Гордеев узел

КАК ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ СЕРГЕЙ ГОРДЕЕВ СТАЛ ДЕВЕЛОПЕРОМ НАЦИОНАЛЬНОГО МАСШТАБА

На днях Сергей Гордеев получил контрольный пакет акций ГК "ПИК" и собирается довести свою долю в стройхолдинге, ставшим буквально за год №1 на рынке, до 100%. Что помогло компании за столь короткий промежуток времени стать крупнейшим игроком в сегменте жилой недвижимости - "Бизнес-журнал" узнал у самого бизнесмена и экспертов рынка.

Возглавить рейтинг ведущих девелоперов страны ПИКу позволил возросший масштаб бизнеса компании. В основном за счет ряда громких сделок и приобретений, совершенных только за год основным акционером, президентом и председателем правления ГК Сергеем Гордеевым, который вошел в этот бизнес всего четыре года назад.

Группа компаний (ГК) "ПИК" (Москва) была основана в 1994 году. С начала своей деятельности стройхолдинг построил в стране около 16 млн квадратных метров жилья, в том числе свыше 550 000 "квадратов" в прошлом году. Однако по показателям ежегодного ввода ПИК, как правило, не поднимался выше третьего места в общероссийских рейтингах застройщиков. К примеру, по итогам прошлого года, компания пропустила вперед двух петербургских девелоперов - ЛСР и Setl Group. Зато в 2017-м компания уже стала абсолютным лидером по объемам текущего строительства. Прогнозируемые объемы ввода и продаж на текущий год - 1,8 млн кв. м жилья. Столько в новейшей истории России еще никто не строил.

В ОДНИ РУКИ

Последнюю сенсационную "стратегическую инвестицию" предприниматель совершил всего полмесяца назад. Так, в середине июля через свои структуры он консолидировал 50,02% акций ПИКа, выкупив доли у Александра Мамута и Микаила Шишханова (свыше 20% у двоих). После закрытия сделки и завершения всех обязательных процедур Сергей Гордеев станет контролирующим акционером ГК, в которую на данный момент входит 34 "дочерних суббренда", представленные в восьми регионах страны. До этого бизнесмен - через аффилированные с ним компании - владел лишь 29,9% ПИКа. Оставшиеся сейчас 49,98% - акции, находящиеся в свободном обращении (free яoat), и пакет квазиказначейских бумаг. В пресс-службе ГК "ПИК" "Бизнес-журналу" объяснили, что изменения, упростившие структуру собственников, весьма позитивно воспринял совет директоров и менеджмент компании.

В свою очередь, сам бизнесмен прокомментировал сделку так: "Консолидация контрольного пакета акций ПИКа - это одно из необходимых условий для эффективной реализации долгосрочной стратегии роста и развития компании. Это также важный этап в осуществлении стратегии компании по работе на рынках капитала, направленной на повышение капитализации и ликвидности... Я полностью уверен в потенциале роста нашего бизнеса и перспективе превращения ГК в технологичного лидера отрасли. Что не менее важно, я полностью уверен в будущем ПИКа как публичной компании и в том, что широкий круг инвесторов в России и за рубежом может быть частью этой истории успеха".

По данным ГК, цена продажи одной обыкновенной акции была установлена на уровне 280 рублей. Организатором сделки выступает ВТБ Капитал. Закрытие сделки ожидается уже в третьем квартале 2017 года. После этого в соответствии с законодательством Сергей Гордеев сделает обязательное предложение миноритариям о выкупе их акций (по более высокой цене, чем основная сделка). Для этого он ранее получил одобрение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) на приобретение 100% ПИКа.

БЕЗ ПЯТИ МИНУТ РЕНОВАТОР

Прежде чем взять контроль над ПИКом, Сергей Гордеев активно наращивал "портфель" не только самой ГК, но и свой собственный. Его самое свежее крупное "личное" приобретение - покупка этой зимой через подконтрольное ему ООО "Ривьера" 100% акций столичного застройщика ОАО "Центр-Инвест". Бизнесмен сразу поспешил уверить, что интегрировать "Центр-Инвест" в ГК "ПИК" он не намерен. Похожим образом менее года назад он комментировал слияние с компанией "Мортон", которая в дальнейшем стала частью ПИКа.

