Эскроу не добрались до трети регионов

Девелопмент. Почему в 42% регионов не продано ни одной квартиры через эскроу-счета

ЦБ обнародовал данные об использовании новой схемы проектного финансирования

Центробанк впервые представил статистику открытия эскроу для покупки жилья в российских регионах. Хотя бы по одному счету открыто в 49 регионах. Всего на эскроу-счетах сейчас лежит 30 млрд руб.

Центральный банк России впервые обнародовал информацию о проектном финансировании при долевом строительстве с данными по каждому региону. Из статистики регулятора следует, что во многих регионах России пока не открыто ни одного счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ): такие счета есть только в 49 из 85 российских регионов, то есть чуть более чем в 57%. В семи регионах сейчас жилье или не строится совсем, или возводится без привлечения дольщиков (по госзаказу и т.п). Eсли исключить эти субъекты, то доля регионов с распространением эскроу-счетов возрастет до 63%.

Какие регионы впереди

Всего в России (по данным на 26 августа) было открыто более 10 тыс. эскроу-счетов, остаток на них-30,2 млрд руб. Лидером при этом стала Москва: в столице открыто почти 2 тыс. эскроу-счетов, на которых собрано 13,4 млрд руб. Кроме того, в первой тройке Московская и Ленинградская области с 675 и 674 счетами соответственно.

"Лидерство Москвы, Московской и Ленинградской областей и в адаптации новых законодательных норм понятно. В целом цифры не вызывают вопросов, так как регионы, лидирующие по заключенным ДДУ с применением эскроу-счетов, являются одними из лидеров по объему спроса", - говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Москва, Московская и Ленинградская области занимают, соответственно, первое, третье и седьмое места по заключенным ДДУ во втором квартале 2019 года, по данным Росреестра.

Один из лидеров спроса на жилье, Санкт-Петербург, оказался только на 17-м месте в статистике ЦБ: в городе открыто всего 167 эскроу-счетов. Отставание, вероятно, объясняется тем, что большинство жилых проектов в городе получило отсрочку в переходе на эскроу-счета. Согласно данным Eдиной информационной системы жилищного строительства, только 6,5% строящегося в городе жилья нужно продавать с использованием таких счетов. В Москве этот показатель составляет 25%.

"Процесс перехода на эскроу сложный и трудоемкий, особенно тяжело он идет в регионах, что мы видим из статистики ЦБ, и это ожидаемо", - говорит генеральный директор ГК "МИЦ" (группа перешла на продажи через эскроу-счета по всем проектам) Даромир Обуханич.

Директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов отмечает, что в статистике ЦБ прослеживаются две корреляции: в регионах - лидерах по строительству и в тех, где работают лидеры отрасли (Москва, Петербург и города-миллионники), процент эскроу выше, несмотря на то что крупнейшим компаниям разрешено достраивать и строить без эскроу большинство проектов.

Кто не спешит переходить на эскроу

Среди регионов, в которых не открыто ни одного счета эскроу, - регионы Северного Кавказа, субъекты на севере страны и в центральной части. Вероятнее всего, во многих регионах жилищным строительством занимаются относительно небольшие застройщики, у которых есть определенные трудности с переходом к проектному финансированию, отмечает главный аналитик "Росбанк Дом" Наталья Ващелюк.

В пресс-службе "Дом.РФ" считают, что динамика открытых счетов эскроу не является индикатором перехода застройщиков на проектное финансирование. "С момента перехода отрасли на новую модель финансирования прошло только два месяца - это слишком короткий срок для начала активных продаж", - уверены в пресс-службе "Дом.РФ".

"Чем крупнее по населению регион, чем рентабельнее местный рынок новостроек, тем быстрее в таких локациях будет проходить переход на новую модель финансирования. Именно поэтому в таких регионах уже много кредитных договоров с застройщиками, тогда как в депрессивных - мало", - поясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"С учетом достаточно "либеральных" критериев для сохранения возможности финансировать проекты за счет средств дольщиков, по нашим оценкам, более 80% действующих проектов останутся на старой схеме", - говорит управляющий директор - начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Строительная отрасль адаптируется к нововведениям постепенно, а некоторые застройщики завершают ранее начатые проекты без привлечения финансирования через эскроу, указывает представитель ВТБ.

Что с ценами

После новостей об обязательном переходе жилищного строительства на проектное финансирование участники рынка прогнозировали рост цен на квартиры на 5-20%. В пятницу, 6 сентября, выступая на Восточном экономическом форуме, президент России Владимир Путин также допустил подорожание жилья в результате применения эскроу-счетов. "Да, это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах", - сказал Путин.

По словам вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительный блок, в среднем квартиры на первичном рынке после перехода на проектное финансирование уже подорожали на 7%. "Но есть такие субъекты, как Петербург и другие, где было удорожание до 14%. Но это было связано с тем, что упали темпы строительства, упало предложение", - рассказал Мутко после совещания о переходе на проектное финансирование в "Дом.РФ", которое состоялось в пятницу. Мутко ожидает, что когда рынок адаптируется к новой модели, цены стабилизируются.

Что такое эскроу-счета

С 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны начинать все новые проекты с привлечением финансирования от банков. Объекты нельзя строить непосредственно на деньги покупателей - средства дольщиков до достройки хранятся на специальных эскроу-счетах, а девелоперы возводят дома на кредиты.

Перейти на новый механизм финансирования строительства застройщики должны были и по текущим проектам. Исключение правительство сделало только для тех, что были начаты до 1 июля и построены не менее чем на 6-30% (в зависимости от типа проекта и застройщика) и где продано не менее 10% квартир. Однако в итоге под эти критерии попало большинство строящегося жилья - 66,2 млн кв. м (81,6% домов, которые строятся по ДДУ). Дать отчет о строительной готовности домов девелоперы должны не позже 1 октября.

По словам вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительный блок, в среднем квартиры на первичном рынке после перехода на проектное финансирование уже подорожали на 7%

84 млн кв. м жилья в России строится с правом привлекать средства дольщиков, для 16,2 млн кв. м предусмотрено использование эскроу-счетов, по данным Eдиной информационной системы жилищного строительства на 8 сентября

В Санкт-Петербурге, одном из лидеров спроса на жилье, открыто всего 167 эскроу-счетов с объемом средств 377,6 млн руб. Возможно, это объясняется тем, что большинство жилых проектов в городе получило отсрочку в переходе на эскроу. Фото: Александр Петросян/Коммерсантъ

Автор: Федорова Надежда