Элитное жилье держит форму

Высокобюджетное жилье становится все более сложным продуктом. Экономика девелоперов требует увеличения плотности застройки, а покупатели - приватности без потери качества и индивидуальности инфраструктуры. В этих условиях клубные дома успешно конкурируют необычными, а также функциональными концепциями и качеством пространства.

За последние пять лет - с 2021 по 2025 год - плотность строительства в элитных и делюкс-проектах выросла на 86%, подсчитали в "Бест-Новострое". "В 2025 году показатель достиг пикового значения - 30,3 тыс. кв. м на 1 га", - говорит руководитель департамента консалтинга и инвестиций компании Андрей Стряпухин.

"Во многом растущая плотность застройки объясняется коммерческой логикой: девелоперы стремятся согласовать максимально возможные технико-экономические показатели для своих участков, и город по ряду причин идет навстречу", - говорит управляющий партнер "Intermark Городская Недвижимость" Дмитрий Халин. По его словам, если недавно в части ЦАО нельзя было застраивать более 60% участка, то начиная с 2024 года эти ограничения постепенно смягчаются, и сегодня во многих случаях градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) уже не содержит жестких лимитов по размещению здания.

Особенно резкий рост плотности застройки элитных проектов произошел в последние два года.

Тренд был связан с выходом на рынок масштабных комплексов квартальной застройки, в которых девелоперы максимизировали объем жилья на ограниченных участках, чтобы компенсировать высокую стоимость земли.

Однако сейчас, по словам Андрея Стряпухина, у покупателей меняются приоритеты. "На фоне насыщения рынка клиенты все чаще отдают предпочтение проектам с низкой плотностью, просторными придомовыми территориями и акцентом на приватность, что особенно важно для сегментов элит и делюкс", - поясняет он.

Исключение из правил

Показатель плотности внутри проектов может существенно отличаться от среднего значения. Директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова говорит, что в начале 2026 года в Москве открылись продажи в четырех высокобюджетных проектах. В "Энигмии" плотность жилой застройки составляет 68,6 тыс. кв. м на 1 га, в "Веспер Погодинская" - 32 тыс. кв. м на 1 га. Наиболее низкие показатели у новых проектов Capital Group - 31,7 тыс. кв. м в клубном доме "Узоры" в Хамовниках и 14,5 тыс. кв. м на 1 га в клубном комплексе "Дом Спорта" возле Дома правительства РФ.

"Результат "Дома Спорта" был бы исключительным даже пять-десять лет назад и тем более является беспрецедентным в текущих условиях", - подчеркивает Анна Раджабова.

Плотность застройки в "Доме Спорта" значительно ниже среднерыночных показателей: на 20% меньше, чем в среднем в проектах 2026 года, и в 2,4 раза ниже, чем в проектах 2025 года", - уточняет Андрей Стряпухин.

"Дом Спорта" строится на территории около 4 га на Дружинниковской улице - это центр города без туристической нагрузки. В проекте, концепцию которого разработало бюро Сергея Скуратова, всего 92 квартиры с вариативностью площадей от 46 до 1022 кв. м. Планировки предусматривают лоты с патио и террасами, а также пентхаусы.

Низкая плотность застройки в проектах обеспечивает больше пространства для резидентов, и это влияет на качество жизни. "Меньшее количество квартир позволяет создать больше личного пространства, избежать эффекта "окно в окно", обеспечить тишину и уединение. Появляется возможность для масштабного озеленения, что улучшает микроклимат и создает комфортную среду", - перечисляют в Kalinka Ecosystem.

Запрос на приватные дворы с каждым годом растет, добавляет Анна Раджабова. Но девелоперам элитных новостроек нечасто удается создавать обширное благоустройство из-за дефицита просторных земельных участков в локациях, где традиционно реализуются высокобюджетные комплексы. "Проект Capital Group на Дружинниковской в текущих реалиях - исключение из правила", - говорит эксперт.

Инфраструктура будущего

Низкая плотность позволила девелоперу предусмотреть на внутренней территории клубного комплекса масштабную спортивную инфраструктуру, объединенную двухуровневым стилобатом. Запланированы спортивный комплекс с двумя ледовыми аренами по стандартам КХЛ, падел-корты, футбольное поле с профессиональным покрытием, бассейны с дорожками разной длины, спортивные площадки на открытом воздухе, тренажерный зал, спа-центр и студия йоги. Более 20 тыс. кв. м спортивной инфраструктуры дополнены ландшафтным парком.

"Делая историческую отсылку к месту и к той функции, которая сложилась на Красной Пресне в определенный период, мы решили сосредоточиться именно на спорте, чтобы создать проект со своей, новой историей. При этом если говорить о цифрах, то в среднем на одну квартиру приходится более 400 кв. м территории комплекса, что позволяет гарантировать буквально в каждом лоте открытые виды на исторические достопримечательности", - уточняет коммерческий директор Capital Group Оксана Дивеева.

Проекты, в которые девелоперам удается включить качественную внутреннюю инфраструктуру, выигрывают конкуренцию и привлекают покупателей, отмечают эксперты.

Особенно это касается спортивной составляющей: тренд на здоровый образ жизни усиливается, значительная доля аудитории сегодня в возрасте 35-50 лет, и это люди, для которых регулярные занятия спортом - обязательная часть повседневности, говорит Дмитрий Халин.

По словам Анны Раджабовой, полноформатная спортивная концепция в элитных проектах в Москве - это редкость. Но изменение структуры аудитории покупателей подтверждает ее актуальность. "Люксовое жилье все чаще покупают миллениалы. Это поколение отличается особенным интересом к здоровому образу жизни, регулярным занятиям спортом, биохакингу и восстановительным процедурам", - соглашается госпожа Раджабова.

На спортивный функционал в премиальной недвижимости уже обращают внимание и на мировом уровне. В комментариях к исследованию динамики роста брендированных резиденций в 2025-2026 годах руководитель отдела глобального консультирования по жилищному строительству Savills Луис Кийгли отметил такую инфраструктуру в числе идей и концепций, которые сейчас недостаточно используются девелоперами недвижимости. В Москве в 80% элитных проектов предусмотрены спортивные объекты. "Но в основном это ограниченный набор функций: фитнес-залы, сауны (иногда бассейны), а также воркаут-площадки во дворе дома", - отмечает Андрей Стряпухин.

Наличие в жилом комплексе собственной, полноценно оборудованной спортивной инфраструктуры с возможностью заниматься не только регулярно, но разнообразно и в удобном формате, фактически не покидая дома, становится существенным конкурентным преимуществом, убежден Дмитрий Халин. Такие проекты рынок воспринимает позитивно, что создает предпосылки для повышенного спроса.