Готовьте кошелек

Столичные новостройки дорожают во всех сегментах

За год недвижимость в Москве подорожала почти во всех округах. Где-то этот процесс носил умеренный характер, и стоимость квадратного метра поднялась в пределах инфляции, где-то аналитики зафиксировали резкий скачок.

По данным исследования, проведенного экспертами Urbanus, сильнее всего подорожало жилье в Зеленограде - почти на 36 процентов, до отметки 125,2 тысячи рублей за квадратный метр. Специалисты объясняют такое повышение выходом на рынок нового крупного жилого комплекса, который сейчас составляет основу рынка этого района.

Довольно существенно подорожали квартиры в Новой Москве - на 18 процентов, и теперь средняя цена за квадратный метр здесь составляет 121 тысячу рублей. Похоже, что тренд Новой Москвы - квартиры с ценой в 100 тысяч рублей и меньше за квадратный метр, державшийся на протяжении довольно длительного времени, уходит в прошлое. Большинство новых жилых комплексов в этом районе теперь стартует с отметки 120 тысяч рублей и более. В Новой Москве продолжается активное "вымывание" наиболее доступного объема экспозиции.

"Это уже привело к формированию массива предложения с более высоким уровнем ценообразования, и в среднесрочном периоде это приведет к следующему этапу роста цен в нереализованном объеме, выводимом на продажу, и может привести к снижению темпов поглощения", - прогнозирует директор компании bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

В "Большом Юго-Западе" (а это ЗАО, ЮЗАО и ЮАО) средний показатель стоимости квадратного метра вырос на 18,4 процента. Так, в Западном административном округе средняя стоимость квадратного метра преодолела планку в 200 тысяч рублей. Практически столько же стоит в среднем квадратный метр в новостройке в Юго-Западном административном округе - 199,8 тысячи рублей. Аналитики утверждают, что такой рост вызван отчасти выходом на рынок большого количества более качественных жилых объектов, где цена на старте объективно выше массовых объектов, удельный вес которых еще в прошлом году составлял практически половину рынка в этом регионе Москвы, но сдал свои позиции в этом году.

На юге столицы индекс цен на жилье поднялся на 15,3 процента и вплотную приблизился к показателям ЗАО и ЮЗАО - 194,4 тысячи рублей теперь в среднем составляет цена за квадратный метр на новое жилье в этой локации. Повышение цен в этом регионе эксперты объясняют тем, что сразу в трех крупных жилых гигантах, которые на данный момент составляют здесь основу рынка, повысилась степень готовности квартир.

Таким образом, существенное повышение цен в южной и юго-западной частях столицы позволило практически уровнять их с показателями севера и северо-запада столицы, где, несмотря на несущественное повышение цен в этом году и даже на небольшую отрицательную динамику (как в Северо-Западном округе - минус 0,5 процента за год), средняя стоимость квадратного метра составляет 196,9 и 193,4 тысячи рублей соответственно.

В процентных составляющих активнее всего дорожало жилье в экономклассе. По данным аналитиков компании " БЕСТНовострой", на положительной динамике в этом году не отразились даже летние месяцы, которые из года в год заставляют цены проседать на несколько процентных пунктов. Также существенно прибавил и комфорт класс. А вот в денежном выражении лидирует высокобюджетная недвижимость.

В центре столицы, где жилье стоит значительно дороже, любое повышение цен существенно отражается на его конечной стоимости. Так, в Центральном административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась за год на 5,7 процента и сейчас составляет около 370 тысяч рублей за квадрат. Однако в пределах Садового кольца, где сосредоточено элитное жилье, покупателям придется выложить в среднем 811,3 тысячи рублей за квадратный метр квартиры в пешей доступности от Кремля. Год назад этот показатель находился на уровне 703,5 тысячи рублей.

Если разделить высокобюджетный сегмент жилья на элитный и премиальный, то, по данным аналитиков компании Knight Frank, получается, что в элитном сегменте за год средняя цена квадратного метра увеличилась на 19 процентов и достигла 1145 тысячи рублей - наибольший показатель за последние три года. В премиальном сегменте рост цен за квадратный метр составил 6 процентов и добрался до отметки 613 тысяч рублей за квадрат.

Что касается покупательской активности, то стабильный спрос предсказуемо демонстрируют полярные категории жилья - экономический и высокобюджетный. И если в массовом сегменте мотивы покупательской активности остаются неизменными, то в последнем происходят любопытные структурные трансформации.