Согласно итоговому протоколу на сайте Единой электронной торговой площадки, на "Центр-Инвест" претендовало также ОАО "Авгур эстейт", входящее в группу компаний "А101" и принадлежащее теперь уже одному из бывших "партнеров" по ПИКу из группы "Сафмар" (семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова). Но предложение "Ривьеры" оказалось лучше: компания Гордеева была готова заплатить за актив 7,39 млрд рублей, то есть на 6,2 млн больше, чем предлагала "Авгур эстейт". К тому же "Ривьера" вызвалась оплатить покупку сразу, а "Авгур эстейт" рассчитывала на рассрочку.

По словам Сергея Гордеева, "Центр-Инвест" ему приглянулся действующими инвестпроектами с прогнозируемыми сроками реализации и доходностью. По данным "СПАРК-Интерфакса", выручка компании в 2015 году составила 5,8 млрд рублей, чистая прибыль - 3,9 млрд. Впрочем, эксперты, опрошенные "БЖ", считают, что бизнесмен слегка лукавит. Дело в том, что полное название "Центр-Инвеста", который до сделки принадлежал АО "Мосинжпроект", - ОАО "Московский городской центр продажи недвижимости". Акционерное общество было создано в 2010 году путем реорганизации государственного унитарного предприятия (ГУП) "Центр-Инвест" (в форме ГУПа предприятие было учреждено Департаментом городского имущества еще раньше - в 1998 году). Важно то, что "Центр-Инвест" выступал в роли инвестора и заказчика на объектах, связанных с комплексной реконструкцией и застройкой микрорайонов в Западном, Юго-Западном и Восточном округах столицы, переселением жителей в новые дома. Организация занималась сносом ветхого жилого фонда и строительством на его месте современных домов. Именно с этим и может быть связан интерес Гордеева к городскому застройщику Эксперты уверены, что бизнесмен таким образом рассчитывает принять участие в масштабной программе реновации. Несмотря на то, что окончательных деталей программы пока нет, и столичные власти уверяют, что привлекать к ней коммерческих застройщиков они, по крайней мере, на первом этапе, не планируют, ПИК еще весной неожиданно приостановил поиск новых участков под жилую застройку в Москве. Гордеев мобилизует резервы, предполагают аналитики рынка, считающие вполне логичным, если ПИК станет одним из основных "реноваторов". "Компания обладает наибольшими производственными мощностями в столичном регионе, - напоминает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. - Только после нашумевшей покупки группой старейшего в стране застройщика - ГК "Мортон" - осенью прошлого года они увеличились до 1,5 млн кв. метров".

ХОРОШАЯ ПАРТИЯ

Приобретение в сентябре 2016 года Сергеем Гордеевым у Александра Ручьева ГК "Мортон" - ведущего застройщика Московского региона с 20-летней историей - действительно стало крупнейшей за последнее десятилетие сделкой в отрасли. Вместе с компанией Гордеев получил практически все активы "Мортона", в том числе реализуемые и перспективные жилые проекты на 5,3 млн "квадратов", уже построенные коммерческие объекты площадью почти 200 тыс. кв. м, земельный банк, насчитывающий более 1 000 гектаров, и домостроительный комбинат "Град". Сколько получили за компанию Ручьев и пять других акционеров "Мортона" (их имена, как и распределение акционерного капитала, ГК никогда не раскрывала) до сих пор остается неизвестным. Но верхняя планка экспертной оценки всего бизнеса "Мортона", вводившего последние три года каждый раз по миллиону "квадратов" жилья, астрономическая - 165 млрд рублей. Насколько достоверна эта цифра, утверждать не берется никто. Кроме того, она мало что говорит без данных о долговой нагрузке компании перед банками, которая с начала 2015 года выросла в 1,5 раза и составляла к сентябрю 2016-го почти 24 млрд рублей. В конечном итоге долгосрочные кредитные обязательства "Мортона" могут оказаться настолько большими, что, по мнению

Николая Казанского, чистая стоимость активов компании может вообще равняться нулю.

