Главная дорога

Смена элит в России уже идет полным ходом, если верить наблюдениям брокеров, специализирующихся на сделках с элитной недвижимостью на Рублево-Успенском направлении. Как всегда в кризисные годы, особняки и резиденции здесь начинают все чаще менять владельцев.

Рублевка по-прежнему временами поражает воображение бюджетом сделок с недвижимостью. Например, в этом году в коттеджном поселке Жуковка XXI была куплена резиденция за $11 млн, а в проекте «Усадьбы Усово» дома приобретались за $9-10 млн. Но эти сделки лишь отвлекают внимание от истинного положения дел. Приметы экономического кризиса на Рублевке таковы. Объем предложения по итогам прошлого года увеличился примерно на одну четверть. Цены прошли «кризисную терапию», скорректировались и отчасти даже стали рублевыми, чего на Рублевке не было никогда. Как рассказывает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, сейчас сделки в основном совершаются либо с объектами на вторичном рынке, где собственники опустились от долларовой цены примерно вдвое, либо с участками без подряда в новых коттеджных поселках - тоже со значительным дисконтом. Так, дом «под ключ» на Николиной Горе, когда-то стоивший $6 млн, был продан за $2,5 млн, да еще и в рассрочку. Резиденцию на 1 м Успенском шоссе под отделку собственники покупали три года назад за $2,3 млн, а сегодняшняя цена сделки - миллион. Стоимость участка в строящемся коттеджном поселке составляет $4 млн, но в результате торга можно добиться скидки в 30% от прайсовой цены.

Москва заточена под элитный Северо-Запад даже на градостроительном уровне. Рублевку с Кремлем соединяет широкий транспортный коридор Кутузовского проспекта; вредных производств на этом направлении никогда не было, а загородные ландшафты с соснами и холмами здесь - одни из самых живописных в Подмосковье. Не удивительно, что при довольно небольшой протяженности Рублево-Успенского шоссе (30 км) здесь сконцентрировано основное предложение элитной загородной недвижимости. Как и раньше, самой престижной считается «ближняя Рублевка» (до Жуковки), а также 1 е и 2 е Успенское шоссе с возможностью альтернативного проезда по платной дороге, которая была запущена относительно недавно и получила прозвище «Сторублевка».

Внимание покупателей от Рублевки отвлекает укрепившая позиции Новая Рига, инфраструктура которой уже достигла хорошей формы. Как сообщается в аналитическом отчете Knight Frank, за первые шесть месяцев 2015 года на это направление пришлось около 70% всех сделок, в то время как на Рублево-Успенское шоссе - всего 5% продаж.

Брокеры подтверждают: Рублевка сегодня теряет позиции по объему продаж. Дело в том, что на Новой Риге больше первичных предложений в бюджете до миллиона долларов, которые сейчас наиболее интересны для состоятельных покупателей, в то время как на Рублевке такие варианты встречаются в зоне дальше 20 км от МКАД.

Элитный девелопмент на Рублевке статичен, поселки строятся постепенно, а продаются по несколько лет. Эксперты даже говорят о сформировавшемся здесь дефиците на первичном рынке. Об этом свидетельствует статистика: сегодня, как подсчитали в TWEED, в продаже находится около 20 проектов бизнес и премиум-класса. В прошлом году ситуация была аналогичная, новых поселков за это время не появилось, а существующие распроданы не до конца. Три года назад их было немногим больше.

Наиболее ходовой товар - дома без отделки и «под ключ» стоимостью $1-3 млн. Например, в самом ближнем из новых поселков Рублевки, Раздорах-2, дома стоят от $2,7 млн (600 кв. метров, без отделки, с участком 14 соток). Хорошую динамику продаж показывают также Рубин Эстейт, Успенка-21, Усадьбы Усово, Азарово и др.

Из-за штиля в девелопменте вторичные предложения занимают львиную долю рублевского рынка. Так, в базе одного из агентств, специализирующихся на элитной недвижимости, числятся около 600 домов стоимостью от $500 тыс. и более 40 квартир и таунхаусов от $300 тыс. Некоторые предложения можно отнести к разряду «золотых»: собственники объектов упорно держат цену и «не сдаются» даже в кризис. «На сегодня в закрытых продажах есть несколько предложений, которые переваливают за $100 млн, - рассказала Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate. - Их цена скорректировалась не сильно. И практически никто на вторичных продажах не перевел цены в рубли - как, например, это практикуют застройщики».

