ДОМ У РАБОТЫ

Жить в пешей доступности от работы в столице стало роскошью. Те, кто работает в крупных столичных бизнес-центрах, зачастую могут себе ее позволить. -Отсюда - рост спроса на жилье именно в деловых -районах.

Девелоперы подтверждают, что заполненный арендаторами офис - гарантия спроса на квартиры или апартаменты поблизости. Консервативные инвесторы, для которых недвижимость остается привлекательным объектом, могут на этом заработать - доходность сдачи в аренду апартаментов в сложившихся -деловых районах Москвы может быть до 30% выше, чем в проектах, расположенных за их пределами.

Центры силы

В Павелецком деловом районе запланирована реализация шести новых проектов жилья (квартир и апартаментов) плюс к тем семи, что строятся здесь уже сейчас. По данным "Метриума", в перспективе в этой локации может начаться строительство еще восьми комплексов. Это происходит на фоне общего замедления жилищного строительства в Москве. В Colliers International посчитали, что за восемь месяцев этого года в старых границах Москвы на рынок вышли 36 новых проектов, что на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Транспортная доступность, пешая доступность нескольких станций метро, близость к центру Москвы, сложившаяся деловая активность", - объясняет интерес к жилой застройке в Павелецком управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая. Ссылаясь на данные CBRE, она добавляет, что вакансия в бизнес-центрах Павелецкого достигла 8,8%, что в два раза ниже, чем в начале кризиса. Сейчас здесь 1,18 млн кв. м офисов. Для сравнения: в давно известном центре офисной жизни -

Московском международном деловом центре (ММДЦ) "Москва-Сити" текущий объем предложения достигает 1,15 млн кв. м. Для девелопера жилья все эти характеристики складываются в перспективный рынок сбыта. "Владельцы бизнеса, топ-менеджеры, квалифицированные специалисты - все они потенциальные покупатели и арендаторы жилья, и концентрация офисной недвижимости свидетельствует о том, что спрос будет сохраняться на высоком уровне еще долгие годы", - надеется генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По его словам, местный спрос очень важен для девелопера. "До 70% покупателей в некоторых наших новостройках - это жители района, в котором строится объект", - уточняет он.

"Мы оцениваем каждый земельный актив с точки зрения прогноза возможных сценариев реализации проектов. Высокая деловая активность, безусловно, один из факторов, которые влияют на локацию, перспективы ее развития и, как следствие, уровень ожидаемых цен", - согласна коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Ожидания интенсивной динамики изменений Павелецкого района формируют планы ОАО РЖД по реорганизации грузовых дворов московских вокзалов и привлечению инвесторов на освоение освободившихся участков.

Павелецкий деловой район - это часть Центрального делового района (ЦДР), ограниченного Садовым кольцом. К сложившимся локациям с деловой репутацией относят также "Москва-Сити" и Ленинградский район (ограничен Белорусским вокзалом на юго-востоке, далее вдоль Ленинградского шоссе до МКАД на северо-западе, на юге граница проходит вдоль проспекта Маршала Жукова, Хорошевского шоссе и Беговой улицы). До переезда "Газпрома" в Санкт-Петербург консультанты выделяли еще Юго-Западный деловой район, где базировались штаб-квартира -монополии и офисы контрагентов.

По мере роста количества бизнес-центров в Москве консультанты рынка коммерческой недвижимости частично стали пользоваться радиально-кольцевой структурой города, оценивая динамику развития бизнес-центров между ЦДР и Третьим транспортным кольцом (ТТК), ТТК - МКАД по направлениям сторон света и за МКАД.

Дом - работа - дом

Павелецкий и "Москва-Сити" выделяются среди других деловых районов тем, что известны преимущественно как деловые, а новое жилье появилось здесь в результате естественного развития спроса. В 2004 году, когда открылась первая башня в "Москва Сити", "Башня на набережной", планируемый объем строительства в ММДЦ составлял 2,4 млн кв. м, из них на жилье отводилось 140 тыс. кв. м, говорит руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. "Мэрия планировала "Москва-Сити" как деловой район, а не место для жизни. Ориентиром были классические деловые центры La Defense в Париже и Canary Wharf в Лондоне, где тогда не было жилья", - напоминает Юлия Никуличева. В начале нулевых кроме офисов в "Москва-Сити" планировался транспортный узел, на том месте, где сейчас башня "IQ-квартал". А вместо "Империи" на участке №4 собирались строить аквапарк с большой гостиницей. "По мере интенсивного роста рынка и подключения к проекту коммерческих девелоперов стали появляться проекты с апартаментами. Застройщики стали считать экономику, а город больше интересовала красота пространства", - продолжает госпожа Никуличева, добавляя, что сдача в аренду офисов обеспечивает окупаемость в более длительной перспективе по сравнению с продажей площадей конечным пользователям. В 2013 году общий объем застройки ММДЦ упал до 2,2 млн кв. м, из которых 570 тыс. кв. м - апартаменты. С тех пор доля апартаментов не изменилась, но недавно построенные -объекты преимущественно офисные.