Сам Гордеев утверждает, что оплатил покупку полностью из личных средств (не называя, конечно же, конкретных цифр), без привлечения кредитов. "В последние годы я выходил из проектов и имею достаточно средств для подобных вложений", - поясняет бизнесмен, уточняя, что "Мортон" для него - "стратегическая инвестиция". Так, только в конце 2015 года бизнесмен выручил около $200 млн, продав коммерческую недвижимость группе "БИН". "Я мало трачу, - добавляет Гордеев. - Еще со времени продажи компании Horus Capital у меня оставались значительные средства. Я делал успешные инвестиции на фондовом рынке. Мне не пришлось ничего закладывать, просто взял деньги из кармана и заплатил".

Первоначально вхождение "Мортона" в ПИК даже не планировалось.

Тогда Гордеев говорил, что первый продолжит развиваться как самостоятельный бренд с собственной стратегией.

Однако в ноябре "после детального изучения бизнеса "Мортона" и оценки синергетического эффекта от объединения двух компаний" Сергей Гордеев принимает решение о продаже свежеприобретенного актива своей же группе "ПИК". Соответствующая сделка была закрыта в конце декабря 2016 года. Требования регуляторов о раскрытии существенных фактов публичными компаниями хоть немного пролили свет на стоимость всей мегасделки. В частности, в представленной ГК "ПИК" отчетности по МСФО за 2016 год раскрываются официальные детали приобретения холдингом ГК "Мортон". В общей сложности эта покупка обошлась ПИКу в 18,8 млрд рублей (опять же без учета как минимум 24 млрд рублей долга, который еще придется погасить новому собственнику "Мортона"). Согласно документу, ПИК купил 100% акций ГК "Мортон" у гордеевского фонда Horus Real Estate Fund IBV почти за 11,6 млрд рублей. Еще около 7,2 млрд он заплатил своему акционеру за земельные участки и "дочерние" компании "Мортона" по обслуживанию недвижимости.

При этом, по словам бизнесмена, на втором этапе сделки он вообще ничего не заработал, продал буквально на рубль дороже, чем купил. Для чего была нужна такая двухступенчатая структура сделки? "Надо было решать быстро, акционеры "Мортона" так хотели, - объясняет Гордеев. - А в компании "ПИК" довольно долго все обсуждают и взвешивают. Поэтому я решил выкупить "Мортон" на себя, а потом уже - посмотреть".

"Сегодня мы создаем одну из крупнейших девелоперских компаний России, которая будет способствовать усилению позиций всего сектора, - заявил тогда Сергей. - Эта сделка открывает огромные перспективы для роста бизнеса и повышения продуктивности создаваемой нами компании. Благодаря более высокой операционной эффективности, которой намерены достичь в результате синергии двух бизнесов, мы также рассчитываем в обозримой перспективе стать лидером сектора по операционным результатам и рыночной капитализации".

Положительно оценивают сделку и эксперты рынка. Так, по словам вице-президента NAI Becar Виктора Козина, несмотря на наличие у "Мортона" больших долгов перед банками, проблем с дольщиками и конфликтов с инициативными сообществами по вопросам экологии и сохранения памятников архитектуры, сделку для ПИКа можно считать выгодной. "Прежде всего из-за налоговых послаблений, которые получит ПИК, - поясняет Козин. - Налоговые риски для ПИКа минимизируются за счет приобретения компании с долгами". Более того, сам Гордеев имеет хороший опыт переговоров с кредиторами, и наверняка долги "Мортона" рано или поздно будут реструктурированы. Формально интеграция двух компаний под единым брендом ПИК уже закончилась этой весной. И, как отмечает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко, в результате слияния двух крупнейших стройхолдингов в России появился девелопер национального масштаба.

Выручка новой большой компании уже в этом году может выйти на уровень 190 млрд рублей, объем продаж составит 1,8 млн кв. м в год, а объединенный земельный банк достигнет 1 500 га.

ОСОБО КРУПНЫЙ РАЗМЕР

"После окончательного объединения активов, производственных мощностей и функциональных подразделений двух компаний доля ГК "ПИК" на рынке индустриального домостроения может составить примерно 20%", - добавляет управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. При этом, по ее прогнозу, если не ограничивать производственные мощности образовавшегося строительного гиганта, то в 2018 году компания сможет ввести в строй уже 2,5 млн кв. м жилья. "После фактического объединения ПИКа и "Мортона" повысится риск монополизации и захвата рынка, особенно в тех локациях, где сосредоточены масштабные проекты", - немного опасается руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор. Мария Литинецкая же, наоборот, уверена, что произошедшие перемены сделают рынок "более устойчивым и предсказуемым".

