Дорого и неликвидно

ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ НЕ УСПЕВАЕТ ЗА МОДОЙ

Столичному рынку люксового жилья менее 30 лет, но многие особняки и пентхаусы уже морально устарели. Многие из них невозможно продать. «Деньги» изучили причины тренда.

В Москве и области продаются тысячи люксовых квартир и домов. В следующие шесть-двенадцать месяцев — примерно столько риэлторы в среднем отводят на экспозицию элитного жилья — шансы на продажу есть у половины квартир и в лучшем случае одной трети особняков. Остальное — неликвидное предложение. Чтобы их продать, нужно вполовину снизить цену. И если в городе этого достаточно, то за городом есть лоты, для продажи которых необходимо сносить дом.

Консультанты и риэлторы в сегменте элитной недвижимости очень осторожны в оценках качества и стоимости жилья — в интересах бизнеса и своих клиентов. «В сегменте люксовой недвижимости все объекты нетиповые. Невозможно точно оценить ни один объект, потому что аналогов или мало, или нет совсем. Методика оценки не дает стопроцентной точности, — поясняет генеральный директор Welhome Анастасия Могилатова. — Также следует учитывать, что продажа объекта зависит от наличия платежеспособного спроса. Если покупателя с нужным бюджетом нет, вы дом или квартиру не продадите. Цена при этом может быть адекватна рынку». По ее оценке, за городом до 80% предложения составляют неликвидные объекты. В Москве — около 60%. В Knight Frank сопоставимая оценка структуры загородного рынка — 70% неликвидные лоты и более оптимистичные в черте города — всего 5-10%. «Невостребованных элитных квартир в Москве значительно меньше, чем невостребованных высокобюджетных домов в Подмосковье. Причина в том, что городское жилье чаще всего покупают как основное. В Москве продается вообще все — вопрос стоимости», — согласна директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

По словам Анастасии Могилатовой, если использовать точные формулировки, получится, что ликвидность объектов в сегменте элитной недвижимости — понятие размытое. «Ликвидность — это возможность быстро продать объект по рыночной цене. В других сегментах, чтобы подтолкнуть продажу, достаточно небольшой скидки, здесь из-за большого бюджета скидка тоже должна быть большой — до 30%. Поиск покупателя с нужным бюджетом обычно занимает не менее полугода, в том числе на ликвидный лот», — рассуждает госпожа Могилатова, добавляя, что покупатели, как правило, смотрят много объектов, прежде чем сделают выбор. «При большом бюджете покупки оптимальное решение особенно важно», — уточняет она.

Трудная в реализации люксовая недвижимость в Москве и за городом — обычно слишком дорогой, большой и нефункциональный объект. «Площадь более 1 тыс. кв. м и участка более 1 га. Морально устаревшая архитектура, неэргономичная планировка», — перечисляет недостатки особняков Анна Раджабова. Современные состоятельные покупатели ориентируются на новые стандарты элитной недвижимости — достаточное количество спален, при каждой ванная и гардеробная комнаты. «Неликвидные дома этому запросу не соответствуют», — указывает госпожа Раджабова.

В 90-е годы, на раннем этапе формирования элитного городского фонда, главным критерием элитности было расположение. «Чем ближе к Кремлю, тем престижнее», — вспоминает Анна Раджабова. Жилые комплексы для обеспеченных покупателей начали строить в 2000-е годы. «Многие из этих проектов сейчас относятся к неликвидным. Из-за архитектуры, ущербных планировок, низких потолков и избыточной или, наоборот, недостаточной инфраструктуры», — резюмирует она.

Как отличить неликвид Обилие диванов с воланами ткани, драпированные тяжелые шторы, желтый паркет со сложным узором, детские комнаты в стиле спален наследников королевских семей — это самые распространенные признаки интерьеров дорогой неликвидной недвижимости. «Пространство оформлено в классическом стиле: дорогая итальянская мебель, лепнина, роспись на потолке, массивные хрустальные люстры, резные стулья, объемные портьеры и изысканные предметы декора», — говорится в объявлении на ЦИАН о семикомнатной квартире в Хамовниках общей площадью 405 кв. м и стоимостью 374 млн руб. Другой пример — пентхаус в районе Якиманки площадью 615 кв. м. Собственник хочет за него $4,2 млн. «Функционально спланированное пространство включает в себя четыре уровня: на первом уровне расположена кухня, на втором — кабинет, спальня с санузлом и гардеробной, третий уровень отдан под бассейн с противотоком, спортивный зал с тренажерами Lifefitness, хамам, гардеробную и санузел, четвертый уровень включает каминную комнату, две спальни, санузел, гардеробную и террасу», — указано в описании. Балкон здесь тоже есть.

