ГОСПОДДЕРЖКА ИПОТЕКИ КАК СТИМУЛ ДЛЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

В КОНЦЕ ФЕВРАЛЯ ПРАВИТЕЛЬСТВО РФ РЕШИЛО ПРОДЛИТЬ ПРОГРАММУ СУБСИДИРОВАНИЯ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИР НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ. ОДНАКО БЕЗ СУБСИДИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЭТА МЕРА В ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ ПОМОЖЕТ СОХРАНИТЬ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖ НА УРОВНЕ ПРОШЛОГО ГОДА.

Премьер-министр Дмитрий Медведев 29 февраля продлил программу субсидирования процентной ставки по ипотеке на первичном рынке до 1 января 2017 года. Ранее предполагалось, что программа будет действовать только до 1 марта текущего года. Условия остались те же: максимальная ставка по кредиту - 12% годовых, первоначальный взнос - не менее 20%. Максимальный объем займа составляет 8 млн руб. для квартир в московском регионе и Санкт-Петербурге и 3 млн руб. - в других регионах.

Как сообщил в начале февраля глава Минстроя РФ Михаил Мень, на финансирование второго этапа программы ипотеки планируется выделить примерно 16,5 млрд руб. Первый этап, который был запущен в апреле 2015 года, обошелся бюджету в 20 млрд руб. По словам Михаила Меня, в правительстве не обсуждалась необходимость пролонгации программы ипотеки с господдержкой, поскольку она доказала свою эффективность еще с момента запуска. Долго принималось решение по объему госфинансирования на 2016 год.

Проблема заключается в том, что субсидирование должно осуществляться на весь срок ипотеки, то есть в течение 15-20 лет. И все это время государству необходимо направлять средства на сохранение низкой процентной ставки. Закрыть госпрограмму по уже выданным кредитам можно будет только после улучшения состояния экономики и уменьшения Банком России ключевой ставки до 8,5% годовых. В этом случае банки смогут самостоятельно выдавать кредиты под 12%.

Глава строительного ведомства прогнозирует объем выдачи ипотеки в 2016 году в России на уровне 0,9-1 трлн руб. По данным Банка России и Минфина, в прошлом году объем ипотеки составил 1,14 трлн руб., из них 32,7% (374 млрд руб.) - ипотечные кредиты, выданные с субсидированием ставки. На эти деньги было куплено 10,6 млн кв. м жилья.

ДОСТУПНЫЙ ПРОЦЕНТ

По словам участников рынка, продление ипотеки выгодно всем. Для застройщиков это означает поддержание спроса на жилье и приток инвестиций для строительства жилых объектов. Банки получают стабильный поток заявок на ипотеку. А заемщики имеют возможность оформлять кредит по доступной ставке. "В начале 2015 года, до вступления в действие программы субсидирования ипотеки, даже в рамках лучших банковских предложений кредит оформлялся под 14,5-14,95% годовых в рублях. Многие игроки предлагали кредиты под 20-30%", - говорит руководитель департамента ипотеки компании "НДВ-Недвижимость" Кристина Шульгина.

Сейчас банки - партнеры застройщиков предлагают ипотеку в пределах 12% годовых. Кроме того, напоминает Кристина Шульгина, есть программы с преференцией для клиентов риелторских агентств: если клиент подает в банк заявку через агентство, он получает кредит по пониженной ставке. Как правило, размер скидки небольшой - например, ВТБ24 предоставляет ипотеку под 11,75%, Промсвязьбанк - под 11,85%.

Кроме того, напоминает Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family, в целом по рынку есть дополнительный дисконт. Так, для желающих купить квартиру в проекте "Микрогород "В лесу" от Rose Group предлагается ставка по ипотеке в размере 10% годовых благодаря совместной программе застройщика и банка "Глобэкс". ФСК "Лидер" вместе с банком "Открытие" предлагает клиентам ипотеку под 8%. "За этим стоит субсидирование от застройщика. Если клиент оплачивает покупку за собственные средства в размере 100% от стоимости, ему предоставляется скидка к цене квартиры. Если покупатель берет ипотечный кредит, бюджет на скидку идет в счет субсидирования ставки", - объясняет управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

СКОЛЬКО ПОКУПАЮТ ПО ИПОТЕКЕ

В феврале, когда было не ясно, продлят ли власти программу субсидирования ипотеки, на рынке новостроек были зафиксированы очень высокие темпы реализации квартир. Как поясняет Мария Литинецкая, по сравнению с февралем 2015 года в Москве было зарегистрировано сделок на 62,2% больше.

Между тем вторичный рынок недвижимости в столице в январе и феврале, напротив, просел на 10,5% из-за дорогих жилищных кредитов: ставки по ним колеблются от 13,5 до 18% годовых. Многие потенциальные покупатели, не желая переплачивать по ипотеке на вторичном рынке, переориентировали свой выбор в пользу жилья от застройщиков, говорит Мария Литинецкая.

Благодаря господдержке ипотеки и переориентации спроса на первичный рынок доля ипотечных сделок в общем объеме продаж, по данным самих девелоперов, составляет от 50 до 90%. "В проектах ГК "МИЦ" более 60% сделок проходит с привлечением заемных средств, причем в феврале этот показатель прибавил еще 5% по сравнению с декабрем 2015 года", - объясняет Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК "МИЦ". По словам коммерческого директора Rose Group Натальи Саакянц, начало года показало позитивные результаты, не типичные для этого сезона. Так, в феврале доля ипотечных сделок в продажах проекта "Микрогород "В лесу" составила 73%, в то время как год назад было только 39%.

РЕЗУЛЬТАТОВ 2015-ГО РЫНОК НЕ ДОСТИГНЕТ

В прошлом году госпрограмма субсидирования ипотеки помогла рынку жилищного строительства выжить, хотя объемы продаж существенно снизились. Как отмечает Даромир Обуханич, до продления госпрограммы первичный рынок жилья просел примерно на 30%. "Кризисный 2015 год сильно повлиял на всех игроков рынка, и компания Rose Group, как и другие застройщики, почувствовала падение продаж примерно на треть", - подтверждает Наталья Саакянц.

Продление программы субсидирования ипотеки позволит рынку первичного жилья удержать показатели объема продаж на уровне прошлого года, считает Николай Циганов, президент ГК "Премьер". Но это самый оптимистичный прогноз. Роман Стро илов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group, считает, что повторение в текущем году объемов 2015-го стало бы большой победой: "Поскольку поводов для оптимизма у рынка нет, успехом можно будет считать даже падение 10-15%".

Мария Литинецкая из "Метриум" убеждена, что результатов прошлого года достичь не получится. По ее мнению, высокий процент ипотечных сделок - в некоторых случаях до 100% продаж - говорит о том, что платежеспособность населения значительно снизилась. Об этом свидетельствует и падение объема жилищных кредитов без госсубсидирования на 22% в 2015 году относительно 2014-го.

Наталья Саакянц отмечает, что к снижению доходов населения добавился психологический фактор: люди понимают, что выход из кризиса будет долгим, цены на недвижимость вряд ли вырастут, поэтому многие решат отложить покупку квартиры.

Программа господдержки ипотеки могла бы оказать и большую помощь рынку жилья. Проблема в том, что часто для покупки квартиры в новостройке людям нужно продать квартиру на вторичном рынке. Но из-за низкого спроса на жилье сделать это крайне сложно. В 2015 году обсуждалась возможность запустить программу субсидирования ипотеки и для вторичного рынка, но от этой идеи отказались.

Автор: Мария Карнаух