Сми о нас
Элитное жилье уже вытеснило эконом-класс за МКАД
24.12.2012, РБК daily
Столичный рынок недвижимости окончательно переформатировался в пользу элитного жилья, которое продается лучше и быстрее дешевых квартир. В уходящем году было заявлено всего три новых проекта в среднеценовом сегменте, а в 2013 году таких поступлений не предвидится. Новостройки эконом-класса в Москве себя исчерпали, констатируют риэлторы.
ХАМОВНИКИ ВЫБИЛИСЬ В "ЗОЛОТУЮ МИЛЮ"
Давние прогнозы о перестройке столичного рынка недвижимости в пользу элитки стали сбываться. Развитие сегмента доступного жилья в Москве практически остановилось. По данным компании Est-a-Tet, эконом-класс давно переместился в Подмосковье, где 40% покупателей — москвичи, не способные приобрести квартиры в родном городе.
Самые яркие и знаковые стройки премиальной Москвы сосредоточены в Хамовниках. За последние два года именно сюда переместилась практически вся первичка премиум-класса. В Хамовниках сосредоточено 60% всех продаваемых квартир в элитных новостройках Белокаменной, объясняет директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Владимир Кушнарев.
Обширные территории бывших промзон позволяют реализовать качественные проекты комплексной застройки, девелоперам в Хамовниках не нужно втискивать новые жилые комплексы в кварталы советских времен, добавляет директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Роман Попов.
На месте завода "Каучук" группа БИН достраивает "Садовые кварталы", проект Knightsbridge Private park реализуется компанией "Реставрация Н" на территории, освобожденной от хлебозавода №6, бывший экспериментальный завод напитков "Хамовники" "Галс-Девелопмент" превратит в жилой комплекс "Литератор", место шелкокрутильной фабрики "Моснитки" займет Barrin House от компании "Дон-строй", перечисляет руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова. Про запас остались площадки под АМНТК "Союз", НПО "Гелиймаш", ЗАО "Московский шелк".
Кстати, все перечисленные новостройки — яркие представители нового формата элитной недвижимости: жилых кварталов. "Особенностью этих проектов является их масштабность, которая до недавнего времени была несвойственна элитному сегменту", — отмечает г-жа Шарова.
По востребованности у покупателей Хамовники уверенно обошли Арбатский и Тверской районы, а в октябре-ноябре здесь было реализовано 45% от общего объема премиальных квартир столицы, отмечают в Kalinka Real Estate Consulting Group.
Высокий спрос на жилье в новом элитном кластере подстегнул рост цен на новостройки: в 2012 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 12%, до 18,056 тыс. долл., констатирует директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Но, несмотря на такую динамику, Хамовники все же сильно уступают историческим зонам центра Москвы. Так, по данным Владимира Кушнарева, из-за дефицита предложения премиальная Остоженка дороже почти в два раза. Это говорит о большом потенциале этого района, в том числе с точки зрения роста цен на новостройки. Сегодня разница в ценах между первичным и вторичным рынками Хамовников составляет 75%, отмечает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
ЭЛИТА БЕЗ ПРОПИСКИ
Локомотивом рынка элитной недвижимости обещает стать такой относительно новый формат, как апартаменты. Предложение квартир без прописки в Москве за последний год увеличилось в 12 раз — с 6,9 тыс. до 88,4 тыс. кв. м, и эти показатели не учитывают элитные объекты, отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. По его словам, в 2012 году на долю апартаментов пришлось 15% от объема предложения столичных новостроек, а в элитном сегменте — почти треть. В этом году на рынок вышло более десяти высококлассных комплексов с апартаментами: "Кадашевские палаты", "Парк мира", Loft Factory, Soho, "СиТер", "Око", "Дом Гельриха", Vine House и Smolensky Deluxe, "Новый Арбат, 32", "Меркурий-Сити" и Barrin House.
По подсчетам "Метриум Групп", объем перспективных проектов с апартаментами составляет около 1,5 млн кв. м. Если планы девелоперов будут реализованы, то их доля на рынке московского жилья уже в следующем году составит 25%, говорит генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Более половины всех комплексов с апартаментами (60%) расположено в Центральном округе. Он же лидирует по количеству экспонируемых апартаментов — 39%, на втором месте САО (24%). При этом максимальный объем этого предложения (32%) представлен в комплексах, которые будут введены в эксплуатацию в 2015 году, отмечает г-жа Литинецкая.
