021 года средняя стоимость квадратного метра в Старой Москве была на 21% выше, чем в начале года. Из основных причин партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая выделяет ажиотажный уровень спроса, вызванный льготной ипотекой, а также дальнейший рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов (в частности, прокат подорожал почти в два раза, отделочные материалы и цемент — на 30-50%) и нехватки рабочих рук. «Девелоперам приходилось привлекать на некоторые линейные строительные специальности взамен мигрантов рабочих из разных регионов России, у которых, как правило, были значительно более высокие зарплатные ожидания», — добавляет эксперт.

Динамика роста цен этим летом была более плавной. По данным «Метриум», цена квадратного метра в новостройках массового сегмента Старой Москвы в минувшем июле по сравнению с июнем увеличилась на 1,5%, а в августе относительно предыдущего месяца — всего на 0,2%. В бизнес-классе средневзвешенная стоимость «квадрата» за тот же период выросла на 1,1%.

Существенный рост спроса на недвижимость в конце 2020 года и первой половине текущего значительно сократил ассортимент квартир в экспозициях застройщиков, создав дефицит предложения на рынке, объясняет вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий. Во втором полугодии, считают эксперты, можно ожидать стабилизации цен или их умеренного роста.

Балконы и кабинеты

Пандемия и обязанность оставаться дома на долгое время повлияли на представления людей о комфорте. Покупатели стали обращать особое внимание на балконы, кабинеты, лоджии, свободные пространства, террасы, парки. «Теперь покупатели хотят быть лучше подготовлены к возможным новым ситуациям в жизни, когда дома вынужденно приходится проводить больше времени, чем раньше. Тренды останутся с нами надолго, поскольку это новая реальность, сформированная в период пандемии», — считает ведущий брокер департамента городской недвижимости Oxe Capital Илья Сен.

Не меньший интерес, по словам Александра Шибаева, стало вызывать и наличие в жилом комплексе собственной озелененной территории, где можно погулять с детьми, инфраструктуры в пешей доступности для жильцов.

Интерьер от застройщика

Из текущих трендов эксперты отмечают рост интереса к лотам с отделкой во всех классах жилой недвижимости, а также появление предложений с частичной меблировкой. Сейчас, по данным гендиректора сервиса покупки и продажи жилья «Синица» Натальи Шаталиной, в комфорт-классе до 74% лотов предлагаются с тем или иным вариантом отделки, в бизнес-классе доля лотов с отделкой составляет 43%, в премиум-сегменте — 35%.

«Покупая квартиру с отделкой, покупатель „зашивает“ ее стоимость в тело ипотечного кредита, исключая тем самым необходимость единоразовой траты большой суммы», — объясняет тренд коммерческий директор Gravion Елена Тарасова. Исключение составляет бизнес-класс, где порядка 60% предложений продается без отделки.

Толчок в развитии получила цифровизация недвижимости на всех уровнях. Она привела не только к появлению услуги дистанционной покупки квартиры. Впрочем, сейчас покупатели все же предпочитают посещать жилой комплекс и офис продаж лично и только после принятия решения о покупке могут оформить сделку онлайн, говорит управляющий партнер компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. Девелоперы начали активно внедрять технологию «умный дом», добавляет он.

Жилое пространство — квартира, дом, квартал, город — будет «умнеть», согласен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев: «В основе взаимодействия жителей с домом и различными сервисами все чаще лежит мобильное приложение, превращающее смартфон фактически в „единое окно“ доступа ко всем услугам».

Работать дома

Более пристальное внимание стало уделяться общественным пространствам, которые стали работать на жильцов. В числе долговременных трендов гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин выделяет открытие коворкингов непосредственно на территории жилых комплексов. «Такие проекты призваны не только удовлетворить спрос жителей на аренду рабочего места, но и участвовать в формировании местного комьюнити и культуры добрососедства», — считает он.

Увеличились требования и к обеспеченности новых комплексов объектами инфраструктуры. Режим самоизоляции показал, что для комфортной жизни на территории комплекса должно быть все необходимое для жизни: аптеки, магазины, предприятия сферы услуг и т.д.

«Нежилые помещения наконец-то проектируются, чтобы быть функциональными для будущих жителей. Некоторые застройщики оставляют часть помещений под нужды жителей, создавая благоприятную среду для развития соседского предпринимательства. Также создаются пространства внутри дома для детей и взрослых в период непогоды», — отмечает коммерческий директор Regions Development Ольга Гусева.