ГК "Самолет" поможет мелким девелопером обойти новые правила долевого строительства

ГК «Самолет» запускает новую партнерскую программу, в рамках которой она предлагает владельцам участков (от 10 га) и небольшим девелоперам помощь с реализацией строительных проектов в Московском регионе и Санкт-Петербурге, рассказал «Ведомостям» член совета директоров группы Антон Елистратов. С 1 июля 2019 г. в России вступают в силу новые правила долевого строительства, застройщики должны будут продавать квартиры через эскроу-счета. Из-за этого некоторые небольшие компании не смогут привлекать проектное финансирование на свои объекты и фактически должны будут уйти с рынка. Партнерство с ГК «Самолет» позволит таким игрокам получить финансирование за счет совместной реализации жилых объектов, при этом увеличить прибыль от таких проектов и снизить риски, объясняет Елистратов. Сама же группа, по его словам, сможет увеличить свой портфель проектов.

Детальные условия работы с землевладельцами Елистратов не раскрыл, сообщив лишь, что условия партнерской программы гибкие. «Где-то речь пойдет только об использовании франшизы „Самолет“, а где-то о фактическом выкупе бизнеса, но не за деньги, а за прибыль в будущем проекте», — уточняет он, уверяя, что схема будет финансово выгодной для потенциальных партнеров. Сейчас «Самолет» ведет переговоры примерно по 10 проектам, самый маленький из которых около 80 000 кв. м жилья, сообщил собеседник «Ведомостей, но имена компаний не назвал.

ГК «Самолет» — один из крупнейших девелоперов жилья в Московском регионе с портфелем более 10 млн кв. м. Крупнейшие акционеры — миноритарий «Русской аквакультуры» Михаил Кенин, бизнесмен Павел Голубков, гендиректор Игорь Евтушевский и Invest AG, управляющая активами владельцев «Евраза». Кроме того, миноритарием входящей в группу фирмы «Самолет две столицы» (строит в Москве и Санкт-Петербурге) является структура брата губернатора Московской области Андрея Воробьева Максима.

Отличие «Самолета» от других девелоперов в том, что компания почти не тратит денег на приобретение участков, а создает партнерства с владельцами земли. Правда, до сих пор речь шла в основном о крупных компаниях — например, группе «Абсолют» Александра Светакова, RDI Group Дмитрия Аксенова, группе «Рота» депутата Дмитрия Саблина и проч. Теперь речь идет о более мелких землевладельцах, уточняет Елистратов.

Как крупные компании создают партнерства

ПИК

Крупнейший российский девелопер ГК ПИК в 2019 г. запустил партнерскую программу «ПИК-франшиза». По словам основного акционера компании Сергея Гордеева, группа намерена предоставить примерно 100 франшиз в ближайшие пять лет, по ним может быть построено 7-10 млн кв. м.

ФСК

Похожую с «Самолетом» схему работы с землевладельцами использует и группа ФСК (ранее ФСК «Лидер»). На землях группы «Абсолют» в Одинцовском районе она строила «UP-квартал «Западное Кунцево», часть площадей в котором были переданы партнеру по проекту.

MR Group

В 2015 г. MR Group договорилась с Сoalco Василия Анисимова об управлении ее проектами. Ей для совместной застройки были переданы активы примерно на 1 млн кв. м в Москве и Подмосковье. Спустя год в это партнерство вошла и группа ВТБ, выкупив у Сoalco контрольные пакеты в трех компаниях, владеющих проектами «Пресня сити», «Царская площадь» и «Басманный, 5» суммарно на 500 000 кв. м.

В зависимости от качества участка и проработки документации его владелец может получить от «Самолета» 8-20% продаваемой площади в проекте, подсчитал гендиректор Geo Development (работает в том числе с небольшими девелоперами) Максим Лещев. Похожая цифра — 8-25% — и у гендиректора компании «Земер» Ильи Терентьева. Многие небольшие игроки из-за законодательных изменений потеряли возможность строить на своих участках жилые проекты, что дает «Самолету» возможность получить более выгодные для себя условия, считает Лещев. Территории в пределах 20-30 км от МКАД и особенно площадки с перспективой появления станций метро на них или рядом будут востребованы всегда, а их владельцы вряд ли пойдут на снижение доли в проектах, добавляет Терентьев. «Если за право строить на нашем участке мы получим не менее 17% продаваемых площадей в проекте, нам было бы интересно», — говорит владелец около 20 га на юге Подмосковья.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка к планам «Самолета» относятся по-разному. Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов считает такой вариант развития партнерств вполне жизнеспособным и выгодным для владельцев земель и небольших девелоперов. «Это похоже на использование франшизы, но с большим контролем со стороны франчайзера», — считает он. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев называет такую схему «закономерной реакцией на изменяющиеся правила игры». Все крупные компании, которые уверены в открытии кредитной линии по проектному финансированию, рано или поздно предложили бы подобное сотрудничество более мелким игрокам, просто «Самолет» это сделал первым, указывает он.

Сложность схемы работы с другими застройщиками заключается во взаиморасчетах, предупреждает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая: на рынке известно немало конфликтных ситуаций, когда девелопер специально строил дом с квартирами для владельца участка в последнюю очередь, тогда как корпуса на продажу возводились первыми. Поэтому большой вопрос, кто и на каких условиях будет сотрудничать с девелопером, резюмирует эксперт. Любое совместное предприятие — это определенного рода ограничение в принятии решений, говорит гендиректор девелопера МИЦ Даромир Обуханич. Его компания предпочитает покупать площадки, чтобы «оставаться свободными в принятии решений».

ГК «Самолет» запускает новую партнерскую программу, в рамках которой она предлагает владельцам участков и небольшим девелоперам помощь с реализацией строительных проектов

Автор: Филатов Антон