Анна Раджабова вспомнила жилой комплекс «Леонтьевский, 11». «Дом очень удачно расположен — в тихом переулке между Тверской и Большой Никитской улицами, квартиры с хорошими планировками. Но скромного оформления фасада и входной группы оказалось достаточно, чтобы проигрывать конкуренцию другим домам в этой локации», — отмечает эксперт.

По словам заместителя директора по продажам и работе с собственниками Kalinka Group Надежды Кот, сегодня трудно продавать большинство квартир, которые были востребованы в конце 1990-х — начале 2000-х годов. «Это связано не только с аппетитом владельца при формировании цены. Покупателя чаще всего не устраивают инженерия и визуальный контраст со стандартами нового формата, устаревшая отделка и, главное, функционал», — отмечает госпожа Кот. И если мрамор тридцатилетней давности сегодня может быть так же хорош, а смеситель и цвет стен можно заменить, то с отсутствием гардеробных, постирочных, плохим зонированием детской и родительской части квартиры, с одной ванной комнатой через общий коридор покупатели мириться не хотят. «Перечисленные недостатки не исправить косметическим ремонтом. Интерьер в царском стиле очень проигрывает простой современной классике, широко представленной во многих девелоперских проектах», — отмечает Надежда Кот.

За городом требования к уместности отделочных материалов, их соответствию современным запросам еще жестче. «Сегодня клиенты предпочитают просторные гостиные, панорамное остекление, спальни на первом этаже, гардероб и санузел в каждой спальне, больше места для хранения вещей, подсобных помещений. Раньше акцент был смещен на другие планировочные и стилистические решения, поэтому дома, построенные десять лет назад, не отвечают их требованиям», — рассказал директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. Второй важный фактор — экстерьер. Если раньше в оформлении фасадов использовали красный кирпич или дорогую каменную отделку, то сейчас — комбинацию камня и дерева.

Исторически самый «населенный» сложными домами район области — Рублево-Успенское шоссе. «Это направление давно застраивается, здесь сконцентрировано большинство элитных объектов в целом», — объясняет Анна Раджабова. По словам Олега Михайлика, сейчас уже не существует определенных направлений, где обязательно есть много неликвидного жилья.

«Оно равномерно распределено повсему Подмосковью», — отмечает эксперт.

В черте города своя «Рублевка» — это районы Центрального административного округа. «Арбат — надстройки и террасы, бульвары; Кутузовский проспект — тоже территория необычных решений. Широко представлены псевдопентхаусы — на самом деле квартиры на последних этажах с мансардными окнами, квартиры на верхних этажах без лифта, многоуровневые пространства с массивными лестницами», — рассказывает Надежда Кот, добавляя, что основная часть архитектурных излишеств не согласована и не подлежит согласованию без существенных разрушений-изменений. «Это значит, что ценность ремонта, каким бы он ни был, сводится к нулю», — резюмирует госпожа Кот. Есть предложения, продажу которых осложняют планировка и внешний вид зон общего пользования — подъезда, холла (в том числе его отсутствие) — и состояние фасада. Участники рынка отмечают, что в этом случае необходимо «снижать уникальность объекта». Лучше всего в этом направлении работает дисконт до 30-40%, отмечает Надежда Кот. «Это тяжелый психологический момент для собственника. Большинству трудно принять, что их яркие воспоминания „отдают нафталином“», — предупреждает эксперт. «Поэтому важно осторожно оценивать предстоящие для продажи изменения», — рекомендует госпожа Кот.

Стратегия продажи

В первую очередь нужно оценить перспективы продажи. То, насколько быстро на недвижимость найдется покупатель, зависит от совокупности факторов. «Инфраструктура, транспортная доступность, качество строительства, коммуникации и юридическая чистота объекта», — перечисляет директор департамента загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко. Помимо оценки одна из задач брокера-консультанта заключается в том, чтобы подготовить собственника и подвести его к принятию реальной ситуации на рынке. «Чтобы продавец объективно оценивал свой дом и его соответствие спросу», — рассказывает госпожа Резниченко.

Участники рынка приводят в пример дом известного бизнесмена, построенный по проекту архитектора с мировым именем Захи Хадид. «Он представляет культурную ценность, о нем говорят, что это единственный частный дом, который она спроектировала», — отмечает Анастасия Могилатова. Это особняк в Барвихе, на Рублевском шоссе, площадью 3,2 тыс. кв. м, участок в один гектар земли. Он выставлен на продажу за $100 млн. «Объект на рынке несколько лет, но покупателя до сих пор не нашел. Собственник не снижает цену. Возможно, потому, что земля под дом была куплена на пике цен. Загородный рынок до сих пор не восстановился до этого уровня (2007 года. — „Деньги“) », - полагает госпожа Могилатова. По ее словам, в 2020 году, когда были сняты ограничения, введенные в связи с пандемией коронавируса, резко подскочил интерес к загородной недвижимости. «У нас в базе около 2 тыс. объектов. Было очень много заявок и гораздо меньше сделок, потому что значительная часть предложения — это неликвидные объекты, многие без отделки, это никому не интересно», — рассказывает Анастасия Могилатова. «Приходится оценивать — если участок хороший, рассматриваем возможность сносить дом и строить новый. Снос — процесс недешевый, поэтому его актуальность напрямую связана с потенциалом участка. Если участок неинтересный, единственный вариант — снижать цену», — резюмирует она. Нина Резниченко вспомнила: «В Николино за последние два-три года были проданы шесть лотов со старыми домами, построенными в девяностых годах прошлого века. Их покупали сразу под снос, так как самой интересной была локация».