Примерно половина сделок на «вторичке» проходит с объектами в стародачных поселках (Николина Гора, Жуковка, Новь, Барвиха, Подушкино, Усово, Горки-2 и др.).

Рублевская земля была в цене всегда, причем удорожание строительства в связи с колебаниями курса валют на популярность формата повлияло незначительно. Даже если участок расположен в болотистой местности в Барвихе, все равно он считается престижнее земли с соснами где-нибудь на Симферопольском направлении. «Участки без подряда на первичном рынке загородной недвижимости на Рублево-Успенском направлении представлены в различных по масштабу коттеджных поселках, - говорит Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. - Но в заселенных поселках продаются преимущественно единичные лоты».

Среди популярных лотов - участки без подряда в коттеджном поселке Раздоры-2, который расположен в 5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Цена сотки начинается от $90 тыс., максимальная стоимость - $110 тыс. Другой хит - поселок Николино, где есть лоты площадью от 15 до 21 сотки. Кстати, в августе 2015 года в проекте были открыты продажи в новой очереди. Минимальная цена предложения - $35 тыс. за сотку, средняя - $55-60 тыс. Проект выглядит привлекательно на рынке за счет развитой инфраструктуры, создающей качественное общественное пространство. В распоряжении жителей теннисные корты, боулинг, бассейны, пляж, лодочная станция, рестораны и пр.

«Землей интересуются два вида клиентов, - считает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум». - Первые уже имеют загородный дом, в котором они успели пожить и понять все его недостатки, поэтому приобретают участок и строят новый объект «под себя». Вторые - люди, которые слишком хорошо знают, в каком доме они хотят жить, и понимают, что подходящий объект на рынке они просто не найдут. Участок без подряда и последующее строительство - единственный возможный для них вариант».

Цены на элитную недвижимость прошли «кризисную терапию», скорректировались и отчасти даже стали рублевыми, чего на Рублевке не было никогда. На вторичном рынке собственники опустились от долларовой цены примерно вдвое

Кстати, на Рублевке есть интересный феномен - так называемые «вторичные» участки, которые покупают инвесторы и впоследствии продают незастроенными в высоких бюджетах. По мнению экспертов, оптимально вкладываться в крупные активы в организованных охраняемых поселках с коммуникациями и перепродавать в «нарезку» по 15-20 соток с минимальным вложением средств в разводку коммуникаций и согласование. В условиях «здорового рынка» прибыль инвестора составляла от 30 до 50%.

Согласно данным Сontact Real Estate за первое полугодие 2015 года, на первичном рынке элитного жилья можно наблюдать тенденцию, при которой формат таунхаусов в районе Рублево-Успенского шоссе практически себя изжил. Аналитики отмечают, что на первичном рынке Рублевки почти 100% предложения относится к сегменту коттеджей и участков с подрядом, в то время как доля таунхаусов год за годом тает.

«На Рублевке, конечно, есть предложения по таунхаусам, однако в основном это касается вторичного рынка элитной недвижимости, - говорит Алсу Хамидуллина (Contact Real Estate). - Вероятно, девелоперы предпочитают не строить новый фонд в связи с предполагаемыми рисками по реализации, ведь уже имеющиеся предложения подолгу экспонируются на рынке, как, например, это можно видеть в коттеджных поселках Барвиха-2, Барвиха Вилладж и других».

Среди возможных причин, по которым формат таунхаусов не пользуется популярностью, эксперты называют желание сохранить элитарный образ Рублевки, заставляющее девелоперов возводить пусть и меньшие по площади, но отдельно стоящие дома на своем участке. К тому же достаточное количество таунхаусов представлено на смежном направлении - в районе Новорижского и Ильинского шоссе: там это более востребованный товар в силу меньшего пафоса.

Ускоренная ротация рублевских резидентов становится привычным феноменом в период экономических неурядиц, говорят брокеры. Кто-то из состоятельных людей распродает имущество в России и уезжает за рубеж - поближе к своим активам. На смену приезжают новые владельцы - в основном выходцы из сырьевых регионов (Сибирь, Дальний Восток и пр.), для которых «свой дом на Рублевке» - это новая статусная «веха» в биографии. И жизнь элитного направления идет своим чередом.