До недавнего времени застройщики и покупатели настороженно относились к апартаментам как к сравнительно новому для Москвы формату недвижимости. Спрос на "офисные квартиры" для использования в представительских целях или для проживания обеспечивали работающие в столице экспаты и крупные региональные бизнесмены, отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Сегодня круг потенциальных покупателей апартаментов расширился.
Плюсом большинства апартаментов является выгодное местоположение, часто в самом центре города, где уже запрещено строительство новых объектов, уникальные видовые характеристики и развитая инфраструктура. А их неоспоримым преимуществом — относительно низкая стоимость по сравнению с обычной квартирой. "Разница может достигать 30%", — уточняет Татьяна Шарова.
"Девелоперам апартаменты выгодны тем, что такой формат позволяет обойти запрет или ограничение на строительство жилья, — говорит председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. — Там, где по документам нельзя строить квартиры, застройщики возводят апартаменты, поскольку юридически они считаются нежилым фондом". Эта формальность снижает требования по строительству инфраструктуры и обеспеченности машино-местами, добавляет Мария Литинецкая. Когда речь идет о небольшом участке с высокой плотностью застройки, это существенный плюс для девелопера. Поэтому многие девелоперы охотно строят проекты с апартаментами в чистом виде либо периодически смешивая их с квартирами, подчеркивает гендиректор "Метриум".
Решение московских властей об ограничении высотного строительства в столице способствует резкому сокращению количества новых предложений апартаментов в небоскребах. Это не только подогреет спрос, но и даст стимул к еще более активному формированию отдельного продукта — апартаментов, предназначенных к сдаче в аренду, считает Ирина Рогачева. В Capital Group уже отметили этот тренд и предлагают своим клиентам услугу по аренде жилья в комплексе "Город столиц". Аналогичный продукт появится в МФК "Око", в состав которого входит 85-этажная башня с жилыми апартаментами.
ПЕНТХАУСОВ ВСЕ МЕНЬШЕ
В уходящем году столичные власти утвердили отраслевую схему высотных ограничений в Москве, понизив предельную высоту фоновой застройки на всей территории в границах МКАД со 100 до 75 м (20—23 этажа). Чтобы превысить планку 75 м, девелоперам придется заказывать визуально-ландшафтное исследование Москомархитектуры и выносить вопрос на рассмотрение градостроительной земельной комиссии. Но вице-мэр Марат Хуснуллин обещает, что таких исключений будут единицы.
В Центральном округе, а также вблизи исторических памятников требования к этажности будут еще жестче. В декабре Мосгорнаследие внесло на утверждение в Министерство культуры градостроительные режимы и регламенты на все кварталы внутри Бульварного кольца, в 2014—2015 годах аналогичная работа должна быть проделана и для Садового кольца. В исторических местах вне центра города высотность решено ограничивать по мере удаления от памятника: например, в пятикилометровой зоне от Коломенского или Кусково запрещается возводить здания выше 40—50 м, а в непосредственной близости к ансамблям — выше 18 м.
На решение чиновников рынок отреагировал сразу. "Количество новых предложений в небоскребах теперь резко уменьшится, — отмечает Ирина Рогачева. — Это не только подогреет спрос, но и даст стимул к еще более активному формированию отдельного пласта предложения — апартаментов, предназначенных к сдаче в аренду".
Кроме того, из-за ограничения этажности Москва рискует лишиться такого формата элитной недвижимости, как пентхаусы. "Далеко не все точки застройки в Москве позволяют запланировать в проекте такие объекты", — говорит Владимир Кушнарев.
Но в то же время они защитят видовые панорамы, которые открываются из окон уже построенных объектов. А отсутствие красивых видов не позволяет московским пентхаусам соответствовать "законам жанра".
"Часто застройщик не может выполнить основное условие — видовые характеристики. Из так называемых пентхаусов открывается вид не на город, а на соседние здания", — говорит Владимир Кушнарев. Участники рынка расходятся в оценках доли пентхаусов на московском рынке элитного жилья. Татьяна Шарова из Welhome считает, что их доля последние десять лет стабильно не превышает 5%. "Доли даже не существует, — не соглашается Ирина Рогачева. — Это уникальные единичные предложения, если говорить о настоящих "домах на крыше", а если понимать под пентхаусами квартиры на последних этажах, то их великое множество".