"Несмотря на законодательные изменения, мы отмечаем не только сохранение спроса на высокобюджетную жилую недвижимость, но и смещение его в сторону более крупных и дорогих лотов, - указал директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев. - Так, за последние три месяца на рынке были реализованы квартиры и апартаменты суммарной стоимостью более 26,5 миллиарда рублей - рекордная сумма за последние три года".

Высокая покупательская активность в высокобюджетном сегменте объясняется экспертами, в частности, качественными изменениями, произошедшими в последнее время на рынке этого жилья.

"За пять лет проекты элитного рынка кардинально улучшили свои качественные характеристики: появились эксклюзивные форматы - небоскребы с квартирами, клубные дома с приватной территорией, проекты в уникальных локациях, изменился портрет аудитории, - поясняет директор по продажам компании Capital Group Оксана Дивеева. - Сегодня элитный рынок отличает высокий уровень стабильного спроса, но также и высокая конкуренция: наиболее востребованными остаются проекты, в которых девелопер предусмотрел все детали и продумал концепцию. Однако определяющим фактором успеха элитного проекта по-прежнему остается локация: наибольшим спросом пользуются проекты с особенным местоположением - в самой зеленой или тихой части центральной улицы, на набережной реки, с улучшенными видовыми характеристиками".

Эксперты отмечают, что покупатели высокобюджетного жилья готовы платить с каждым годом все больше, однако взамен требуют, чтобы продукт был действительно особенным. Вот почему все большую популярность приобретают пентхаусы, таунхаусы, двухуровневые форматы жилья и квартиры с террасами. По данным аналитиков компании Knight Frank, в сегменте жилья с бюджетом от 200 миллионов рублей и выше за третий квартал 2019 года было заключено 25 сделок (против 17 за аналогичный период прошлого года). Доля таких сделок от общего числа проданных квартир и апартаментов за текущий период составила 9 процентов, в прошлом квартале показатель был равен 5 процентам, а в третьем квартале 2018 года - 6 процентам.

По прогнозам экспертов, в ближайшей перспективе цены на столичное жилье будут расти во всех сегментах и округах. В первую очередь, благодаря законодательной реформе, и, в частности, переходу застройщиков на эскроу-счета. Конечно, еще будут периодически возникать небольшие откаты назад в сторону удешевления, связанные, в частности, с экономической ситуацией в стране и, как следствие, с покупательской активностью. Но в целом будет сохраняться положительная динамика. Наибольшие скачки роста и падения будут наблюдаться в самом массовом сегменте рынка - эконом-классе. Стабильнее всего цены будут сохраняться в высокобюджетном.

Новостройки в Зеленограде подорожали за год почти на 36 процентов, а в Новой Москве - на 18 процентов, до 121 тысячи рублей за "квадрат"

АКЦЕНТ

В БЛИЖАЙШЕЙ ПЕРСПЕКТИВЕ ЦЕНЫ НА СТОЛИЧНОЕ ЖИЛЬЕ БУДУТ РАСТИ ВО ВСЕХ СЕГМЕНТАХ И ОКРУГАХ

Между тем

В третьем квартале 2019 года на рынке московского жилья все три показателя спроса - сделки с "первичкой", "вторичкой" и ипотека - показали снижение, впервые с 2015 года. Больше всего снизился спрос на строящееся жилье, где количество договоров долевого участия (ДДУ) в третьем квартале сократилось на 19 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, посчитали эксперты "Метриум" на основе данных Росреестра.

Вместе с тем, отмечают в "Метриум", количество заключенных в январе сентябре 2019 года ДДУ все же на 17 процентов превышает показатель аналогичного периода 2018 года. Это значит, что спрос хотя и имеет тенденцию к снижению, но в целом остается на высоком уровне. Управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая главными факторами сокращения спроса на рынке жилья в Москве назвала рост ставок по ипотеке, повышение цен на жилье, сокращение доходов населения и реформу. Со второй половины 2018 года начали повышаться ставки по кредитам, которые к апрелю 2019 года достигли уровня 10,5 процента. Это снизило активность клиентов и отразилось в статистике сделок во всех трех разрезах рынка (новостройки, "вторичка", ипотека) как раз в третьем квартале.

Автор: Мамонова Евгения