Где растут окна

Региональные девелоперы теснят столичных по охвату регионов. Застройщики объясняют расширение желанием улучшить репутацию компании, в том числе в глазах банков, сэкономить за счет масштабных закупок и возможностью контролировать строительство дистанционно благодаря технологиям.

Растет и число, и доля компаний, которые строят одновременно на рынках нескольких регионов. За последние семь лет число региональных компаний выросло в 1,5 раза, застройщики из регионов расширяются не только на соседние рынки, но и начинают строить в Москве и Санкт-Петербурге, отмечается в совместном исследовании консалтинговой компании MACON и девелопера "Талан", основанном на данных Единой информационной системы жилищного строительства. Сейчас 103 девелопера из регионов работают в двух и более субъектах России. Их доля в общем объеме жилищного строительства страны достигла 22%. Для сравнения, компании из Москвы и Санкт-Петербурга, деятельность которых выходит за пределы столиц, формируют только 18% рынка.

Компании простимулировали к выходу в другие регионы доступ к проектному финансированию и всплеск спроса на жилье в эпоху действия льготных программ, отметила заместитель гендиректора по маркетингу УК "Талан" Наталья Гарифуллина. "Сюда же можно добавить развитие удаленных форматов ведения бизнеса, стандартизацию процессов и вывод строительных работ на аутсорс. Более того, в городах с высокой девелоперской активностью усиливается конкуренция, что мотивирует игроков искать новые рынки", - говорит она.

Работа застройщика в нескольких регионах - довольно распространенная на сегодня практика, подтверждает член Общественного совета при минстрое Илья Пономарев. В последнее время она получила развитие, так как существенно сократился объем жилищного строительства в связи с изменением ключевой ставки. Столичные девелоперы, работающие на существенно более маржинальном рынке, не стремятся инвестировать в новые проекты по новым правилам. При этом региональные компании, имеющие опыт работы в условиях ограниченных ресурсов, вполне могут рассматривать площадки в других регионах, так как модель бизнеса у них не меняется.

Сейчас более 100 компаний реализуют проекты в двух и более регионах, тогда как пять лет назад таких было только 68, говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Выход на другие рынки для застройщиков, по его словам, обусловлен прежде всего поиском рентабельности, так как этот показатель в жилищном строительстве, в зависимости от региона, сильно варьируется. Хотя цены в последние годы выросли практически во всех регионах, но и повышение издержек тоже было значительным. И только в тех регионах, где рост цен заметно опережал увеличение себестоимости строительства, рентабельность сохранилась на привлекательном для инвесторов уровне. Речь идет в первую очередь о крупных регионах с большими агломерациями, с числом жителей более миллиона человек (Москва, Санкт-Петербург и Московская область), ряде традиционно активных рынков (Татарстан, Башкортостан, Тюменская область). "Также в последние годы привлекательными стали рынки жилищного строительства Дальнего Востока в связи с действием там программы "Дальневосточная ипотека", - отмечает Сырцов. - Особенно Хабаровск, Владивосток. Есть рынки, которые долгое время не отличались высокой привлекательностью, но теперь туда вышли застройщики в связи с резким ростом платежеспособного спроса на фоне активизации промышленности, импортозамещения".

Что касается выхода на столичный рынок, то здесь ситуация иная, отмечает Сырцов. Сюда застройщики приходят реализовывать проекты более высокого сегмента. "Постепенно новостройки бизнес- и премиум-класса вытесняют на рынке новостроек старой Москвы массовый сегмент", - поясняет эксперт.

Один-два проекта не в состоянии обеспечить финансовую устойчивость, зато портфель из нескольких площадок в разных городах позволяет синхронизировать циклы продаж и обязательные выплаты перед банками, говорит руководитель отдела градостроительства и разрешительной документации ГК ТОЧНО Виктор Егоров. Географическая диверсификация дает и эффект масштаба: когда закупаются бетон, металл или лифты сразу на несколько объектов, можно экономить до 6 - 8% на каждой позиции. В масштабах крупной компании это ощутимая прибавка к марже.

Еще один фактор для расширения географии, по словам Егорова, - стоимость земли. В мегаполисах она выросла больше, чем цена квадратного метра. Это бьет по рентабельности. Поэтому фокус смещается на соседние области: спрос есть, а "входной билет" дешевле в 2 - 3 раза. При этом благодаря современным технологиям контролировать процесс строительства сегодня можно и на расстоянии. "BIM-моделирование, онлайн-видеомониторинг стройплощадок обеспечивают прозрачность и управляемость. Сегодня стройка за тысячу километров контролируется с той же точностью и оперативностью, что и объект под окнами нашего головного офиса", - отмечает Егоров.

При расширении на другие регионы есть и вызовы, говорит эксперт: разный спрос, разная скорость согласований, выше нагрузка на управление и требования к снабжению, логистике. Без выстроенных процессов можно быстро "перегреться". Тем не менее, если с этими рисками работать системно, мультирегиональность дает огромные преимущества. При этом репутация компании, по его словам, выигрывает: кредитный профиль становится крепче, банки видят устойчивость и готовы финансировать дешевле. Бренд становится федеральным - это важный сигнал для инвесторов и рынка.

АКЦЕНТ

Благодаря современным технологиям контролировать строительство можно и на расстоянии

В России растет число компаний, которые строят одновременно в нескольких регионах страны. Фото СЕРГЕЙ КУКСИН