В "Садовых кварталах" предусмотрены как классические пентхаусы с террасами площадью от 205 до 484 кв. м, включая трехуровневый пентхаус, так и квартиры на верхних этажах с панорамным остеклением и отличными видовыми характеристиками площадью от 70 до 220 кв. м, приводит пример директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
"За год на рынке элитного жилья проходит не более десяти сделок с пентхаусами", — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По словам г-жи Рогачевой, средний срок экспозиции недолгий, примерно шесть месяцев, а эксклюзивные предложения могут уйти сразу же после выхода на рынок.
Таким образом, решение столичных властей приведет к еще большему сужению этого сегмента элитного жилья и росту цен на эксклюзивную недвижимость.
Звездам мирового дизайна нашлась работа в Москве
Два громких проекта компании "Баркли" — Barkli Virgin House и Barkli Park — задали еще один тренд на рынке элитной недвижимости — дизайн под ключ от мировых знаменитостей. Это не дополнительный источник дохода, а веление времени, ответ на покупательский спрос, отмечают участники рынка, говоря об экономике подобных проектов.
"На Западе недвижимость, как правило, сдается с полной отделкой, и мы в этом смысле предпочитаем следовать общеевропейским стандартам", — объясняют в корпорации "Баркли". По их словам, многие застройщики начинают понимать, что элитные квартиры с отделкой — перспективная ниша рынка.
Дизайн под ключ позволяет покупателям сэкономить не только время — не нужно тратить года на бесконечные согласования планировочных решений, выбор отделочных материалов и техники, — но и деньги. "Наша компания за счет больших объемов приобретает отделочные материалы или сантехнику на 20—30% дешевле, чем в розницу, то же касается и стоимости услуг подрядчиков", — отмечают в "Баркли".
Квартиры с уже готовой дизайнерской отделкой можно приобрести только в Белой башне жилого комплекса Barkli Park, говорит Владимир Кушнарев. В качестве дизайнера для интерьеров Barkli Park компания пригласила всемирно известного Филиппа Старка. Он разработал четыре стилевых решения квартир: Minimal, Nature, Classic и Culture.
В основном дизайнерский ремонт от застройщика предоставляется как некая услуга при покупке недвижимости и не является обязательной. Неоднократны случаи, когда клиенты интересовались возможностью сделать ремонт нашими силами даже в тех объектах, где реализация квартир осуществлялась без отделки, подтверждают представители "Баркли". "Несколько случаев было и с самым дорогим жильем в Barkli Virgin House", — говорит представитель застройщика. В этом доме квартиры реализуются без отделки. Но специально для этого проекта англичанка Келли Хоппен разработала дизайн интерьеров в четырех стилях, в которых покупатели могут оформить свои жилища. "Высокий интерес к квартирам с готовой отделкой со стороны покупателей подтверждается продажами: на сегодняшний день уже реализовано более 70%, а стартовали с продажами мы только в феврале 2012 года", — подчеркивают в компании.
Ирина Рогачева называет новый продукт "сформированным и очень востребованным". "Серьезный девелопер зарабатывает не на ремонте, — рассуждает она. — Формат готовых апартаментов позволяет ускорить темп реализации проекта".
Прежде к помощи дизайнеров компании-застройщика охотно прибегали покупатели апартаментов. "Еще в 2008 году мы разработали и реализовали такой формат для покупателей жилых апартаментов "Города столиц", — вспоминает Ирина Рогачева. Дизайн-проект делала большая международная команда, в которую вошли представители архитектурного бюро NBBJ и всемирно известный итальянский дизайнер Massimo Iosa Ghini.
Над дизайном жилых апартаментов нового небоскреба ОКО также работает большая команда — американское архитектурное бюро SOM, эксперты дизайнерского бюро AvroKO и др. Апартаменты с гостиничным обслуживанием будут еще и полностью меблированы. Такое предложение полностью соответствует новому западному стилю приобретения жилья.
Привлечь звезд мирового дизайна к своему новому проекту в будущем году обещает Kalinka Real Estate Consulting Group. Подробности пока держатся в секрете. "Можно только сказать, что это будет яркий проект", — отмечают в компании.
Николай Михалев, Александра Голубева, Наталья Быкова