"Уровень вакансии в офисах в ММДЦ два года подряд обновляет минимумы - по итогам первого полугодия 2019 года он составляет 9%, что ниже среднегородского показателя. А интерес министерств к этому району в перспективе может сохранить дефицитное положение и поддержать арендные ставки", - объясняет Юлия Никуличева, добавляя, что для девелоперов стоимость продажи апартаментов перестала быть привлекательной - они выросли в цене и дольше находятся в экспозиции. Управление проектом, в котором совмещены офисы и апартаменты, оказалось сложным. Функции жилых и офисных помещений перемешались - в некоторых зданиях апартаменты используются покупателями как -офисы, а в офисах, напротив, некоторые владельцы живут. "Это дополнительно нагружает инженерные системы здания", - отмечает госпожа -Никуличева.

В остальных локациях, которые сейчас относят к деловым, наоборот: в сложившихся жилых районах стали строить офисы, когда на них был высокий спрос, так как площадки для девелопмента в ЦДР никогда не были массовым, доступным предложением. ЦДР стоит особняком - Садовое кольцо в Москве всегда было центром и для деловой, и для повседневной, бытовой активности. Так, на фоне общего снижения строительной активности на рынке жилья в ЦДР в этом году вышли в продажу девять новых проектов, в основном премиуми элит-класса. Это на треть больше, чем в прошлом году. "Основная причина роста активности девелоперов жилья и апартаментов в деловых районах - устойчивость высокобюджетного сегмента в условиях реформы финансирования строительства", - отмечают эксперты Colliers International. Но и более бюджетный сегмент жилой недвижимости в этой локации растет, несмотря на кризис. По данным Dataflat.ru, в сентябре 2015 года в новостройках в границах Садового кольца продавалось 95 тыс. кв. м жилья, а в этом году - 155 тыс. кв. м (без учета недвижимости стоимостью выше 300 тыс. руб. за 1 кв. м).

Сколько это в рублях

В начале 2008 года квадратный метр в комплексе апартаментов "Город Столиц" в "Москва-Сити" стоил в среднем $15 тыс. "В пересчете на рубли по актуальному тогда курсу доллара около 25 руб. за доллар цена составляла 375 тыс. руб. за 1 кв. м", - комментирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. По итогам первого полугодия 2019 года средняя заявленная цена в "Городе Столиц" (вторичное предложение) - 820,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что в два раза превышает показатель 2008 года. Средневзвешенная ставка аренды за это же время в рублях выросла на 56%. На аналогичный рост цен, в том числе за сопоставимый период, рассчитывать не приходится, так как район почти достроен, плюс ему приходится конкурировать с качественным предложением за его пределами. Директор по инвестициям УК "Тринфико" Артем Цогоев посчитал доходность сдачи в аренду апартаментов в "Москва-Сити" в текущих ценах. Для расчетов он взял апартаменты площадью 40 кв. м. В башнях "Федерация", Neva Towers квадратный метр стоит 500 тыс. руб. "Сделав ремонт за 3 млн руб., такие апартаменты можно сдать примерно за 200 тыс. руб. в месяц. Выставляемые цены обычно выше и доходят до 350 тыс. руб., но за 200 тыс. руб. можно сдать гарантированно", - объясняет эксперт. С учетом налога на имущество и эксплуатациеонных расходов, которые обойдутся в 35 тыс. руб. в месяц, выручка составит 2 млн руб. в год. Минус налог на доходы по ставке 6% (если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель).

Чистый доход будет равен 1,86 млн руб. в год, что дает доходность 8%. "Краткосрочная аренда через Airbnb или доверительных управляющих способна принести минимум на 30% больше, это повысит доходность до 10,5%", - отмечает Артем Цогоев. Аналогичные подсчеты для апартаментов в соседнем с "Москва-Сити" районе, у станции метро "Шелепиха" показывают потенциальную доходность 6,5% или 8,5% при сдаче в краткосрочную аренду. "Недвижимость внутри делового района всегда сдается дороже, чем за его пределами, даже если это совсем рядом", - подчеркивает эксперт. Если сравнивать с квартирой, разница в доходности получится еще более существенной. По подсчетам господина Цогоева, в ЖК возле "Шелепихи" доходность сдачи квартиры в аренду составит 4,1% годовых.

Чтобы выбрать наиболее доходный для арендного бизнеса проект в ЦДР или Павелецком, нужно оценивать показатели каждого в отдельности. "Павелецкий деловой район неоднороден, как и расположенный рядом Таганский. В таких локациях апартаменты строят для собственного проживания, а не для сдачи в аренду", - считает господин Цогоев. Так, в районе станции метро "Таганская" элитные комплексы апартаментов или старый жилой фонд. В Павелецком есть комплексы, подходящие для аренды, но они на периферии района или на краю прилегающей промзоны. Относительно квартир закономерность сохраняется. "Для арендатора без разницы, что снимать в рамках бюджета, квартиру или апартаменты, у них похожие пользовательские характеристики. Но покупка апартаментов обходится на 10-15% дешевле, чем квартиры", - подытоживает Артем Цогоев

Автор: Геращенко Екатерина