Экономная столица

25.04.2013, РБК daily

С присоединением Новой Москвы на рынке недвижимости стало принято говорить, что на "старой" территории и тем более внутри МКАД больше не найти новостроек эконом-класса. Не проходило ни одно серьезное мероприятие, на котором не обсуждался этот вопрос. Действительно, масштабы строительства жилья в бывшем и нынешнем Подмосковье в несколько раз превышают столичные. Одна только Коммунарка сопоставима с объемами строительства в "старой" Москве. Всего же в Подмосковье, по данным Росстата, в 2012 году было введено 6,5 млн кв. м жилья, в основном эконом-класса.

Относительная дешевизна Замкадья

"Эконом-класс сегодня полностью ушел в Подмосковье, где около половины покупателей — москвичи, а 80% сделок приходится на одно- и двухкомнатные квартиры", — заявил на выставке "Недвижимость-2013" в ЦДХ генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. При этом все, что сегодня строится в Москве, эксперт предложил называть "стандарт" или "комфорт", "потому что нельзя назвать жилье стоимостью 130—150 тыс. руб. за квадратный метр экономным". Доля эконом-класса в границах МКАД сейчас действительно очень незначительна, считает генеральный директор "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. "Основной объем таких новостроек расположен в замкадных районах — Митино и Некрасовке", — перечислила она. Таких замкадных сейчас около 77%, отметили эксперты "Азбуки жилья". Пожалуй, самый масштабный из жилых комплексов, вышедших на рынок в прошлом году, — это "Некрасовка Парк", построенный компанией Lexion Development прямо на Люберецких полях аэрации. Его жилая площадь — 360 тыс. кв. м. На втором месте — построенный в Митине проект компании "Пионер" из серии Life (83,3 тыс. кв. м).

Название не главное

Но если присмотреться повнимательнее, то и внутри МКАД есть из чего выбрать. "Предложения новостроек дешевле 150 тыс. руб. за квадратный метр разбросаны по всей Москве, — отметила глава "Avito Недвижимость" Анна Березина. — При этом строящиеся объекты в пределах этой стоимости представлены практически во всех округах, кроме Центрального АО".

Кроме известного района Царицыно в прошлом году начались продажи в комплексе компании ПИК "Большое Кусково" площадью 130 тыс. кв. м. Цена "квадрата" в этом проекте начинается от 111 тыс. за 1 кв. м. Это типичный дом эконом-класса — панельная новостройка серии П-3МК "Флагман". К слову, на этого застройщика вкупе с СУ-155 и "Мосфундаментстрой-6" приходится основная масса предложений квартир эконом-класса.

Впрочем, понятия "эконом", "комфорт" или "стандарт", которыми оперируют сами застройщики и риэлторы, в последнее время становятся все более размыты. Так, по данным Metrium Group, если в классе комфорт цены варьируются от 100,2 тыс. до 197 тыс. руб. за 1 кв. м, то в так называемом экономе они хоть и начинаются с 79 тыс., но заканчиваются на уровне 205 тыс. руб. за 1 кв. м. Со своей стороны, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков отмечает, что в прошлом году класс стандарт был намного дешевле эконом-класса — средняя стоимость квадратного метра составляла 120 тыс. руб.

Если же считать все это за один класс, то на него сегодня приходится 49% предложений новостроек в Москве с учетом апартаментов, отмечают в Metrium. Если же брать только квартиры, то их доля сейчас практически равна доле премиальных новостроек — 24%, по данным компании "БЕСТ-Новострой". Всего же в конце первого квартала 2013 года покупатель не премиального жилья мог выбрать одну из 4570 квартир в 59 корпусах. Из них на стадии строительства находится 22 корпуса, подсчитали эксперты Metrium Group.

Основное предложение сконцентрировано в таких не самых привлекательных районах, как Царицыно, Восточное Бирюлево, Некрасовка, Южнопортовый и Текстильщики. На юге столицы, замечают в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости", сейчас продаются 28 корпусов. Следом идет Восточный округ — 12 корпусов. "Средние цены на недвижимость эконом- и комфорт-класса составляют 138 тыс. руб. за 1 кв. м — за год цены выросли на 10%", — говорит глава IRN Олег Репченко.

Апартаменты эконом-класса

Одной из причин того, что в столице не прекращается строительство относительно дешевого жилья, — это посткризисный пересмотр классности проектов, обратила внимание генеральный директор "Метриум" Мария Литинецкая. Например, жилой комплекс "Марфино" компании "Ведис". "Изначально планировалось, что это будет проект бизнес-класса, однако изменившиеся условия заставили девелопера пересмотреть концепцию в пользу формата эконом", — отметила она.

Серьезным игроком в низком ценовом сегменте стала в последнее время компания MR Group, до кризиса известная больше как застройщик коммерческой недвижимости. Теперь же многие изначально офисные проекты компании перекочевали в формат апартаментов. Интересно, что предлагаемый ими продукт изменил представление об апартаментах как о чем-то премиальном. Напротив, цены здесь даже ниже, чем в жилых домах эконом-класса, расположенных по соседству, примерно на 15—20%. Но есть и минусы — нельзя получить регистрацию. Впрочем, сейчас в MR подумывают о том, чтобы перевести эти метры из формально нежилых в жилой фонд.

В целом сегодня общая площадь первичного жилья эконом- и комфорт-класса составляет 1,15 млн кв. м, подсчитали в компании "БЕСТ-Новострой". Из них на экспозицию выставлено около 18% — 211,8 тыс. кв. м. Кайдо Каарма замечает, что с осени 2012 года на рынке жилья Москвы наступила оттепель. "Начался выход ГПЗУ, ряд проектов был разморожен, и рынок ожидает выхода 2 млн кв. м жилья в границах "старой" Москвы", — говорит эксперт. При этом основная масса этого жилья придется на долю не самого доступного бизнес-класса, однако именно благодаря этому сегменту можно надеяться на некоторое снижение средней цены жилого квадратного метра, считает г-н Каарма.

Впрочем, и доля эконом- и комфорт-класса не существенно изменится. До конца этого года первичный рынок жилой недвижимости "старой" Москвы может вырасти еще примерно на 50%, прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Антон Северьянов. "Предложение может пополнить еще около 35 новых корпусов эконом-класса суммарной жилой площадью 586 тыс. кв. м, — подсчитал эксперт. — Это будут не только уже реализующиеся жилые комплексы, но и новые проекты".

"Говорить о том, что в Москве совсем не будет доступного жилья, я бы не стала, — говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. — С другой стороны, класс как самого жилья, так и придомовой территории в этих проектах будет заметно выше тех новостроек, что мы будем видеть в Подмосковье. Кроме того, в ближайшее время можно ожидать некоторого замедления роста предложения новостроек в Московской области, во многом из-за планов по пересмотру всех жилых проектов".

Алексей Пастушин