Дурной бетон

Доля квартир без отделки на рынке новостроек достигла 85% в "старой" Москве. Самое существенное снижение показали сегменты премиуми бизнес-класса. Схожий тренд формируется в Новой Москве и Московской области. Сокращение объема квартир с отделкой связано с попытками застройщиков нивелировать риски - она занимает длительное время, что чревато нарушениями сроков сдачи объекта, рассказали эксперты "Известиям".

В массовом сегменте за последние годы произошел заметный разворот в сторону предложения квартир без отделки. Сегмент "готовых" квартир на рынке новостроек достиг в "старой" Москве рекордного минимума - 15-16%, сообщили "Известиям" участники рынка.

- В бизнес-классе формат без отделки традиционно остается доминирующим. За последние пять лет его доля стабильно держалась на уровне выше 60%, а в 2025 году достигла максимума в 74%, - уточнили в компании "Метриум".

Подтверждает тенденцию и основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

- В случае массового сегмента речь идет об отказе от жилья с отделкой. Застройщики оптимизируют себестоимость и сдерживают рост цен в условиях удорожания строительных материалов и дорогой ипотеки. И многие семьи предпочитают самостоятельно контролировать бюджет и качество ремонта, создавать интерьер для себя, а не платить за типовое решение от застройщика, - отметил эксперт.

Самое существенное снижение показали сегменты премиуми бизнес-класса, поскольку здесь требования к ремонту выше, а значит, и его себестоимость для застройщиков тоже, пояснил эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" в Москве Иван Золотарев.

- Плюс накладываются логистические сложности, дефицит рабочей силы и в целом рост нагрузки, в том числе налоговой, - дополнил он.

По оценкам аналитиков Kalinka Ecosystem, доля лотов с предчистовой отделкой white box сократилась до 22%, количество сделок с объектами без отделки выросло на 10%. В абсолютных значениях - 7,3 тыс. сделок, а без отделки - 18,3 тыс. соответственно.

На рынке новостроек бизнес-класса сокращается доля квартир не только с полной, но и с предчистовой отделкой, отметила гендиректор компании ООО "Ривер Парк" Лариса Швецова.

Год назад в Москве застройщики предлагали 27% квартир с предчистовой отделкой от общего объема рынка бизнес-класса, а в декабре 2025 года показатель уже снизился до 20%.

Наиболее разительные перемены произошли в премиальном сегменте. Доля квартир без отделки здесь выросла более чем в три раза - с 22% в 2020 году до 74% в конце 2025-го. Этот тренд подтверждается и абсолютными цифрами: количество таких объектов в продаже увеличилось почти в десять раз, с 533 лотов до 5 тыс.

- В премиум-классе среди покупателей в последние годы появилось больше клиентов, которые устали от готовых решений. В условиях, когда на рынке представлено огромное разнообразие эксклюзивных материалов и технологий, ограничивать клиентов стандартным набором опций нецелесообразно, - рассказала директор по стратегическому развитию "Град Девелопмент" Яна Сосорева.

Предложения "под ключ", с меблировкой и техникой, сегодня остаются исключением и встречаются в единичных проектах, добавил гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов.

В Новой Москве доля квартир без отделки за год выросла с 52 до 56,5%, а с white box упала с 16 до 11,7%, уточнил Иван Золотарев.

- В Новой Москве доминирует комфорт-класс для покупателей с более ограниченным бюджетом, для которых возможность включить затраты на ремонт в ипотеку становится большим плюсом, - сказал он. - Застройщики понимают, что квартиры без отделки в этой локации продаваться будут хуже, видя спрос и целевую аудиторию, и продолжают строить "готовые", поддерживая предложение.

Здесь играют роль покупательские ожидания: эконом и комфорт класс берут в основном молодые семьи, у которых нет свободных денежных средств на ремонт.

- Иная ситуация в Московской области, где количество квартир без отделки превышает 55-60%. Причина в покупательских предпочтениях и финансовых возможностях. Зачастую квартиры в области выбирают те, кому важна прежде всего их доступная цена. Экономить такие покупатели готовы абсолютно на всем, предпочитая делать ремонт самостоятельно, - добавил эксперт.

При этом доля покупателей, интересующихся чистовой отделкой, за год увеличилась с 39 до 45%, а тех, кто предпочитает черновую, напротив, упала с 19 до 11,5%, отметил Иван Золотарев.

- Фактически число покупателей, ищущих квартиры с ремонтом, растет, а количество таких предложений на рынке сокращается. В "старой" Москве порядка 55-60% покупателей массового сегмента выбирают квартиры с отделкой, в Новой Москве их доля на уровне 60-65%, в Московской области - 40-50%, - уточнил эксперт.

Предлагая квартиры "в бетоне", застройщики могут сдерживать рост конечной цены для потребителя и снизить собственные риски, связанные с претензиями к качеству ремонта, пояснил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Основной нюанс приобретения квартиры без отделки - необходимость делать весь ремонт самостоятельно, что довольно затратно и по времени, и по финансовым вложениям, отметила гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина.

- Особенно непросто бывает ипотечным покупателям, у многих из них платеж повышается после ввода дома в эксплуатацию, плюс требуются дополнительные расходы на ремонт, - добавила она.

Срок заселения при самостоятельном ремонте растягивается и в зависимости от сложности работ составляет в среднем от трех до шести месяцев, сопровождаясь дополнительными неудобствами, уточнил Максим Самсонов.

- После ввода дома в эксплуатацию резиденты еще два-три года живут в условиях постоянных ремонтов у соседей, что влияет на акустику, чистоту, состояние мест общего пользования и восприятие дома, - сказал эксперт.

При этом и качество отделки от застройщика снижается во всех сегментах, даже в элитном, заметил гендиректор строительной компании Digniori Arts Арсений Дрожалин.

- Это большая проблема для покупателя, - рассказал он. - Застройщики очень часто не дотягивают до своих проектных деклараций: кривые стены, некачественные бетон и кладка, перекошенные окна, поцарапанные стекла, растрескавшиеся фасады, инженерия с изъянами - это проблема не только эконома, но и премиума.

А ответственность, по мнению эксперта, размыта между множеством исполнителей, что приводит к потере контроля над качеством.

Пока сохраняется спрос на квартиры без отделки, будет существовать и предложение с определенными корректировками объемов в общей доле квартир, уверена директор департамента стратегии продукта федеральной компании Dogma Евгения Стяжкина.