Собственники недвижимости неохотно снижают цену по понятным причинам. «В перспективе снижение цены даже до 50% может оказаться более выгодным, чем многолетнее ожидание покупателя. Вырученные деньги можно вложить и через год-три отбить потери за счет других инструментов и стратегий с покупкой новостроек на рынке недвижимости», — убеждена Анастасия Могилатова.

Для продажи сложной городской недвижимости основной вариант ускорения процесса выхода на сделку то же дисконтирование плюс обновление дизайна. «Есть и третий вариант — привести в порядок документы», — отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. В Москве продажу неликвидных квартир осложняет смена поколения покупателей. «Покупатели молодеют. Современным тридцатилетним не нужны квартиры с вертолетными площадками и бассейнами. Им нужна квартира, до которой удобно доехать, а рядом есть где припарковаться», — говорит генеральный директор компании We Know Александр Галицын, отмечая, что в ЦАО появляются лоты стоимостью 15-20 млн руб. и их выбирают именно из-за локации

«В перспективе снижение цены даже до 50% может оказаться более выгодным, чем многолетнее ожидание покупателя»

ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ БУДЕТ ДОРОЖАТЬ

Цены на люксовую недвижимость в этом году будут расти быстрее, чем до пандемии

Прошлый год показал, что для инвесторов во всем мире определяющими остаются реакция правительств на внезапные масштабные кризисы и экономические показатели на глобальных и локальных рынках. Стратегии инвестирования меняются: возвращается приоритет доходности, а низкорисковые стратегии вложения в облигации и золото отходят на второй план. Чтобы найти подходящий объект в сегменте люксового жилья, придется учитывать специфику местных рынков — во многих странах продолжается локдаун. Но прогнозы оптимистичные: в большинстве популярных локаций недвижимость в этом году будет дорожать.

В 2021 году средний рост цен в 22 городах, ситуацию в которых изучили эксперты Knight Frank, составит 2%. В прошлом году динамика была нулевой, а по итогам 2019 года цены повысились на 1%. Самый высокий рост ожидается в Шанхае и Кейптауне — на 5%. Цены упадут в Буэнос-Айресе (-8%) и Дубае (-2%). На цены будут влиять активный внутренний спрос и дефицит предложения на некоторых рынках, отмечает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. «Нельзя забывать про стабильный интерес ультрахайнетов, в особенности российских, к востребованным европейским локациям — Великобритания, Франция, Испания, Швейцария, Германия, Кипр», — отмечает она. Дополнительные факторы влияния — колебания курса валют, изменения в налоговой политике и фискальных стимулов, к которым относятся ипотечные каникулы, низкие процентные ставки. «Правительствам нужно пополнять казну, скорее всего, налоговый ландшафт изменится: в Испании и Канаде рассматривают изменения налогов на богатство, в США и Великобритании — налогов на прирост капитала», — предупреждает Марина Шалаева.

По прогнозу Knight Frank, рынки элитной недвижимости разделятся на три группы. В первую войдут города, где ожидается восстановление цен. В ней Лондон, Сидней, Париж, Берлин, Мадрид и Нью-Йорк. Во второй — города, на элитную недвижимость в которых пандемия повлияла незначительно: Буэнос-Айрес, Шанхай и те, где цены стали расти до глобального локдауна и сейчас эта тенденция продолжается, например Лиссабон. В третьей группе — города, жители которых в 2020 году активно улучшали жилищные условия: рынки Окленда, Ванкувера, Женевы, Лос-Анджелеса и Майами. В 2021 году в этих мегаполисах рост цен на элитную недвижимость сохранится на уровне 3-4%.

Оптимизма пока больше — его подпитывают тенденции прошлого года и статистика. В третьем квартале 2020 года в 45% проанализированных городов объемы продаж элитной недвижимости вернулись на доковидный уровень. Аналогичная доля приходится на мегаполисы, где возобновился приток иностранных покупателей: в эту выборку вошли Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Сидней, Кейптаун, Ванкувер и Окленд. В 36% городов наблюдается отток сделок из центральных локаций в пригород. При этом 24% респондентов среди потенциальных покупателей элитной недвижимости планируют сменить место жительства в течение ближайшего года.