И ВСЕ-ТАКИ ОНА ДВИЖЕТСЯ

В эпоху санкций не стоит на месте даже рынок элитного жилья. Александра Мерцалова («Ъ») назвала десять главных трендов и рассказала, как квартирный вопрос в 2020-м еще больше испортит татлеровских москвичей.

На смену любителям помпезных апартаментов в России пришли часто путешествующие рационалисты, которые выбирают совсем другие квартиры. Вслед за ними приходится меняться и девелоперам, которые пока способны удовлетворить далеко не все запросы клиентов.

НА РЫНОК ВОЗВРАЩАЮТСЯ РОССИЙСКИЕ ДЕНЬГИ

Еще пять-семь лет назад недвижимость класса премиум в Москве и Подмосковье покупали в основном крупные чиновники, предприниматели средней руки и иностранцы. Однако санкции в корне изменили ситуацию. На родной рынок начали массово возвращаться покупатели, которых на сленге риелторов и финансистов принято называть хайнетами и ультра-хайнетами, — люди, чей капитал превышает $1 млн и $30 млн соответственно. До роста международной напряженности многие из них предпочитали держать деньги за рубежом, а теперь вынуждены перемещать состояния в Россию.

Двадцать процентов сделок, согласно оценкам агентства недвижимости Knight Frank, сейчас заключают региональные клиенты, прежде всего из сырьевых регионов. Также на рынок выходят топ-менеджеры крупных компаний, готовые вложить в дорогое жилье годовые бонусы.

ПОДХОД К КВАДРАТНЫМ МЕТРАМ СТАНОВИТСЯ РАЦИОНАЛЬНЫМ

Появление на рынке новых категорий покупателей диктует новые правила игры застройщикам. Клиенты становятся рациональнее, и квартирография элитных проектов меняется. Прежде всего сокращается площадь недвижимости. Квартиры в 200-300 м2, равно как и трехэтажные индивидуальные дома, сейчас практически не продаются. Согласно оценкам агентства недвижимости «Метриум», средняя площадь реализуемой в Москве квартиры сейчас составляет 88,2 м2, еще в 2017-м этот показатель оценивался в 93,6 м2.

Впрочем, настроения покупателей уловили пока далеко не все застройщики. По расчетам аналитиков, средняя площадь предлагаемого на рынке элитного жилья — 167 м2, то есть почти в два раза превосходит запрос среднего покупателя. Многие девелоперы смотрят на настроения аудитории философски. «Одни предпочитают сами водить дорогой спортивный автомобиль, другие — находиться на заднем сиденье Rolls-Royce, — говорит коммерческий директор девелоперской компании Sminex Роман Семчишин. — Тут то же самое: кто-то желает самовыразиться при помощи трехсот квадратных метров с видом на Кремль, а кто-то хочет получить дизайнерскую отделку, где все продумано до мелочей».

РАСТЕТ ДОЛЯ НЕЛИКВИДНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Достаточно быстрая смена предпочтений покупателей привела к увеличению неликвидного предложения. На загородном рынке, согласно оценкам агентства «Метриум», такие объекты сейчас формируют 80% экспозиции. Как правило, это дома площадью около 1000 м2. В городе найти подобные предложения тоже несложно: стоит вспомнить хотя бы «Дом-яйцо» на улице Машкова, один из ярчайших памятников лужковского стиля, который находится в продаже двенадцать лет. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая называет такие активы «чемоданом без ручки»: покупать их бессмысленно, ведь продать потом будет невозможно.

Цена неликвидной загородной недвижимости фактически соответствует стоимости участка: на фоне нехватки земли многие готовы приобретать такие дома для их последующего сноса. В случае с квартирами, по словам Литинецкой, речь обычно идет о тотальном ремонте или перепланировке. Однако в некоторых случаях сделать это практически невозможно — например, если речь идет об историческом здании или объекте изначально сложной планировки.

НА РЫНОК ПРИХОДЯТ МИНИ-ДЕВЕЛОПЕРЫ И УХОДЯТ ПРОФЕССИОНАЛЫ

Спрос на участки земли с неликвидным элитным жильем под снос привел к появлению на рынке мини-девелоперов. Это небольшие компании или физические лица, которые занимаются строительством буквально нескольких объектов. Ниша для них освободилась в 2014 году, после массового ухода с загородного рынка элитной недвижимости профессиональных застройщиков. В 2017-м на рынок было выведено два новых поселка в Подмосковье; в 2018-м — один; в 2019-м — ни одного. Заявленных на перспективу объектов тоже нет. Не удивительно, что по итогам третьего квартала на первичном рынке (предложения «от застройщика») экспонировалось пятьсот пятьдесят пять лотов — по данным агентства Knight Frank, это рекордно низкое значение за последние шесть лет. Ждать, что профессиональные девелоперы снова начнут строить элитные поселки в Подмосковье, смысла нет. Их уход с этого рынка связан с резким падением маржинальности. Согласно оценкам агентства «Метриум», сейчас на строительстве и продаже элитного жилья в московском регионе можно заработать не больше 10%. Основная причина — постоянное снижение цен на объекты. На фоне кризиса покупатели меньше всего готовы переплачивать за дополнительную недвижимость, то есть за загородные дома. Как следствие, средняя стоимость сделки с жильем класса премиум в Московской области сократилась с $2,5 млн в 2017-м до $1,5 млн в 2019-м.

