Эксперты: рынок жилья в России не готов к отказу от долевого строительства

МОСКВА, 25 октября - РИА Недвижимость. Переход от долевого строительства к проектному финансированию новостроек в России вряд ли возможен в ближайшие годы, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Если подобный переход случится в обозримой перспективе, то он может привести к росту цен на жилье, утверждают участники рынка.

Нужен плавный переход

В среду глава Минстроя России Михаил Мень рассказал журналистам, что президент Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. При этом, отметил министр, это "дело перспектив, не дело завтрашнего дня".

"Переход к проектному финансированию строительства нового жилья - это стратегически правильный путь, но в текущих реалиях представить его реализацию сложно. Сегодня банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. А средний срок реализации небольшого проекта - 1,5-2 года, крупного - от 3 до 6 лет. Соответственно, в цене квадратного метра будет заложена переплата банку от 30% до 60% стоимости всего проекта. То есть уже сами по себе цены на жилье, построенное в рамках проектного финансирования, будут слишком высокими", - объясняет управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

Чтобы этот механизм работал, необходимы длинные и дешевые деньги, которых сегодня в экономике России нет, добавляет эксперт. Кредиты дорогие, требования банков - жесткие, при этом и застройщики, и банки одинаково рассчитывают на как можно более быстрый возврат вложений, и они не склонны ввязываться в долгосрочные проекты, так как нет уверенности в долгосрочной устойчивости рубля, сетует Литинецкая.

"Необходима стабильность национальной валюты, которая также фактически не поддерживается Центробанком, хотя должна. Любой скачок, подобный тому, что мы наблюдали в декабре 2014 года, может в один миг поставить крест на проекте, который целиком строится на заемные деньги. Поэтому в ближайшие годы едва ли стоит ожидать вытеснения долевого строительства проектным финансированием", - отмечает она.

Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов обращает внимание на то, что в Европе уже давно покупателям жилья в новых домах не приходится платить за недвижимость, которой еще не существует. Бронируя новостройку, человек лишь вносит аванс в размере 20-30% от общей стоимости объекта, описывает девелопер схему, действующую в европейских странах. Оставшуюся сумму будущий собственник платит уже после получения ключей.

"Для того, чтобы данная система заработала у нас, необходимо провести глубокие структурные изменения и в банковской системе, и в строительной отрасли. Если банковский капитал по стоимости будет сопоставим с капиталом, который привлекает девелопер от участников долевого строительства, то застройщик охотно пойдет в банк", - рассуждает эксперт.

По его словам, чтобы внедрение новой системы прошло безболезненно для всех участников данного процесса, важно не принимать резких и неожиданных решений. Переход должен быть плавным, считает Брызгалов.

Литинецкая, в свою очередь, указывает, что в Европе долевое строительство тоже имеет место даже при более мягких условиях кредитования, поэтому полный отказ от этой схемы нецелесообразен.

Региональные застройщики под ударом

В то же время глава группы "Основа" Александр Ручьев считает, что сейчас ничто не мешает переходу от долевого строительства к проектному финансированию. По его словам, сегодня крупные банки и так достаточно сильно вовлечены во взаимодействие с девелоперами.

Ручьев приводит в пример свой проект - жилой комплекс "Парад планет". "Сбербанком открыто соответствующее проектное финансирование, и под каждый выполненный объем работ перечисляется определенный транш. Деньги дольщиков при этом привлекаются, но не играют значительную роль в финансировании, и застройщик от них не зависит", - рассказывает он.

По мнению Ручьева, введение такого механизма вместо долевого строительства никак не отразится на себестоимости проектов. На цены на жилье это также не повлияет, так как они скорее зависят от рыночных факторов.

В то же время Ручьев указывает, что маленькие и неустойчивые компании будут вынуждены уйти с рынка, не имея возможности привлечь деньги у банков.

Схожей позиции придерживается и партнер "Химки групп" Дмитрий Котровский. По его словам, его компания также свои последние проекты реализует с привлечением проектного финансирования от Сбербанка. А вот директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов опасается, что переход к проектному финансированию не только приведет к уходу с рынка части небольших компаний в регионах, но и повлечет за собой удорожание жилья. "Такой переход можно сравнить с уходом от долевого строительства, что для региональных девелоперов может стать началом конца", - считает эксперт.

Повышения стоимости новостроек при переходе на проектное финансирование ожидает и директор "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев. "Реализация нового механизма, скорее всего, приведет к повышению цен. Во-первых, проектное финансирование нельзя назвать дешевым удовольствием, да и ставки, несмотря на понижающий тренд, все еще высоки. Во-вторых, стремление к цивилизованному рынку означает переход к ситуации, когда застройщики предлагают жилье уже в готовых домах, поэтому купить дешево можно будет только "вторичку", - резюмирует Стригалев.