Изменение масштабов бизнеса Гордеева не вызывают особых опасений и у властей. В беседе с обозревателем "БЖ" глава Минстроя России Михаил Мень назвал сделку "естественным трендом в рамках укрупнения рынка". По его словам, во всем мире такие процессы периодически происходят. Для министерства куда важней, чтобы все обязательства, которые были у "Мортона" перед покупателями квартир, в том числе в рамках договоров долевого участия, были выполнены новыми собственниками. И "новый-старый" акционер Сергей Гордеев, в свою очередь, цц уверяет в этом надзорное ведомство.

ГОРДЕЕВ СЕРГЕЙ ЭДУАРДОВИЧ

РОДИЛСЯ 22 НОЯБРЯ 1972 ГОДА В МОСКВЕ. ОБРАЗОВАНИЕ: ТОЛЬЯТТИНСКАЯ АКАДЕМИЯ УПРАВЛЕНИЯ (ВЫПУСК 2003 ГОДА).

БЫЛ САМЫМ МОЛОДЫМ В СТРАНЕ СЕНАТОРОМ (ПРЕДСТАВЛЯЛ В СОВЕТЕ ФЕДЕРАЦИИ РФ ПЕРМСКИЙ КРАЙ). ЗАНИМАЕТ 57-Ю СТРОЧКУ В РЕЙТИНГЕ БОГАТЕЙШИХ БИЗНЕСМЕНОВ РОССИИ, ПО ВЕРСИИ FORBES. СВОИ ПЕРВЫЕ АКЦИИ ГК "ПИК" ПРИОБРЕЛ В КОНЦЕ 2013 ГОДА У СУЛЕЙМАНА КЕРИМОВА ("НАФТА"). ПРЕЗИДЕНТОМ И ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ ПРАВЛЕНИЯ СТАЛ ЛЕТОМ 2014-ГО. УВЛЕКАЕТСЯ АРХИТЕКТУРОЙ. САМ РАЗРАБОТАЛ ПРОЕКТ СВОЕГО ЗАГОРОДНОГО ДОМА С САДОМ НЕДАЛЕКО ОТ ЛОНДОНА. ОКОЛО 10 ЛЕТ СПОНСИРУЕТ ЧАСТНЫЙ ТЕАТР - "СТУДИЮ ТЕАТРАЛЬНОГО ИСКУССТВА" ПОД РУКОВОДСТВОМ СЕРГЕЯ ЖЕНОВАЧА. ОСЕНЬЮ 2015-ГО ИНВЕСТИРОВАЛ $10 МЛН В ПРОЕКТ ИЛОНА МАСКА ПО СОЗДАНИЮ НОВОГО ВИДА ТРАНСПОРТА - HYPERLOOP.

ЧИСТАЯ СИНЕРГИЯ

В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ СЕРГЕЮ ГОРДЕЕВУ ВЕСЬМА УДАЧНО УДАЕТСЯ СОВМЕЩАТЬ ЛИЧНЫЕ ПРОЕКТЫ С РАБОТОЙ В ПИКЕ. "НЕТ НИКАКОГО КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ, - ОТШУЧИВАЕТСЯ ОН. - ОПЯТЬ ЖЕ ТОЛЬКО СИНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ". ТАК, В СВОЕ ВРЕМЯ БИЗНЕСМЕН КУПИЛ УЧАСТОК ЗЕМЛИ В САЛАРЬЕВЕ (НОВАЯ МОСКВА), ГДЕ ВПОСЛЕДСТВИИ ПОСТРОИЛИ ОДНОИМЕННУЮ СТАНЦИЮ МЕТРО. ПО ТЕМ ЖЕ ПРИЧИНАМ У ГОРДЕЕВА ПОЯВИЛСЯ ПРОЕКТ ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНОГО УЗЛА И ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА (ДАЛЕКО НЕ ПЕРВАЯ ЧАСТНАЯ ИНВЕСТИЦИЯ ГОРДЕЕВА В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ): В ДАЛЬНЕЙШЕМ ОН ПОЛУЧИЛ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА ВБЛИЗИ ОТ СВОИХ ОБЪЕКТОВ.

Автор: Москаленко Андрей