Эксперты: ожидание реформы долевого строительства повысило спрос на новостройки Москвы

В первые месяцы 2019 года увеличился спрос на московские новостройки. Тренд сохранится, но недолго: поворотный момент настанет 1 июля, с очередной партией новелл в реформу долевого строительства. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные в пятницу ТАСС.

Согласно данным Росреестра, в январе 2019 года в Москве зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 12,5% больше января прошлого года (4,7 тыс.). В феврале — уже 7,2 тыс. ДДУ, годовой рост — 29%. И хотя данные за март Росреестр еще не озвучил, риелторы, заключающие сделки, говорят, что спрос растет.

«На протяжении всего первого квартала уровень спроса на первичном рынке Москвы показывает рост», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. По словам эксперта, средний бюджет сделки в старых границах Москвы в январе-феврале составил 11,7 млн рублей. Для сравнения, год назад, по данным Литинецкой, речь шла о 11,06 млн рублей.

Цены на недвижимость тоже растут. По данным риелторской компании «МИЭЛЬ-Новостройки», с 1 января в пределах старых границ Москвы цены в экономклассе выросли на 2,3% до 131,3 тыс. рублей за кв. м. В классе комфорт ценник подрос на 4,6% — до 168,8 тыс. рублей за кв. м. В Новой Москве с начала года цены в проектах экономкласса выросли на 9,1% — до 104,5 тыс. рублей за кв. м, на новостройки комфорткласса — на 5,1% — до 119,4 тыс. рублей.

«Тренд на наиболее доступное жилье сохраняется. Из-за этого сокращается и предложение в низкобюджетном сегменте. Там же происходит наибольший рост цен», — рассказала ТАСС директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Инвесторы вышли на рынок

Спрос провоцирует реформа долевого строительства. «Покупатели думают, что после 1 июля квартиры могут подорожать», — считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. После 1 июля 2019 года средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода дома в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. Таким образом, переплату по банковскому кредиту застройщик заложит в цену квадратного метра.

Именно по причине перехода на эскроу в структуре спроса растет доля инвестиционных сделок, убеждена Литинецкая. «По итогам 2018 года только 6% ДДУ в старых границах Москвы были заключены инвесторами. В январе-феврале 2019 года значение выросло до 11%», — сказал эксперт. По ее словам, инвесторы стали активнее приобретать жилье в новостройках, потому что после 1 июля девелоперы будут заинтересованы выводить на рынок проекты в высокой стадии готовности с большим ценником, чтобы отыграть переплату по кредиту.

Ипотека стимулирует спрос

Спрос стимулирует и ситуация на рынке ипотеки: растущие ставки заставляют покупателей действовать быстрее. «Из-за ажиотажа на фоне повышения ключевой ставки ЦБ в декабре 2018 года наблюдалось массовое желание „запрыгнуть в уходящий поезд“, оформив жилищный кредит менее чем под 10%, чего до сих пор в России сделать было невозможно», — вспоминает Подкидышева. Часть сделок с «хорошими» ставками перетекла на первый квартал. В результате средняя ставка по выданным кредитам в первом квартале сохранилась на низком уровне — около 10% годовых. По словам Литинецкой, новые заемщики получают одобрение кредитов в среднем уже под 10,5-11%.

Банк России в 2018 году дважды повышал ключевую ставку на 0,25%. В настоящее время она составляет 7,75%. Вслед за повышением ключевой ставки российские коммерческие банки увеличили ставки по ипотеке. По состоянию на 1 января 2019 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 9,56% годовых. Сейчас на первичном рынке можно получить ипотечный кредит в среднем под 10,5-10,75% годовых. У отдельных кредитных организаций ставки достигают 11% годовых.

Что будет с ценами и спросом после введения счетов эскроу

Это главная интрига ближайших месяцев. По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, после перехода на проектное финансирование средние цены на столичные новостройки могут вырасти минимум на 12%. Более оптимистичный прогноз дает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он считает, что подорожание составит 6-8% от текущих уровней цен. Так или иначе, очевидно: во втором полугодии рынок новостроек Москвы ждет замедление, спрос уменьшится, считает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Рынок может и не «переварить» растущий ценник, предупреждает Цветов. «Платежеспособный спрос при сохранении существующих трендов в столичном регионе снизится на 15%, объем выдачи ипотеки — на 27%», — предполагает эксперт.

Впрочем, как справедливо замечает Литинецкая, реальные последствия новой реформы 214-ФЗ можно будет увидеть не ранее 2020 года. Примерно к этому моменту рынок адаптируется к переменам, и в продаже появятся проекты, девелоперы которых работают со счетами эскроу. «Тогда и станет понятно, сможет ли покупатель перестроиться на новые „правила игры“ и принять рост цен», — резюмирует эксперт.