Долюшка-доля: Покупателей новостроек защитят, но жилье станет дороже

Какие изменения ждут тех, кто собирался покупать квартиру

Неспокойно как-то нынче на рынке новостроек. Летом подмосковная Urban Group наплодила около 14 тысяч обманутых дольщиков. А по осени приключилась новая напасть. С 1 сентября Рос реестр железной рукой заблокировал регистрацию договоров долевого строительства 220 компаниям по всей стране. То есть государство собственными руками перекрыло им финансирование - деньги покупателей. Стройки останавливаются, дольщики пьют валерьянку, по рынку гуляют слухи о грядущих банкротствах. Что происходит?

Прощай, вложения "в котлован"?

Будущим летом мы полностью откажемся от принципа долевого строительства. Зачем государство решило менять правила игры на рынке новостроек?

Напомним, как долевой принцип (пока еще) работает. Затевая стройку, застройщик получает необходимые разрешения и объявляет о начале продаж. Продает он квартиры, хотя на самом-то деле как таковых их и нет, - они не построены. ("Я продал снег", - как-то самодовольно заявил мне один риэлтор, работающий с новостройками). Дольщики покупают жилье на разных стадиях строительства. Чем раньше покупатель подоспеет, тем дешевле ему обойдется квартира. На этапе котлована она на 15 - 20%, а в некоторых случаях и на 30% дешевле готовой. Привлекательно, но рискованно.

До сих пор застройщики весьма вольно обращались с деньгами дольщиков - запросто могли перебросить деньги с одного объекта на другой, то есть, по сути, за ваши денежки достраивали предыдущий жилой комплекс. Теперь это запрещено. Кроме того, застройщики почти всегда надеются на рост цен. И нередко, не закончив старые проекты и рассчитывая на подорожание метра и будущие прибыльные продажи, встревают в какую-нибудь новую стройку. А в итоге получается, что силенок на все проекты не хватает, цены на рынке снижаются, финансы поют романсы. Именно это и приключилось с несчастной Urban Group. А поскольку разбираться с митингующими обманутыми дольщиками в основном приходится государству, властям, мягко говоря, надоело целоваться с одними и теми же граблями на протяжении многих лет.

Деньги - на счет На новую финансовую модель строители настраиваются постепенно - окончательный переход состоится в июле 2019 года. Называется эта модель "проектное финансирование" - то есть компании деньги с людей собирать больше не будут, а станут брать кредиты под 5,5 - 6% в банках. Что до покупателей, то они понесут деньги не строителям, а в те же банки. Там им откроют счета под названием "эскроу" (англ. еscrow - "условное депонирование", то есть счет сугубо целевой и средства с него отдадут при выполнении определенных условий). Деньги на этих счетах будут лежать до тех пор, пока не достроят дом. По окончании стройки компаниям позволят средства покупателей забрать.

Большинство застройщиков еще продолжают строить по старым правилам, но требования к их финансам уже значительно ужесточились - сократились расходы на рекламу, зарплату, административные расходы.

- В целом отрасль адаптируется к банковскому контролю без потерь, - констатирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, хотя и допускает, что технические или регламентные сложности возможны.

Что происходит сейчас Пока рынок переживает переходный период. Чтобы его пройти более или менее безболезненно, были приняты поправки в легендарный закон о долевом строительстве № 214, регулирующий отношения покупателя и строителя. По этим переходным правилам банки начинают контролировать финансы застройщиков, в связи с чем компании должны были до 1 сентября открыть специальные счета, куда перечисляются деньги дольщиков. В противном случае Росреестр блокирует сделки. Но не навечно - запрет снимается, после того как компания откроет счет.

Вот тут и возникли проблемы - пара сотен застройщиков спецсчета таки вовремя не открыли. Хотя вроде бы обо всем знали заранее.

- До публичного объявления о приостановке продаж власти направляли застройщикам уведомления о своем предстоящем решении, то есть пытались решить вопрос безболезненным для девелопера путем, - утверждает Роман Сычев, генеральный директор компании Tekta Group. Сложившуюся сейчас ситуацию с приостановкой строек эксперты рынка характеризуют как неприятную, но не трагическую. Скорее всего, многие из них просто не успели открыть спецсчета из-за того, что пришлось поменять банк - список банков, обслуживающих девелоперов, ограничен.

- Пока нельзя сказать, что отказ в регистрации ДДУ стал массовым явлением, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум".

Но осадочек от всего этого, конечно, остается. Людей настораживает, "что инициатива по закрытию продаж исходит от властей, в которых народ видит защитников интересов дольщиков", говорит Кирилл Игнахин. Эксперты откровенны: поставлены под удар деньги клиентов, которые уже вложились в проект, новые покупатели, увидев, что стройка встала, убегают к конкурентам. Да и на репутации компании теперь пятно. Выход у компаний-двоечников только один - открыть спецсчет, благо процедура немудреная, банкиры заверяют, что это не сложнее, чем завести обычный расчетный счет.

А ДАЛЬШЕ?

Компании-неудачники уйдут с рынка

После того, как завершится переход на проектное финансирование, рынок новостроек неизбежно изменится. Прогнозы такие:

1. Строительных компаний станет меньше, но сами они будут более крупными.

Однозначно с компаниями-неудачниками придется распрощаться, в новых условиях они работать не смогут. Банки станут еще пристальнее контролировать девелоперский бизнес, "каждый застройщик и его ЖК будут рассматриваться отдельно и комплексно. Конечно, банки не склонны рисковать и вкладываться в неликвидные проекты, поэтому далеко не все застройщики получат кредиты", предупреждает Мария Литинецкая.

Труднее всего придется небольшим фирмам.

Возможно, они сольются с другими, возможно, завершат строительный проект и уйдут с рынка.

Придет время крупных компаний, желательно с "административным ресурсом". В провинции придется труднее (меньше денег и недвижимость дешевле), но и там возникнут свои системообразующие монстры.

2. Новостройки подорожают. Но не сразу.

Понятно, что все хлопоты и затраты, которые застройщики сегодня несут, отразятся на стоимости недвижимости для покупателей. Цены вырастут в среднем процентов на 20. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель", прогнозирует возможное подорожание и до 30%. Правда, это случится не сегодня и не завтра. Пока есть факторы, сильно сдерживающие цены: предложений на рынке много, лишних денег у покупателей нет.

ВАЖНО!

А если обанкротятся и застройщик, и банк?

Средства покупателей жилья на эскроу-счетах будут защищены. Если застройщик со стройкой вдруг не справится, покупатель получит обратно заплаченную сумму. Кроме того, счета эскроу с суммой до 10 млн. рублей будут застрахованы по системе Агентства по страхованию вкладов (АСВ) на случай банкротства банка. Это значит, что деньги в пределах этой суммы в случае чего вернут за счет агентства. По той же схеме, как их возвращают вкладчикам банков. Только в случае дольщиков сумма, сохранность которой гарантирует государство, значительно больше (до 10 млн.).

Меледина Екатерина