ПАДАЕТ СПРОС НА ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Если сносить старый дом или делать полную перепланировку квартиры потенциальный собственник пока не готов, объект может продаваться годами. Директор департамента элитной недвижимости агентства Knight Frank Андрей Соловьев называет невостребованным фактически все жилье, построенное в девяностых и двухтысячных в лужковском стиле. При этом, как ни парадоксально, снижать цены большинство собственников не готовы. Дело в том, что до 2014-го практически все сделки в высокобюджетном сегменте заключались без привлечения ипотеки. Покупатели тратили на них свои деньги и теперь рассчитывают вернуть их в полном объеме.

ЗЕМЛИ В ЦАО БОЛЬШЕ НЕ СТАНОВИТСЯ

Участков под элитное строительство не хватает в черте города даже больше, чем в Подмосковье. Район, в котором работают такие девелоперы, в столице ограничен Садовым кольцом. Как объясняет Андрей Соловьев, найти площадку под застройку, на которой можно с нуля возвести элитный объект, внутри Садового сейчас невозможно. В результате практически все проекты на рынке так или иначе предусматривают редевелопмент: создаются на базе уже существующих зданий, часто — исторической застройки. В 2018-м было заключено в два раза больше сделок по проектам редевелопмента, чем в 2017-м. В 2019-м, согласно прогнозам, показатель может вырасти еще больше.

Редевелопмент — это дополнительная головная боль для застройщиков. Эти проекты всегда дороже в реализации, чем новое строительство, и вдобавок требуют дополнительной компетенции. В случаях, когда речь идет об исторической застройке, дополнительные сложности возникают с согласованием строительных работ. Также в таких проектах бывает непросто предусмотреть необходимую в наше время для всех элитных объектов подземную парковку.

ЦЕНА ЖИЛЬЯ БОЛЬШЕ НЕ ЗАВИСИТ ОТ ЭТАПА СТРОИТЕЛЬСТВА

С 1 июля в России формально исчезли дольщики. По закону привлекать средства физических лиц девелоперы самостоятельно теперь не могут. Покупатели должны класть деньги в банки-партнеры застройщика на специальные эскроу-счета — эти средства компания сможет получить только после завершения строительства, а деньги на проведение работ выделяет сам банк в рамках проектного финансирования.

В законе, впрочем, много исключений. Возможность достраивать жилье по старым правилам получили проекты, продемонстрировавшие готовность на 30% и продавшие хотя бы 10% помещений. В результате в полной мере переход пока не состоялся: по данным агентства недвижимости Savills, через эскроу-счета в июле-сентябре были заключены только 15% сделок на элитном рынке.

Переход на новую модель дался рынку премиального жилья легче, чем рынку жилья массового. Банки охотно кредитуют проекты, в которых есть высоколиквидные активы — например, дорогая земля в центре Москвы.

Несмотря на это, стоимость дорогого жилья, реализованного по эскроу-счетам, растет. По словам управляющего партнера Savills Дмитрия Халина, это происходит потому, что увеличивается финансовая нагрузка на застройщиков — на них ложится необходимость обслуживания банковского кредита. К тому же девелоперу больше нет необходимости пытаться продать побольше лотов на начальном этапе и занижать на них цену, как делали раньше, чтобы профинансировать строительство деньгами дольщиков. В итоге стоимость жилья по мере увеличения степени его готовности никак не меняется. Времена, когда можно было купить квартиру на стадии котлована и продать ее после завершения строительства на четверть дороже, кажется, безвозвратно прошли.

ЭЛИТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ТЕПЕРЬ ПОКУПАЮТ В КРЕДИТ

Чаще использовать заемные средства начали и покупатели премиального жилья. По словам Дмитрия Халина, каждая пятая сделка в высокобюджетном сегменте заключается с привлечением ипотеки. По сравнению с 2015-м этот показатель увеличился в шесть раз. В среднем покупатели берут займы на восемнадцать лет. Брать ипотеку их стимулирует постепенное обеление доходов, банковские программы лояльности для клиентов с большими займами и общее снижение ипотечных ставок. Андрей Соловьев из Knight Frank напоминает: они могут опуститься до европейских 2-3 % или даже стать отрицательными (это происходит, когда банк уверен в увеличении стоимости объекта и сам начисляет деньги за пользование средствами).

МЕНЯЕТСЯ ИНТЕРЕС к клубному жилью

Небольшие дома, в которых по проекту предполагается не более пятидесяти квартир, по-прежнему формируют значительную часть сделок — на них приходится около четверти продаж. Но строить такие объекты из-за отсутствия свободных площадок в центре города все сложнее. Кроме того, меняется аудитория. Как рассказывает Мария Литинецкая из «Метриума», молодые покупатели чаще ориентируются на инфраструктурное наполнение, которое по определению лучше в крупных комплексах. Для того чтобы купить жилье в небольшом здании, для таких клиентов теперь нужны особые аргументы.

В результате клубные дома продаются немного сложнее остальных. По данным Дмитрия Халина, сейчас на рынке представлены полторы тысячи лотов в таких домах — существующие проекты распроданы примерно наполовину. Ничего удивительного в этом, по его мнению, нет: покупатели подобной недвижимости обычно приобретают квартиры на поздних сроках строительства или даже после завершения работ.

ЗАКАНЧИВАЕТСЯ МОНОПОЛИЯ «золотой мили»

Вместе с форматами постепенно расширяется и география элитной застройки. Сейчас к числу зарождающихся элитных районов консультанты относят Замоскворечье: покупателей привлекает сохранившаяся застройка и дух старой Москвы. Развиваются Пресня и район Патриарших прудов. Нестареющей классикой Андрей Соловьев называет Хамовники, которые из-за большого числа образовательных учреждений, инфраструктурных объектов и прогулочных зон активно выбирают семьи с детьми.